Економіка нерухомості

(Семенова Ірина Олександрівна – к.е.н., доцент)

Тема 1. Поняття нерухомості. Необхідність оцінки. Види вартості

ДКРФ ст. 130 –до нерухомих речей(нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідних збитків їх призначенню неможливо, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі та споруди.

До нерухомих речей відносяться також повітряні і морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

Законом до нерухомих речей може бути віднесено інше майно.

Усі угоди з нерухомим майном підлягають обов'язковій реєстрації. Зміни до ДКРФ від 2008 року: до об'єктів додали незавершене будівництво, а водні об'єкти, ліси та багаторічні насадження тепер регулюються іншими законами.

Об'єкт нерухомого майна– це кількісно визначена земельна ділянка та будівлі, споруди, що належать до неї, багаторічні насадження та інші.

Об'єкт нерухомого майна може бути представлений як:

- Земельна ділянка з поліпшеннями

Н = надра + земельна ділянка + поліпшення + повітряний простір

НС = Н + ПС

СР – нерухомість у власності

ПС – права власності

Вирізняють нерухомість за природою та нерухомість за законом:

Нерухомість за законом(квазінерухомість) – це все, що віднесено до нерухомості законом (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти).

Можуть бути природні об'єкти та штучні об'єкти нерухомості.

Нерухомість має подвійну природу якекономічний актив, тобто одночасно єреальним активом(це товар) тафінансовим активом(це капітал).

Характеристика нерухомості як товару:

1) це складна річ – включає саме благо (об'єкт нерухомості) + права

2) індивідуальність ціноутворення (залежно від району знаходження)

3) високий рівень трансакційних витрат (Витрати, пов'язані з укладанням угод, характерні для операцій з нерухомістю)

4) низька ліквідність (порівняно з усіма іншими активами нерухомості, ліквідність – здатність активу швидко перетворюватися на гроші)

Характеристика нерухомості як капіталу:

1) збереження коштів, що інвестуються

2) зростання вартості нерухомості у часі

3) високий пороговий рівень інвестицій

4) паушальність - низька подільність як об'єкта інвестування

Усі угоди з нерухомістю здійснюються на ринку нерухомості.

Ринок нерухомості– це певний набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність та пов'язані з нею інтереси, встановлюються ціни та розподіляється простір між конкуруючими варіантами землекористування.

Рекомендується почитати: Фрідман і Ордуей «Аналіз та оцінка нерухомості, що приносить дохід».

Необхідність оцінки нерухомості

Оцінка потрібна для здійснення комерційних угод

Оцінка потрібна для покращення управління фінансами підприємства

До

Сьогодні поширюється новий підхід до управління підприємством, це економічний підхід, йде із Заходу і його суть в наступному:

якщо підприємство не орієнтується збільшення вартості підприємства, воно не виживе в сучасних умовах.

Оренда

Страхування

Кредитування

Формування інвестиційного портфеля

З метою оподаткування

Приватизація

Оцінка- це розрахунок вартості об'єкта.

Оцінка ефективності- це оцінка зростання вартості компанії.

Для регулювання оціночної діяльності розроблено нормативну базу, зокрема стандарти оцінки.

Виділяють4 види вартості:

1) Кадастрова – з метою оподаткування

2) Ліквідаційна – застосовується при ліквідації підприємства

3) Інвестиційна - це вартість для конкретного інвестора або групи інвесторів при певних цілях інвестування

4) Ринкова вартість – це найімовірніша ціна продажу об'єкта.

Ринкова вартість– церозрахункова величина, рівна грошовій сумі, за яку передбачається перехід майна з рук до рукна дату оцінкив результаті комерційної угоди між добровільним покупцем і добровільним продавцем після адекватного маркетингу, при цьому передбачається, що кожна зі сторін діяла компетентно, розважливо і без примусу.

Підхід- це сукупність методів, заснованих на певному типі інформації, суттєвою для даного підходу.

Метод– це послідовність процедур, що дозволяють отримати вартість об'єкта.

Підходи та методи щодо вартості нерухомості

---