Євробараки Баландіна
 | МАРІЯ ВОРОНОВА |
Заради гарної звітності чиновники готові забудувати передмістя ще більше
Регіональне міністерство будівництва продовжує форсовану забудову сільських передмість Самари малоповерховими будинками сумнівної якості без інфраструктури.
Наразі відомство Олександра Баландіна намагається знайти девелопера для освоєння 52,3 га на території селища Петра-Дубрава – у безпосередній близькості від євробараків «Кошелів-Парку». Реалізація такої ідеї додатково завантажить і так проблемний ринок дешевого житла. Крім того, освоєння майданчика в чистому полі вимагатиме бюджетних інвестицій, масштаб яких поки що незрозумілий.
З початку 2000-х років на землях Волзького району Самарської області біля поселення Петра-Дубрава стартувало кілька проектів житлового будівництва. Деякі з них виявилися, м'яко кажучи, невдалими. Серед них – майданчики ТОВ «Труд-1» та ТОВ «Сонячна долина». Компанії не завершили об'єкти, залишивши велику кількість ошуканих пайовиків.
Це не збентежило девелоперів, з 2010-х років освоєння великих земельних наділів на периферії Самари та у Волзькому районі набуло великого розмаху. Зокрема, ДК «Дерево» зводить у муніципалітеті житловий район «Південне місто». Північно-східний напрямок освоює «Корпорація КОШЕЛІВ» бізнесмена Володимира Кошелєва. Він збудував житловий район «Круті Ключі» на кордоні Красноглинського району. Потім проект розширився за рахунок території поблизу Петра-Дубрави (житловий район Кошелів-Парк).
Така стратегія дозволяла забудовникам будувати на порожніх землях дешеве житло у величезних масштабах – розселення тут не потрібне. Чиновникам це також було вигідно: регіон почав нарощувати формальні показники введення житла, Самарськаобласть вийшла у федеральні лідери зі звітів про здачу новобудов. Яке саме житло будується і якої воно якості, чиновників не хвилювало.
За високу статистику та показники регіону в галузі будівництва платили у прямому розумінні мешканці його столиці – Самари. Девелопери, що розпочали свої проекти, ставили владу перед фактом, що придуманим ними районам потрібні школи, дитячі садки та дороги, а також інженерні мережі. Кошти ці, як неважко здогадатися, вилучалися здебільшого з бюджету Самари. Як наслідок - витрачаючи величезні бюджетні кошти на підтримку приватних проектів, чиновники одночасно урізали витрати на благоустрій, дорожню мережу Самари, реновацію її центру, що розвалюється. Ці процеси безпосередньо впливали на вартість житла в Самарі, яка на відміну від інших міст-мільйонників останні півтора роки постійно знижується.
Здавалося б, з ідеєю підвищувати добробут Володимира Кошелєва чи родини Чудаєвих за рахунок розвалу Самари та падіння вартості її домоволодінь через логіку та розум рано чи пізно час було б закінчувати. Але шанси включення розуму у головах чиновників явно зменшилися після призначення міністром будівництва екс-глави Волзького району Олександра Баландіна. Лобістами призначення останнього, за версією обізнаних джерел «СО», нібито виступали Микола Чудаєв («Древо») та радник губернатора області Самарської Василь Ардалін. Тобто. прихильники все тієї ж масової дешевої забудови – Чудаєв уже як будівельник, а Ардалін як людина, у сімейному бізнесі якого вже виникали аналогічні проекти (селище «Зоряне»).
З цієї причини відразу після призначення Баландіна міністром будівництва ціла низка джерел у регіональному будкомплексі передбачили сценарій, за якого приміськеБудівництво отримає ще більшу підтримку, а містобудівна політика та інші несумісні з агрономією речі підуть на задній план.
Як зазначається в аукціонній документації, майданчик знаходиться у зоні Ж-8 (комплексна забудова). «Зона Ж-8 виділена для забезпечення правових умов формування житлових районів малоповерхової житлової забудови будинками до чотирьох поверхів із набором послуг місцевого значення та розміщення необхідних об'єктів комунальної, інженерної та транспортної інфраструктур», - заявлено у документі. Там також уточнено, що після розробки проекту планування території, переможець аукціону зможе скоригувати зонування ділянки. Власником землі є Україна.
За даними інформаційного ресурсу ЄДРН, кадастрова вартість виставленого на торги майданчика дорівнює 507,1 млн. рублів. Згідно з кадастровою картою, майданчик межує з смт Петра-Дубрава з боку вул. Південної. Через дорогу від ділянки по діагоналі знаходиться майданчик проблемного котеджного селища Сонячна долина.
