Договори купівлі-продажу нерухомості, укладені на товарних біржах
У 90-ті роки минулого століття вчинення угод купівлі-продажу нерухомості, у тому числі й житлової, на товарній біржі було не рідкістю. Минув час законодавство щодо купівлі-продажу нерухомості, а також реєстрації прав на неї змінювалося неодноразово. Нині багатьох покупців почало непокоїти питання дійсності договорів купівлі-продажу нерухомості, укладених у вигляді товарної біржі. Відповіді шукав Prostopravo
Відповідно до Закону України «Про товарну біржу» товарна біржа є організацією, що об'єднує юридичних та фізичних осіб, які здійснюють виробничу та комерційну діяльність, та має на меті надання послуг у укладанні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту та пропозицій на товари, вивчення, упорядкування та полегшення товарообігу та пов'язаних з ним торгових операцій.
Згідно зі статтею 15 біржовою операцією визнається угода, яка відповідає сукупності зазначених нижче умов:
- а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, постачання та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі;
- б) якщо її учасниками є члени біржі;
- в) якщо вона представлена до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.
Відповідно до другої частини цієї статті угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
Проте чи відповідали договори купівлі-продажу нерухомості, оформлені на біржі, вищеописаним вимогам і чи справді купівля квартири могла не засвідчуватися нотаріально?
На жаль, відповідь у більшості випадків буде негативною.
Порушення вимог до біржових операцій
По-перше, у багатьох випадках угоди не відповідали вимогам до біржових операцій. Серед найпоширеніших порушень:
- угода була укладена між особами, які не є членами біржі (навіть якщо вона була укладена через брокерів, адже брокери згідно зі ст.16 Закону про товарну біржу виконують доручення виключно її членів);
- однією із сторін укладеної угоди виступав неповнолітній, який за обсягом дієздатності не може бути членом біржі;
- угода зареєстрована організацією, яка хоч і називається «товарна біржа така-то», але фактично здійснює свою діяльність у будь-якій іншій організаційно-правовій формі, яка відрізняється від біржової (наприклад, у формі господарського товариства);
- Угода укладена за дорученням члена біржі, але особою, яка не є брокером.
Купля-продаж нерухомості без нотаріуса
Про те, що зараз придбати об'єкт нерухомості можна лише на підставі договору, засвідченого нотаріально, знає вже, мабуть, кожен.
Розберемося, що ж казав із цього приводу Цивільний кодекс УРСР, який діяв в Україні до 2004 року.
Зокрема, статтею 227 ЦК УРСР було встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку має бути нотаріально засвідченим, якщо хоча б однією із сторін є громадянин. Недотримання цієї вимоги тягне за собою недійсність договору.
Ця норма є спеціальною, оскільки йдеться про специфічний предмет договору купівлі-продажу – об'єкт нерухомості.
Таким чином, законодавством, що діяло раніше, також було встановлено вимогу щодо обов'язкового нотаріального посвідчення договору.купівлі-продажу нерухомості, правда тільки в тому випадку, якщо хоча б однією зі сторін угоди була фізична особа.
Виняток становлять угоди купівлі-продажу нерухомого майна, що перебуває у податковій заставі та примусово реалізується в рахунок погашення податкового боргу платника податків на цільових аукціонах, що організовувалися податковим органом на товарних біржах. Реалізація такого майна раніше здійснювалася відповідно до Закону України «Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами», у п.10.5.2 ст.10 якого прямо йшлося про те, що операції з продажу активів на біржових ринках не підлягають нотаріальному посвідченню.