Десять криз на ринках нерухомості у світовій історії
Всього 90₽ 30₽ на місяць для 3-х пристроїв
Продовжується автоматично кожен місяць, але ви завжди зможете відписатись
В історії ринок нерухомості часто ставав жертвою макроекономічних негараздів. Втім, часом нерухомість сама провокувала світові економічні катаклізми. Усі вони рано чи пізно закінчувалися.
Редакція "РБК-Нерухомості" згадує 10 криз, які торкнулися ринків нерухомості в різних країнах.
Криза-1873
Стався на тлі світової фінансової кризи. Найсильніше вдарив по Південній Америці. Ринок континенту став заручником кредитного ажіотажу, який підживлюють інвестиції з Англії, а також спекулятивного буму на ринку нерухомості в Австрії та Німеччині.
Причиною стало зростання ринків нерухомості в Австро-Угорщині та Німеччині. Забудовникам видавали величезні кредити, але багато з них не змогли за ними розрахуватися. Паніка, що почалася на біржах Європи, перекинулася до США та закріпилася у Латинській Америці. Через рецесію в американській та європейській економіці експорт латиноамериканських країн різко скоротився, що призвело до падіння доходів державних бюджетів.
"Після того, як акції на фондовій біржі Нью-Йорка впали, а банки Німеччини відмовилися пролонгувати кредити, Америка також опинилася в глибокій фінансовій кризі", - розповідає керівник Центру фундаментальних та прикладних досліджень Інституту податкового менеджменту та економіки нерухомості НДУ ВШЕ, к. е. н. Мінкаїл Сулейманов. Боргове навантаження будівельних компаній зростало високими темпами, а за нею і ціни на нерухомість. Тоді з'явилися перші іпотечні папери.
Це одна з найзатяжніших криз, ситуація покращилася лише до 1878р. "Вважається, що у припиненніфінансової кризи відіграв чималу роль Дж. П. Морган, один із найвпливовіших банкірів Америки, який надав 62 млн дол. золотому міністерству фінансів США. Це дозволило розплатитися за суверенними зобов'язаннями", - додає Мінкаїл Сулейманов.
Криза-1914
Стався через Першу світову війну. Причина – тотальний розпродаж паперів іноземних емітентів урядами США, Великобританії, Франції та Німеччини для фінансування воєнних дій.
Він розпочався практично одночасно у кількох країнах після того, як воюючі сторони почали ліквідувати іноземні активи. Це призвело до краху на всіх ринках як товарних, так і грошових. Після 1914р. нерухомість у Москві та Петербурзі значно подешевшала. Оренда житла коштувала в Петербурзі 25 коп., а в Москві та Києві – 20 коп. за квадратний аршин на місяць. Царські 20 коп. сьогодні рівні 256 руб., А квадратний аршин – 0,5058 кв. м. Тобто місячна оренда одного квадратного метра коштувала 1914р. 506 сьогоднішніх рублів.
Крім того, як пише у своїх працях американський історик Ерік Лор, після початку війни в царській Україні почався процес експропріації нерухомості в іноземців. "Відбувалося вимушене переселення приблизно 1 млн цивільних осіб, націоналізація значної частини імперської економіки, а також перехід великих земельних володінь та міської нерухомості з рук ворожих підданих до впливових груп населення", - стверджує вчений.
Криза - 1929-1939 (Велика депресія в США)
Причиною став обвал фондового ринку, спричинений перегрівом на хвилі надто швидкого зростання економіки США.
Супроводжувався спадом виробництва у всіх областях, зростанням безробіття, відсутністю купівельної спроможності, в тому числісфери нерухомості, масовою істерією.
Рішення було знайдено за допомогою державної програми Рузвельта щодо виходу з кризи. Програма передбачала вливання грошей у глобальне будівництво. Держпідтримка іпотечного кредитування спричинила збільшення обсягів будівництва, активізацію попиту на житло, зростання ринку нерухомості загалом.
Криза-1970 (Данія)
Причиною стало величезне зростання інфляції в Данії, внаслідок чого уряд країни зобов'язав роботодавців підвищити заробітні плати. У умовах населення брало кредити на купівлю житла. Розплатитися за своїми зобов'язаннями багато хто згодом не зміг. "У розпорядженні банків Данії виявилося безліч квартир, пропозиція яких на ринку нерухомості набагато перевищувала попит, а компанії-забудовники в умовах жорсткої конкурентної боротьби з банками змушені були знижувати ціни на нерухомість", - розповідає Мінкаїл Сулейманов. Внаслідок цієї кризи ціни на житло в Данії обвалилися на 30-40%, а багато компаній-забудовників у цій країні збанкрутували.
Криза-1973 (Карибська криза)
Причина: зліт цін на нафту, зниження видобутку нафти в арабських країнах, війна Ізраїлю та Сирії.