Судячи з усього, на території Комунару може з'явитися черговий проект житлової забудови економ-класу, аналогічний Кошелев-Парку і Південному місту. Девелопери цих мікрорайонів минулого року змушені були знизити обсяги житла, що будується, через падіння попиту і насиченості ринку пропозиціями. Якщо на землях Комунару зводитимуть малоповерхове житло за стандартами Кошелів-Парку, там вдасться звести близько 5 тис. квартир. На 32 га першої черги у "Південному місті" здали близько 3,5 тис. квартир.
За словами експертів, умови, за якими актив пропонується під освоєння інвесторам, залучать лише за наявності на ділянці комунікацій. Якщо мережі підведуть за рахунок бюджету, це скоротить витрати забудовника на освоєння території. Це може стативизначальним чинником під час виборів майданчика для забудовника. Ціна квартир у Волзькому районі порівняно невисока, і зараз, у кризу, вони все ще потрібні, незважаючи на велику кількість пропозицій. Але якщо компанії доведеться прокласти комунікації самостійно, то ці витрати закладуть у вартість нерухомості. Тоді продаватиметься таке житло досить довго. Щодо проблемного майданчика «Сонячної долини» неподалік, то, звичайно, на недобудови по сусідству при покупці житла увагу звертають. Але рано чи пізно цей об'єкт завершать, тож це не критично», - каже генеральний директор компанії «Індест-Development» Михайло Ненашев.
Аналогічного погляду дотримується і генеральний директор АН «Багратіон» Роман Костін. «Все упирається у комунікації. Наскільки мені відомо, найскладніше питання там стояло по електриці, решту мереж підключити реально. Невідомо, наскільки змінилася вартість підключення до території зараз. Якщо держава це питання вирішить, то для забудовників майданчик, звісно, привабливий. Актив може бути цікавий Володимиру Кошелєву - забудови його групи розташовані порівняно недалеко», - розмірковує експерт.
З «Дубравою» не впоралися
Сусідну територію в Петра-Дубраві безуспішно намагалися освоїти два девелопери. Добудувати котеджне селище «Дубрава» інвестори не змогли, зокрема, через відсутність комунікацій. Залишається незрозумілим, як ту саму проблему вирішуватиме орендар 52,3 га «Комунару».
Головною проблемою реалізації проекту забудовник називав відсутність інженерних комунікацій на майданчику. На початку літа 2017 року представники Мінбуду повідомили, що для того, щоб знайти на проблемний майданчик інвестора, область сама проведе туди інженерні мережі. Також чиновники збираютьсярозробити пільговий тарифний план під час видачі техумов для забудовників проблемних об'єктів. Зважаючи на все, підготовка мереж для території «Сонячної долини» дозволить підвищити ліквідність і нової території, запропонованої на торгах. За рахунок платників податків.
Кошелєв запропонував усім допомогти його бізнесу
Будівельник дешевого житла намагається навантажити Самару ще одним районом
Голова «Корпорації КОШЕЛЄВ» та голова комітету з будівництва СГД Володимир Кошелєв запропонував об'єднати два збудовані ним об'єкти в новий район обласного центру. В даний час житлові масиви корпорації розташовані в Красноглинському районі Самари та у Волзькому районі області. Сам забудовник та місцеві чиновники визнають, що лише у такий спосіб можна вирішити транспортну проблему мешканців «Кошелів-Парку», яка нікого не хвилювала на етапі будівництва. По суті, це означає, що за проблеми приватних проектів Володимира Кошелєва платитимуть із бюджету Самари, тобто. з кишені кожного мешканця міста.
У тексті звернення зазначається, що два мікрорайони, що входять до забудови «Кошелів-Проекту», не мають нормального транспортного сполучення між собою. «Нині жоден з муніципальних чи приватних маршрутів автобусів і маршрутних таксі немає зупинного пункту в «Кошелів-Парку» по дорозі з «Крутих Ключів». Аналогічна ситуація склалася з транспортною доступністю основної частини Самари для мешканців мікрорайону у Петра-Дубраві. Зараз до «Кошелів-Парку» можна дістатися лише двома маршрутами - №123 і №480, які проїжджають через Петра-Дубраву.
Для людей з автомобілями відкрили дорогу, яка з'єднує район із «Крутими Ключами». Звідти до міста йде низка маршрутних автобусів, рух яких зараз утруднений через реконструкцію Московського шосе. Жителі новогопоселення просять продовжити всі ці маршрути так, щоб вони заходили в обидва мікрорайони, а також - створити новий маршрут, який з'єднуватиме обидва райони.
