Діагностика відкладеного попиту
На наші запитання відповідали: Олександр Хрустальов, генеральний директор, НДВ-Нерухомість; Максим Попов, Керуючий партнер mppv.consulting; Тетяна Бріккер, Генеральний директор «БЕСТ-нерухомість. Відділення на Щепкіна»; Олександр Зімінський, директор департаменту елітної нерухомості компанії Penny Lane Realty; Олексій Коневський, керівник практики з землі, нерухомості та будівництва "Пепеляєв, Гольцблат та партнери"; Юрій Хлєстаков, генеральний директор компанії «Український будинок нерухомості».
Почнемо з того, що ніхто зі фахівців не взявся навіть приблизно оцінити, яка частка їхніх клієнтів зайняла вичікувальну позицію. «За нашими оцінками відкладений попит досить високий, підтвердженням тому є підвищений інтерес з боку потенційних покупців до об'єктів, а от платоспроможний попит поки не є достатнім, про це говорить кількість угод, що укладаються», - констатує Юрій Хлєстаков, генеральний директор компанії «Український будинок нерухомості ».
Очікуючі клієнти, за словами Тетяни Бріккер, генерального директора «БЕСТ-нерухомість. Відділення на Щепкіна», «ждуть падіння цін у 2-3 рази, вигідних пропозицій, загалом, чекають на диво…». А Юрій Хлєстаков додає, що деякі з потенційних покупців чекають не так дешевших пропозицій, скільки більшої готовності об'єктів на первинному ринку. «Сьогодні відкладений попит формується не тільки за рахунок людей, які не можуть набрати необхідну суму для покупки, або не визначилися у виборі, або очікують на зниження ціни, а й за рахунок тих, хто став пред'являти вищі вимоги до готовності об'єкта».
При цьому, очевидно, відкладений попит є не тільки у кінцевих споживачів, а й у «інвесторів, девелоперів та спекулянтів». Про це заявляє Максим Попов,Керуючий партнер mppv.consulting: «Навіть з огляду на те, що багато інвесторів «обпіклися» на привабливому ринку будівництва, залишилися і ті, хто більш усвідомлено та виважено підійшов до інвестування у будівництво. Вони хочуть і можуть продовжувати. Але інвестор повинен розуміти ринок та його перспективи, а це поки не є можливим».
Про те, що інвестори сьогодні квартирами не цікавляться, говорить і Олександр Зімінський, директор департаменту елітної нерухомості компанії Penny Lane Realty: «Поки що ми переважно бачимо кінцевих покупців, які купують квартири для власного проживання. Однак подальший розвиток тенденції зростання цін, що зародилася, на ринку житлової нерухомості залучить, як мені здається, незабаром і інвесторів, що істотно збільшить активність продажів і стане додатковим стимулом для зростання вартості квадратного метра».
Дещо інша картина вимальовується, якщо подивитися на ринок нерухомості очима Олександра Хрустальова, генерального директора компанії «НДВ-Нерухомість». Він вважає, що відкладений попит формувався в «огрядні» роки. А зараз багато хто поспішає його реалізовувати. «Багато покупців було не в змозі наздогнати ціни, формувався горезвісний відкладений попит.
Під час кризи відбулося коригування цін, і відкладений попит почав реалізовуватись населенням. За минулий рік компанія НДВ-Нерухомість продала приблизно 5000 квартир в новобудовах, вартість пропозиції яких була від 3,5 млн. руб. Ціноутворення цими об'єктами проводилося вже на пост-кризовому ринку. Досягнення високих темпів продажу пов'язано саме з реалізацією відкладеного попиту. Отже, слід говорити не про падіння попиту внаслідок зниження платоспроможності населення, а про реалізацію відкладеного платіжного.попиту».
Чи можна якось підштовхнути потенційних покупців до укладання угоди? «У цій ситуації наше завдання – пояснити принципи формування цін на нерухомість і орієнтувати клієнтів, що «вичікують», на прийняття конкретних рішень. Здебільшого наша робота з такими клієнтами має роз'яснювальний характер: аналіз пропозицій, консультацій, робота за ексклюзивними договорами», - продовжує Тетяна Бріккер. Юрій Хлєстаков додає, що «розворушити» клієнтів може лише помітне зменшення пропозицій в будинку, районі, що їх цікавить, тощо.
