Чому у Барнаулі будують не ті будинки, не на тому місці, не з тими квартирами
Новий покупець
— Марино Сергіївно, на круглому столі, організованому нещодавно ВД «Алтапрес» із забудови центру, ви наголосили, що покупець новобудов змінився. Чому? І чого це веде?
— На початку 2000-х, після кризи 1990-х, на ринку житла, що будується, в Барнаулі сформувався дефіцит квартир. При цьому покупців було дуже багато, тому брали все. Сьогодні ж набувають не квадратних метрів, а рівня життя, мрії. Людям потрібне індивідуальне планування квартир, зручний під'їзд з мінімумом сходів – перешкод для візків. Потрібен двір не лише з пісочницями для малюків, а й з гірками для катання на скейтах, де проводитимуть час підлітки. Актуальні паркування, магазини в кроковій доступності, салони краси, дитячі садки і так далі. Молодь серед перших ставить питання про провайдера — їм це важливо. Тобто інфраструктура будинку має створювати відчуття максимального комфорту та безпеки.
— Сьогодні на ринку є велика різноманітність пропозицій від забудовників, у тому числі в центрі. Невже є дефіцит "потрібних" квартир?
— Справді, у центрі почали будувати більше. І добре, що будівельники звернули увагу на сегменти «середній» та «середній плюс», яких не було в пропозиції років сім-вісім. Але коли люди починають вивчати варіанти, вони виявляють: за них багато що вирішив забудовник і в чомусь не вгадав. Це не проблема для житла елітного та бізнес-класу: там все ж таки ціна «квадрату» зобов'язує продумувати в деталях усі актуальні опції. І ремонт для цих людей – не колосальна фінансова подія. А ось для покупців менш дорогих квартир це суттєве питання: їм належить ламатиабо будувати стіни, щоб зробити все по-своєму, вкладати у роботи значні кошти. Тому хтось просто відмовляється від пропозиції і йде до іншого забудовника або на «вторинку», навіть якщо подобається сам будинок та його розташування.
Але саме цього покупця варто орієнтуватися. Він гідний якісного та доступного за ціною житла. Тепер він прагне змінити свою стару квартиру на нову, більш зручну. «Сил немає жити у хрущовці, – каже одна моя клієнтка. - Ремонт не зробити - будинок старий, з сусідами не домовитися ... Давай продамо її за скільки вийде і купимо частку. Я зможу її залишити дітям. Хрущовку хіба залишиш у спадок? Вона ж розвалиться». І таких історій маса.
Наприклад, зараз ми спостерігаємо: з'явилися люди, які пожили у новобудовах і вирішили купити квартиру в центрі. Одних не влаштовує ситуація з транспортною доступністю. Інші хочуть визначити дітей у школи, розташовані в центрі. Звичайно, це не масовий «вихід»: все ж таки квартири в історичній частині міста і ближче до неї коштують дорожче, ніж, наприклад, на вулиці Злітній. Але прецедент є і ним потрібно користуватися.
Рукотворна доступність
— Як забудовник може вирішити це питання? Як йому вгадати потребу покупця?
- Необхідно пропонувати вибір, а не вгадувати: розуміти, що в тебе за ділянку і хто твій покупець, що йому важливо. В ідеалі для цього спочатку формулюють цільову аудиторію майбутньої новобудови, потім збирають фокус-групи, щоб дізнатися від неї коло потреб, зрозуміти, чого потенційні покупці «не пробачать». І вже виходячи з результатів аналізу проектують та будують будинок.
Але практично деякі будівельники підходять до питання планування квартир інакше. Вони спочатку дорого купилиземлю, потім дорого підключилися до мереж, потім пройшли інші перешкоди — і рентабельність проекту стає метою, до якої йдуть перевіреним, але, на жаль, уже не актуальним шляхом: збираються керівним складом компанії і в кращому разі звуть представника відділу продажів, щоб запитати: «Що сьогодні краще продається? Двокімнатні квартири? І «малюють» двокімнатні і, якщо треба, додають поверхів, щоб отримати бажаний прибуток.
Погано продаються, наприклад, великогабаритні квартири в тій частині будинку, яка лише вузьким тротуаром відокремлена від жвавої дороги з перехрестям. Як би високо не розташовувалося житло, все одно буде чути гуркіт вантажних машин, а вихлопні гази від машин на світлофорі зіпсують екологію. І таких прикладів-помилок багато. Виправляти їх намагаються знижками, а робити це не потрібно.
— У будь-якому сегменті житла, що будується, можна зустріти вільні планування, коли забудовник не ставить міжкімнатних перегородок, не прокладає проводку, а в санвузлах лише монтує виходи інженерних мереж. Хіба цього мало, щоб створити навколо себе індивідуальний інтер'єр?
— Не про це. Настав час самому забудовнику пропонувати покупцю кілька планувань для однієї квартири, які схожі за кошторисом. І вибрану побудувати для нього, а не залишати турботою новосела.
