Цікаве квартирознавство купівля квартири в будинку старого фонду - Ринок житла - газета
Текст: Філіп Урбан Фото: Олексій Олександронок
Квартири у будинках старого фонду сьогодні мають обмежений попит. Коло поціновувачів квартирного «антикваріату» – вузьке, а ціни на нього – вражають розкидом. Як вибирати об'єкт нерухомості «з історією»?
Нормативна ступінь зносу дореволюційних петербурзьких будинків майже повсюдно наближається до «аварійним» відміток У Петербурзі все інакше. Тутешній старий фонд – це саме квартири та будинки дореволюційної споруди. За даними Центру досліджень та аналітики ГК «Бюлетень Нерухомості», таких квартир на ринку, прямо скажемо, чимало. Загалом сьогодні вони становлять 16,5% всього обсягу пропозицій (у тому числі 9% – «старий фонд після капремонту»). Тобто житловий фонд дореволюційної споруди – це кожна шоста виставлена на продаж квартира. До всього іншого – це і найдорожче у всіх відношеннях житло.
На початку XX століття прибуткові будинки з дворами-колодцями стали поступатися місцем кооперативним житловим комплексам. Багато таких об'єктів і донині збереглися непогано Скільки коштує «золото»? Середня ціна однокімнатної квартири у старому фонді – 4,5 млн руб., двокімнатної – 6 млн руб., трикімнатної – 7,8 млн руб. . Але говорити про усереднені значення в даному випадку не цілком коректно: характерна риса сегмента житла «з історією» – вражаючий розкид цін.
В історичних будинках, в пішій доступності від одягнених у граніт набережних, і в наш час зустрічаються «однушки», пропоновані за цінами заміських хрущовок (від 2,5 до 3 млн руб.). Це або «двірницькі» квартири (часто без ванни і без можливості її встановлення), розташовані на перших поверхах, або, як то кажуть, «кімнати за ціноюквартир» – частки в комуналках із незаконно вигородженими кухнями та встановленими сантехнічними «зручностями». Квартири першого типу іноді мають окремий вхід та пропонуються під бізнес. Другий варіант, який продавці завзято називають квартирами-студіями, у технічному паспорті, як правило, позначений як кімната в комунальній квартирі (до речі – такою є).
Більшість сьогоднішніх будинків старого фонду - це рядова забудова XIX-початку XX століття Повноцінні однокімнатні квартири в старому фонді, розташовані в рядових будинках на середніх поверхах, оцінюються від 3,5 до 6 млн руб. Ціна тут залежить від багатьох параметрів, основними з яких є стан будинку, двору і види з вікон. Стан самої квартири в даному випадку критерій не настільки важливий, оскільки воно практично завжди залишає бажати кращого (без серйозного ремонту - не обійтися), але це можна виправити. Якщо площа однокімнатної квартири не перевищує 35-40 кв. м, а ціна більше 6 млн руб., це, швидше за все, квартира в будинку після капітального ремонту і неодмінно у фешенебельному історичному районі – скажімо, поблизу Невського чи Кам'янострівського проспектів, набережних Мийки чи Фонтанки.
Старовинні фасади погано «дружать» з металопластиковими віконними рамами Тут слід зазначити, що дво- та трикімнатні квартири для старого фонду – об'єкт настільки ж нетиповий, що й однокімнатні. Забудовники дореволюційного Петербурга не розмінювались на дрібниці, а пропонували в основному багатокімнатні квартири. «Делили» їх уже за радянських часів. На других і третіх поверхах фасадних корпусів прибуткових будинків, як правило, розташовувалися фешенебельні апартаменти з просторими залами, вітальнями та кабінетами. При цьому горища та дворові корпуси під зав'язку укомплектовувалися мебльованими «нумерами» та квартирами,яких часом здавались навіть кімнати, а «кути».
Таким чином, звичні нам «однушки», «двушки» і «троячки» у старому фонді найчастіше являють собою продукт поділу великих квартир на дві чи три, внаслідок чого житло більше отримувало у своє розпорядження парадні зали, а маленьким – діставалася господарська зона при кухні. Тому квартири невеликих площ зазвичай мають виходи не на парадні, а на «чорні» сходи та вікна у двори. Зустрічаються у таких об'єктів і «прохідні» кухні, але здебільшого їх вже перепланували.
Ліпний декор і каміни в старовинних під'їздах, на жаль, мало де збереглися Звичайна квартира того періоду зазвичай мала не менше п'яти кімнат, а також два виходи. Втім, практично в будь-якому прибутковому будинку були житла для представників різних класів та станів. Наприклад, у знаменитому Толстівському будинку, що є цілий квартал, між вулицею Рубінштейна та набережною Фонтанки, були передбачені й мебльовані кімнати – це була коридорна система міні-квартир з індивідуальними санвузлами.
Малогабаритні квартири зразка останньої чверті ХIХ століття, які спочатку мали лише один вхід, через простору кухню, можуть зустрічатися на околицях того часу, наприклад, на Ліговському проспекті, Виборзькій або Петроградській стороні. Дво-, три- та чотирикімнатні квартири «гребінчастих» планувань (з вузькими, як вагон, кімнатами та вікнами на один бік) – зазвичай наслідок комплексних капітальних ремонтів зразка 1970-1980-х.
