Думати як інвестор, Pulse UK
Інвестування – це заморозка грошей у проект або продукт.
Якщо ви інвестуєте вдало, то при розморожуванні (тобто продажу проекту чи продукту) ви отримуєте більше грошей, ніж заморожування. Якщо невдало – природно, навпаки. Кожна інвестиція складається в цьому плані як мінімум із двох складових – дохід та зростання. На прикладі інвестицій у нерухомість, ми розглянемо обидві ці складові. Насамкінець ви зрозумієте, що я мала на увазі під «інвесторським мисленням».
Дохід
В інвестиціях у нерухомість - це, як правило, оренда. Тобто якщо ви, наприклад, купуєте квартиру за 200 тисяч фунтів, і ви використовуєте для цього іпотеку (звичайний депозит на даний момент 25%, тобто 50 тисяч фунтів), то ваш дохід буде розрахований за такою формулою: Оренда мінус витрати (типу service charge, дрібні ремонти, витрати на пошуку квартиранта, адміністративні витрати – бухгалтер, тощо).
Іноді інвестори-початківці або недосвідчені інвестують у доходні будинки, не залучаючи фінансування, тобто, виключаючи іпотеку.
Іноді це слід робити, щоб унеможливити фінансові ризики, наприклад, в умовах високої інфляції та плаваючих процентних ставок.
Якщо ви інвестуєте за допомогою іпотеки, ваші ризики природно збільшуються, і якщо ви віддаєте гроші банку, то номінально ваш дохід зменшується.
Розглянемо це на реальних прикладах.
2011 року я купила квартиру за 150 тисяч фунтів. Квартиранта я знайшла граючи за 1000 фунтів на місяць, ніяких ремонтів робити було не потрібно, квартплата правда раптом піднялася з 70 фунтів на місяць до 170 (принади купівлі квартир, з тих пір купую тільки вдома), але іпотека (тільки відсотки) була лише 300 фунтів на місяць. Тореально мій чистий дохід був і є 530 фунтів на місяць. Повірте мені – це круто, що я доведу трохи пізніше.
У 2015 році один з моїх клієнтів купив студіо на Кетфорді, в Лондоні, теж за 150 тисяч фунтів. Оскільки людина була молодою і новоприбулою, тобто без кредитної історії, то виклала всі гроші з власної кишені. Ще йому довелося вкласти близько 15 тисяч фунтів у ремонт. Квартплата була номінальною, тобто десь 30 фунтів на місяць, квартирант знайшовся в міру швидко за 800 фунтів на місяць, тобто реально його дохід становить 720 фунтів на місяць. Тобто як бачите, набагато більше, ніж отримую я. До речі, як купувати нерухомість, якщо ви платите готівкою – це окрема тема.
Поки зробимо попередній висновок, що з точки зору доходу краще купувати нерухомість без іпотеки. Як ви побачите у наступних параграфах, я з погляду інвестиційного мислення спростую цю гіпотезу.
Зростання
Продовження теми у наступному номері. Докладніше – у моїй книзі «Купівля нерухомості у Великій Британії».