Хто пропонує вибір, той виграє. Наприклад, зараз йде суперечка, що краще для площі 50 кв. метрів: класична двокімнатна квартира або євростандарт, в якому є спальня та кухня, з'єднана з вітальнею. Якщо віддати перевагу одному рішенню, то можна втратити покупця. Класику з двома кімнатами хочуть купити сім'ї з дітьми, євростандарт – дорослі пари без дітей. На мій погляд, і сперечатися не треба. Простозапропонуйте те й інше.
На ринку новобудов Барнаула почали з'являтися цікаві, нові рішення. В одному будинку намагаються пропонувати кілька планувань на вибір. В іншому невеликі квартири спроектовані так, що їх легко об'єднати в одну і на додачу отримати тамбур з вікном та видом на місто. У третьому забудовник продає планування, прорахувавши, як у них стануть меблі з «Ікеї». Останній, до речі, ще не добудував будинок, а вільних квартир у ньому вже немає. І ціна при цьому не демпінгова.
Ціна сервісу
— Чи вплине такий сервіс на ціну квадратного метра?
- Безумовно, сервіс потрібно оплачувати. Але я не думаю, що питання встановлення однієї або двох стін у точках , А - Б або точці Б - В принципове в ціні "квадрату". Це не допраходи, а те, що закладено в кошторис будівництва. Підвищувати ціну квадратного метра можна за додатковий сервіс, наприклад, за оздоблення квартир. Просте, здавалося б, рішення, але не всі будівельники пропонують своїм клієнтам вибір: купити квартиру під чорнове, чистове оздоблення або з оздобленням під ключ.
— Ви кілька разів наголосили: новому покупцеві потрібен сервіс. Що саме зараз чекають від новобудов новосели?
— Наприклад, магазини біля будинку. У нових кварталах, де висока густонаселеність та в будинках передбачені нежитлові приміщення на перших поверхах, таке питання не стоїть. Більше того, саме такі характеристики привабливі для бізнесу. Знаєте, де зараз найзатребуваніші комерційні приміщення? У кварталі 2000 року черга з бажаючих купити чи зняти їх в оренду. Компанії, що входять на ринок Барнаула, часто цікавляться цим та аналогічними кварталами. У центрі ж сконцентровані бутіки та банки, а до банального продуктового магазину йти далеко.
До сервісу, про який я говорю, щевідносяться і інструменти, які допомагають людині купити квартиру, а забудовнику - гарантувати заселення новобудови. Є багато вже відпрацьованих варіантів. Наприклад, за допомогою банківських продуктів можна купити частку в кредит під заставу наявної квартири, при цьому проживати в ній і продати до введення новобудови.
Інший приклад. Забудовник приваблює інвестора, який швидко викупить стару квартиру у потенційного пайовика. Звичайно, така угода проходить з дисконтом від ринкової ціни в 20-30%, зате колишній власник зможе проживати у своїй старій квартирі до введення нового будинку в експлуатацію.
Спеціальне питання
— Ви два терміни очолюєте Спілку ріелторів Барнаула та Алтаю. Чи задоволені результатом роботи?
— Спілка об'єднала 30 агентств нерухомості і вже може диктувати ринку свої умови. За цей час на його базі створено Єдиний центр продажу новобудов, який об'єднав 19 будівельних компаній, у тому числі з інших міст. І це рішення зараз запроваджують об'єднання ріелторів в інших містах.
Про що ще розповіла Марина Ракіна
Про ціну нерухомості
— Ми три роки кажемо, що ринок нерухомості досяг дна. Але знизу продовжують стукати. Зараз у пріоритеті ті, хто торгується. Те, що ще якийсь час тому ми продавали за 6,5 млн рублів, тепер продаємо за 5 млн. Просто приходить покупець, називає свою ціну - і ми погоджуємося. У результаті через постійний торг на «вторинці» ціна впала настільки, що зрівнялася з вартістю житла, що будується. Якщо раніше можна було продати стару квартиру, купити нову аналогічну площу в тому ж сегменті і ще залишалися гроші, то зараз це по суті рівноцінний обмін.
Про 25-й поверх
Барнаул росте вгору, і люди не бояться купувати квартири на верхніхповерхах будинків. Коли збудували «Анастасію», був шок — 25-поверховий будинок! А тепер це одна з кращих висоток, з вікон якої відкривається чудовий вигляд, а зміг стоїть нижче вікон. У таких будинках чим вищий поверх, тим вища ціна «квадрату». У Гірничо-Алтайську, наприклад, де з різних причин не будували багатоповерхове житло і немає культури ліфтового господарства, все навпаки — квартири на верхніх поверхах дешевші.
Про ріелторів
— Я завжди говорю, що до судів ходжу з юристами, які чітко знають наслідки кожного сказаного слова. Я вважаю, що поради професіоналів потрібні. Як мінімум при супроводі угоди.