Витончені дерев'яні рами, очевидно, вимагають заміни А чи є попит? Тільки більше десяти років тому квартири в старому фонді цікавили мешканців спальних районів, що «піднялися», бажали перебратися в історичний центр. Старовинні комуналки активно розселялися,ремонтувалися, а часом і реставрувалися під заможних клієнтів.
Напередодні 300-річчя міста ажіотажним попитом мали квартири на перших поверхах: ріелтори атакували їхніх мешканців пропозиціями переселитися, звільнивши площу для модних бутіків та ресторанів. Але тільки-но Санкт-Петербург відзначив ювілей, а на квартирному ринку почалася п'ятирічка нестримного зростання цін, процес «великого переселення» в історичному центрі зупинився: інвестиційна активність перемістилася з перших поверхів житлового фонду в торгові та офісні центри.
При розділі просторих дореволюційних квартир для комунального заселення з'являлися прохідні кухні При цьому якщо в дев'яності роки минулого століття мешканець пристойної кімнати при розселенні часто міг розраховувати на одно- або двокімнатну квартиру, а на початку нинішнього століття - на іншу кімнату, але з доплатою , то сьогодні хоч якісь цікаві для інтересантів квартири з ринку вимиті. Ріелтори зазначають, що в наш час, незважаючи на стабільний інтерес до старих квартир у обмеженого кола потенційних покупців, через запити комунальників, що виросли, бюджети угод з розселення сходяться рідко. В результаті вийшло, що навіть у фешенебельних будинках, які будувалися наприкінці ХІХ – на початку ХХ століття та ущільнювалися у перші роки радянської влади, і сьогодні залишилися «безнадійні» комуналки із семи-одинадцяти кімнат.
Тим часом працює не на продавців історичної нерухомості. За твердженнями ріелторів-практиків, покоління потенційних покупців змінилося. Левова частка набувачів просторих «сімейних» квартир бізнес-класу – приїжджі, які аж ніяк не страждають на ностальгію за затишними петербурзькими двориками. Вони шукають просторе житло поруч із метро, із сучасними комунікаціями та вільнимипаркувальними місцями біля будинку.
Зберегти старий паркет під час ремонту квартири у старому фонді, швидше за все, не вдасться. Щоправда, в рядових квартирах він і не представляє цінності. На що дивитися при покупці Головна проблема дореволюційних будинків - високий ступінь зносу. Наприклад, для будинків XIX століття, в яких не було капремонту, її значення, позначене в технічному паспорті об'єкта, практично наближається до «аварійної» позначки 70%. Але ця цифра не відбиває реального стану справ. Основний критерій, який наказує працівникам ПІБів привласнити будинку той чи інший ступінь зносу, - рік будівництва. При цьому в центрі Петербурга є і старі будинки ХХ століття, і будівлі пушкінської пори, що добре збереглися. Тобто реальний стан перекриттів та конструкцій, що несуть, при покупці необхідно оцінювати на місці, і бажано – залучаючи фахівців. У будинках старого фонду можуть бути як дерев'яні, так і металеві балки перекриттів, проте лише розтин фрагментів підлог, стель та стін покаже, в якому вони стані.
Друга проблема більшості старих квартир – законні та незаконні перепланування. Щоб дізнатися, чи квартира піддавалася модернізаціям, достатньо звірити розташування стін, перегородок та інженерного обладнання з планом у паспорті. Штамп про незаконне перепланування, що стоїть у цьому документі, не є перешкодою для угоди. Якщо перепланування не порушує інтересів сусідів та виконане відповідно до вимог Житлового кодексу та СНіП 31-01-2003 («Будинки житлові багатоквартирні»), його можна через суд легалізувати.
Ремонт стель у старому фонді потребує особливої акуратності. Проте зберегти їх – завдання також непросте Проте трапляються перепланування, які неможливо узаконити: наприклад, кухні, зробленінад житловою кімнатою, ванни на кухні або за перегородкою в житловій кімнаті. Якщо квартира подобається, купити її можна, але треба враховувати, що незаконна сантехніка – завжди привід зниження ціни. Тому що варто сусідам знизу ініціювати судовий процес – залишитеся без ванної (в цьому відношенні мешканці перших поверхів опиняються у найменш уразливому становищі).
Третій момент: при покупці квартири в старому фонді є сенс оцінювати, скільки коштуватиме її ремонт. Найвитратніша його складова – капітальний ремонт підлог із заміною вмісту перекриттів. Зберегти старовинний паркет, що пішов хвилями, найімовірніше, не вдасться, і тільки ліквідація багаторічних покладів будівельного сміття в просторі між балками, а також зняття багаторічних нашарувань фарби, шпалер і штукатурки зі стін, що міхуриться, дозволить поліпшити атмосферу в старому будинку, позбавивши запаху побуту.
Пристойний ремонт у будинку старого фонду значно збільшить підсумковий бюджет угоди, але така незмінна плата за квартиру зі справжньою історією.
Будинки старого фонду: середні площі виставлених на продаж квартир, кв. м
