Емфітевзіс від «а» до «я»
Сьогодні українське суспільство переживає чергову хвилю гарячих дискусій, присвячених проблемі «Відкривати ринок землі в Україні чи ні?». На скасування мораторію очікують не лише власники земельних часток (паїв), позбавлені права на свій розсуд володіти, користуватися та розпоряджатися своєю власністю, наданою ним Конституцією України, а й Міжнародний валютний фонд.
Ухвалення Верховною Радою України закону про обіг земель сільськогосподарського призначення очікувалося до кінця травня 2017 року, проте цього так і не відбулося, тому власникам земельних часток (паїв), які не збираються самостійно обробляти землі, доводиться шукати інші шляхи отримання прибутку від своїх земельних ділянок. На сьогоднішній день єдиною альтернативою договору купівлі – продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення є емфітевзис.
Так що ж таке емфітевзис? Це довгострокове право користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, яке можна заповідати та продавати. Найчастіше власники земельних паїв передають свої земельні ділянки у найм. Таких – близько 90%. Емфітевзіс використовують лише одиниці. Все тому, що право емфітевзису практично не знайоме українським громадянам.
У чому перевага договору емфітевзису порівняно з договором оренди?
Насамперед, у терміні дії договору емфітевзису. В силу норм чинного законодавства України договір оренди не може бути укладений менш ніж на 7 років і більш ніж на 50 років. У свою чергу, під час укладання договору емфітевзису сторони абсолютно вільні у визначенні таких термінів. Тобто договір може бути укладений як на 25 років, так і на 50 років, 100 років і навіть більше. Крім того, договір може бути укладений безстроково, але в цьому випадкусторони зможуть розірвати договір лише попередивши про це один одного за рік до бажаної дати розірвання.
Друга перевага полягає у розмірі та порядку внесення плати за договором емфітевзису. Якщо для договору оренди встановлено мінімальний та максимальний розміри плати за договором, які прив'язані до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, та повинні бути не менше ніж 3 і не більше 12% від такої нормативної грошової оцінки. То при визначенні розміру та порядку внесення плати за договором емфітевзису сторони вільні у їхньому виборі. Така плата може вноситись як одноразово, і регулярними платежами. Понад те, власник має право отримати винагороду за укладення такого договору.
При цьому право власності на таку ділянку зберігається за її власником, але користувач може право передати до статутного капіталу господарського товариства або в заставу. Використання земель сільськогосподарського призначення та прав на них як предмет іпотек обмежене лише сферою банківського кредитування.
Законодавство України не містить вимог до форми договору про встановлення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), однак, враховуючи положення статей 182, 208, 209 Цивільного Кодексу України та статті 126 Земельного кодексу України, зазначені договори укладаються у письмовій формі. за домовленістю сторін можуть бути нотаріально засвідчені.
Договір емфітевзису підлягає обов'язковій державній реєстрації у Державному реєстрі прав на нерухоме майно, яка може бути здійснена як органом державної реєстрації, так і нотаріусом.
Варто зазначити, що єдиним документом, що засвідчує право власності на земельну ділянку,є державний акт про права власності на земельну ділянку, а не земельний сертифікат, який лише засвідчує право особи на земельну частку (пай) та містить відомості про її вартість та розмір в умовних кадастрових гектарах.
Необхідно звернути увагу також на той факт, що речові права на нерухоме майно, у тому числі право користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення, є похідними та реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно. Тому для проведення державної реєстрації договору емфітевзису необхідно спочатку провести реєстрацію права власності на цю ділянку.
Необхідно пам'ятати, що Податковим кодексом України заборонено будь-яке відступлення грошового зобов'язання або податкового боргу платника податків третім особам, тому емфітевт не має права платити передбачену Податковим кодексом України плату за землю замість власника земельної ділянки (у тому числі і у випадку, коли таке положення закріплене в договорі. ).
У разі домовленості між сторонами про покладання такого обов'язку на емфітевта, банківські платежі мають здійснюватись від імені власника земельної ділянки.
Відповідно до норм цивільного законодавства України сторони вільні у визначенні умов договору емфітевзису. Враховуючи таку свободу договору, не виключається можливість передбачити у договорі емфітевзису або в окремому договорі переважне право емфітевту на купівлю такої земельної ділянки.
Однак, для реалізації цього права за загальним правилом необхідна наявність таких умов:
1. Зняття мораторію на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
2. Власник земельногоділянки виявляє бажання продати земельну ділянку, яка є предметом договору емфітевзису.
3. Емфітевт готовий заплатити ціну, за яку продається земельна ділянка, та погоджується з умовами, на яких продається земельна ділянка.
Крім того, умовами договору можна передбачити відповідальність власника земельної ділянки за неповідомлення емфітевту про намір продати земельну ділянку та про продаж земельної ділянки іншій особі.
Таким чином, договір емфітезвісу буде вигідним як власникам земельних ділянок, які не збираються самостійно їх обробляти, але хотіли б отримувати від них прибуток, так і сільськогосподарським виробникам, які хотіли б отримати землю у постійне користування, але не можуть укласти договір купівлі-продажу в рамках чинного мораторію на відчуження таких земельних ділянок.
Дмитро Олександров, керуючий партнер ALEXANDROV & PARTNERS