Але на засіданні комісії з'ясувалося, що наразі виконати жодне з прохань городян (і мешканців Волзького району) неможливо. Причиною стало те, що «Круті Ключі» знаходяться у Красноглинському районі Самари, а «Кошелів-Парк» – у Волзькому районі області. Згідно з чинним законодавством, запустити маршрут між мікрорайонами не можна – вони належать до різних муніципалітетів.
Тоді голова «Корпорації Кошельов» та голова комітету з будівництва Самарської губернської думи Володимир Кошелєв заявив, що території обох мікрорайонів мають об'єднатися у новий район міста. «Я вийшов із цією пропозицією до губернатора Самарської області Миколи Меркушкіна, і той його підтримав. Фактично наша забудова – це єдиний мікрорайон, але частина його зараз у місті, а частина – в області. Щоб створити єдину транспортну мережу, потрібно зробити мікрорайон новим десятим районом міста. Що стосується будівництва Північного шосе, проект завис у міністерстві транспорту та автомобільних доріг Самарської області, потрібно поквапити їх», - поділився своїми планами Кошелєв. Він закликав мешканців мікрорайонів включитися у справу та підписати звернення до влади, щоб процес створення нової муніципальної освіти прискорився.
Позицію Кошелєва підтримали представники і Мінтрансу, і міського департаменту транспорту. Представник дептрансу Самари визнав, що вони готові переглянути маршрутну мережу, якщо кошелівські проекти вмикаються на територію міста. Як говорилося на заході, у кращому разі роботи по новому району займуть щонайменше рік.
Експерти кажуть, що створення нового району обговорювалося тараніше, проте досі неясно, хто фінансуватиме ці роботи. «Питання виникало неодноразово. Щоб запустити створення нового району, потрібно змінити два закони - про межі Самари та про межі Волзького району. Для цього необхідно провести нараду думи у Самарі та нараду зборів представників Волзького району. Там чиновники як представники жителів муніципалітетів висловлять думку населення – чи згодні вони змінювати статус чи ні. Потім розпочнеться технічний етап, куди входять кадастрові роботи, підготовка карт-планів об'єктів землеустрою, передача цих матеріалів державному кадастру нерухомості. За часом все залежатиме від джерел фінансування процесу, тому що кадастрові роботи виконуються на основі підрядних договорів. Органи влади самостійно ці роботи провести не зможуть. Коли процес злиття розпочнеться, потрібно визначитися, з якого джерела бюджету фінансуватимуться ці роботи. По суті ці питання і виникали завжди як основні у схемі приєднання», - каже заступник керівника департаменту містобудування Самари Сергій Шанов.
Процедура зміни законів про межі муніципалітетів є складною та затягнутою за часом. Крім того, після реформи МСУ у регіоні новій освіті доведеться проводити вибори для формування членів райради, затверджувати її голову, визначати джерела поповнення власного бюджету.
Переваги нового проекту Володимира Кошелєва для мешканців як обласного центру, і Волзького району сумнівні. Для Волзького району втрата великих територій загрожує фінансовими втратами. До нового мікрорайону увійдуть «Круті Ключі» (130 га) та «Кошелів-Парк» (понад 500 га). Тоді земельний податок та орендні платежі за ділянки під забудову підуть із району. Втім, там воліють недраматизувати події та роблять ставку на іншу забудову – «Південне місто». За словами голови зборів представників Волзького району Олександра Ядрінцева, площа території, яку сьогодні виділено «Корпорації КОШЕЛІВ» у муніципалітеті, дорівнює приблизно 100 га.
Незалежно від того, що зараз говорять чиновники, спроба наділити пару недостатньо продуманих приватних будівництв статусом нового району Самари призведе до зростання витрат саме міста. І продовження його сповзання у кризу. Платитимуть за всі проблеми, пов'язані з появою нового району, жителі Самари. І прямо - за рахунок бюджету міста, і опосередковано - за рахунок розпаду простору обласної столиці, що продовжується, погіршується якості її благоустрою і, як наслідок, падіння її привабливості і цін на житло.
Куди просять прокласти транспортні маршрути з «КОШЕЛІВ-Парку» його мешканці
- московське шосе
- Залізничний вокзал
- Автостанція «Аврора»
- площа ім. Кірова
- вул. Ново-Садова
- Зубчанинівське шосе
- завод «Прогрес»
- вул. Земець
- Заводське шосе
- Волзький проспект
- Самарський річковий порт
- завод «Електрощит»
- «Юнгородок»
Джерело: звернення мешканців «Кошелів-Парку» до чиновників регіону