«Зважаючи на те, що вичікувальну позицію займають потенційні інвестори, тобто. такі ж бізнесмени, люди з розумінням та уявленнями про ринок та бізнес взагалі, підштовхнути їх штучно до укладання угоди не є можливим, хіба що величезним демпінгом, що, у свою чергу, не для всіх продавців є прийнятним варіантом», - каже Максим Попов. «Наші клієнти вже побачили те, що за останнє півріччя на ринку ексклюзивної нерухомості жодних різких цінових змін не сталося, – каже Олександр Зімінський. - Це переконало їх у тому, що ціни більше не знижуватимуться. Тому вони знову виявили інтерес до купівлі квартир, причому не лише вторинного, а й первинного ринку.
Щоправда, на сьогоднішній день ми можемо говорити поки що тільки про новобудови у високій стадії готовності або вже введені в експлуатацію. Ті, хто поки що думають, чекають на найбільш підходящий для них варіант. Дефіцит квартир із новим висококласним ремонтом не погасив навіть кризу».
А ось яке спостереження робить Олексій Коневський, керівник практики з землі, нерухомості та будівництва «Пепеляєв, Гольцблат та партнери»: «На стадії, коли рішення про купівлю ще не прийнято, а покупець лише вивчає ринок із метоюмоніторингу наявних пропозицій, юристів, зазвичай, не залучають. Тому зробити обґрунтовану оцінку щодо наявності відкладеного попиту та прогноз щодо його реалізації для нас є складним.
Однак, хочемо звернути увагу, що за тими угодами, які ми супроводжуємо, можна дійти невтішного висновку, що угоди купівлі-продажу, зазвичай, відбуваються у випадках, коли продавець пропонує або дуже якісний об'єкт, або готовий дати нею істотний дисконт. За такими об'єктами угоди відбувалися і минулого року і відбуваються цього року. Якогось ажіотажного попиту з боку покупців ми не спостерігаємо і, на нашу думку, навряд чи побачимо в найближчому майбутньому».
Як розподіляється відкладений попит за різними сегментами нерухомості? Тут наші експерти так само важко дати будь-які оцінки. «Заміський ринок відрізняється від ринку вторинного житла, новобудов, комерційної нерухомості. Кожен із цих сегментів перебуває у своїй фазі активності. Наскільки різним є ці попити? Важко визначити критерій…» – міркує Тетяна Бріккер. На її думку, покупці вторинного житла економ-класу в Москві навряд чи зможуть довго відкладати угоди. І в цьому сегменті очікується пожвавлення вже у першому кварталі цього року.
На думку Олександра Хрусталева «бум із реалізації проектів із вартістю пропозиції від 60-80 тис. руб. за кв. продовжиться і виявлятиметься протягом усього року, адже навіть половини відкладеного попиту не було реалізовано».
Олександр Зімінський прогнозує аналогічну поведінку та ринку елітної нерухомості: «Орієнтуючись на жваві осінь і початок зими, коли відновлення попиту, за нашими оцінками, становило понад 60% до аналогічного періоду річної давності, ми припускаємо поверненняактивності ринку вже найближчим часом».
Розходяться думка експертів щодо того, як вплине вихід на ринок «відкладеного попиту». Максим Попов вважає, що «кінцевий споживач почне активно впливати на ринок лише після відновлення іпотечного кредитування, а цього, мабуть, незабаром очікувати не варто». Тетяна Бріккер підгадає, що відкладений попит серйозно не підірве ринок, але може призвести до прискорення зростання цін. Загалом, позитивний настрій, більшість учасників ринку – очевидна.
Очевидно, пожвавлення починається з полярних сегментів – дешевого економ-класу та елітного сегменту. І це тішить: адже в нерухомості зменшення обсягу відкладеного платоспроможного попиту безпосередньо корелює з упевненістю людей у тому, що найгірший час в економіці позаду.