Вдарив США скороченням промислового виробництва, збільшенням цін нафту на 67%, масштабним зростанням безробіття, інфляцією. Інфляція призвела до зростання вартості будматеріалів. Заявленим проектам знадобилося додаткове фінансування, зростання обсягу кредитування вилилося в надмірну пропозицію та упустило ціни на житло та комерційну нерухомість.
Американська влада вжила заходів для підтримки громадян - комісія з питань банкрутства рекомендувала внести зміни до законів, що гарантують збереження нерухомого майна (будинку) у разі особистого банкрутстванезалежно від його вартості. Лише до початку 1980-х криза на ринку нерухомості була подолана.
У ході кризи вперше чітко окреслилася залежність економіки розвинутих країн від цін на енергоносії.
Криза кінця 1980-х (США)
Причиною стали величезні інвестиційні вливання в новобудови, що, природно, далося взнаки на перенасичення ринку нерухомості пропозиціями. Так багато новобудов виявилися незатребуваними навіть з урахуванням того, що ціни впали майже на 50%.
Криза 1991 року (Фінляндія)
Причиною стало зниження ВВП Фінляндії на 7%, а обсяги приватних інвестицій - на 25%. У 1993р. безробіття у промисловості сягає критичного рівня - 40%. Попит на нерухомість за падінням купівельної спроможності скорочується більш ніж на 30%. Багато компаній-забудовники мали визнати себе банкрутами.
Однак до кінця 2000-х рр. ситуація нормалізувалася. Як каже Мінкаїл Сулейманов, сталося це завдяки різкому зниженню відсоткових ставок за іпотекою та зростанням доходу домашніх господарств.
Криза-1998 (дефолт в Україні)
Вважається, що виною заворушень на українському ринку нерухомості стало падіння фондових ринків Південно-Східної Азії. Проте справжні причини – прорахунки у кредитно-грошовій політиці української влади, а також колосальний борг щодо короткострокових державних зобов'язань.
Тоді криза суттєво обрушила ціни на московському ринку. У середньому на 35-40% приблизно до рівня 700 дол. за 1 кв. м. "Спочатку було незначне підвищення цін, - згадує глава українського представництва інвестиційно-девелоперської компанії Rossmils Олексій Могила, - а потім різке обвалення, у тому числі через неможливість вилучення коштів із банків". Зрістцін відновився у 2001р.
Криза-2007 (Латвія)
Як вважають фахівці, причиною стала постанова уряду Латвії, яка ускладнила отримання іпотечних кредитів. Документ прийняли, щоб зупинити зростання цін на нерухомість у країні і побічно вплинути на інфляцію, яка на той момент досягла 18%. Однак це спричинило обвал ринку житла.
Криза - 2006-2008 (криза неповернення)
Причиною стала криза іпотечного кредитування у США. Перші ознаки стали виявлятися ще 2006 р., що було наочно видно зі зниження кількості продажів нерухомості США. У середині 2007р. іпотечна криза в Америці поступово почала трансформуватися у фінансову, що торкнулася не тільки США, а й усього світу.
"В Україні почалася як криза приватного сектора, спровокована надмірними запозиченнями", - каже Мінкаїл Сулейманов. Значною мірою – з боку забудовників.
За словами Олексій Могили, криза супроводжувалася зниженням вартості нерухомості на 30% і різкішим падінням ставок оренди в сегменті комерційної нерухомості, заморожуванням проектів на стадії проектування та початку будівництва. Зросла кількість заставних об'єктів у банках. Збанкрутувала низка великих девелоперів із серйозним кредитним навантаженням. Відбувся масштабний відтік західних інвестицій та відхід з України великих інвестфондів. Почав формуватися клас девелоперів у сегменті економжитла,
На думку деяких економістів, вихід із цієї кризи ще не закінчився.
Криза-2014
Якщо підбирати аналогії, то нинішня криза в Україні за деякими ознаками нагадує дефолт 1998-го. Тоді спостерігалися схожі симптоми: падіння цін на нафту, зростання вартості долара по відношенню до рубля.
Основна різниця втому, що криза-2014 в Україні більшою мірою викликана політичними причинами (війна в Україні, двосторонні санкції), ніж економічними. "Хоча "відлуння" кризи 2008 р. теж відіграють роль", - зазначає Олексій Могила.
Як зауважує заступник директора Інституту народногосподарського прогнозування РАН Дмитро Кувалін, нинішня криза для ринку нерухомості може розвиватися за схожим сценарієм: ціни в рублях деякий час зростатимуть внаслідок спроб забудовників вжити контрзаходів до зниження ринку. У валюті вони впали вже зараз. За даними Інформаційно-аналітичного центру "Пересвіт-Інвест", у доларах ціна 1 кв. м за останній місяць знизилася на 18,1%, за рік – на 41,2% (база пропозицій Winner).