Громадські об’єднання
Це насамперед цілі створення таких об'єднань, якими є: раціональне та сумлінне управління спільним майном власників об'єднання, рівність прав учасників об'єднання, коли кожен із власників житлового приміщення має однаковий обсяг корпоративних прав на загальних зборах об'єднання власників житла.
Зважаючи на те, що в Україні вже протягом певного часу в більшості багатоквартирних будинків значна частина мешканців є власниками квартир, а не наймачами, як це було за радянських часів, виникла потреба законодавчо сформулювати правовий статус спільного майна власників та об'єднань таких власників житла. Нині статус ТСЖ визначається Житловим кодексом України, в якому таким товариствам присвячено окрему главу.
Але якщо в Україні історія законодавчого регулювання відносин між власниками в багатоквартирних будинках досить нетривала, то в Нідерландах та низці інших країн вона має багаторічну історію. Ще Цивільному кодексі Нідерландів (далі - BW 1838 р.) містилися становища, досить докладно регламентують такі відносини. Новий BW ще більш уважно ставиться до прав та обов'язків власників житлових приміщень та ретельніше визначає процес закріплення права власності на житлове приміщення.
В українській юридичній літературі немає єдності у думках щодо того, до якого виду юридичних осіб слід відносити товариства власників житла. Більшість дослідників вважає, що їх слід відносити до групи некомерційних організацій, яка представлена житлово-будівельними кооперативами (ЖБК). Справді, деякі характеристики свідчать про схожість.Так, наприклад, як юридичні особи та ті та інші відносяться до некомерційних організацій; схожі та його органи управління.
Але в правовому статусі ЖБК та ТСЖ є суттєві відмінності, які дозволяють розглядати ТСЖ як окрему, самостійну організаційно-правову форму некомерційної організації. Важливою відмінністю ТСЖ від ЖБК є те, що в товариствах немає пайових відносин, що мають місце у споживчих кооперативах; члени споживчого кооперативу мають право розподіляти між собою отримані доходи. ТСЖ такого права не має; члени товариства власників житла не мають обов'язку покривати збитки шляхом внесення додаткових внесків. Такий обов'язок є у членів кооперативу.
Приймаючи ЖК РФ, законодавець мав на увазі, що в ситуації, коли паї в ЖБК повністю виплачені, ЖБК має бути перетворено на ТСЖ. Закон, зокрема, встановлює, що на відносини власності у багатоквартирному будинку в житловому кооперативі за умови повної виплати паю хоча б одним із членів ЖБК поширюються положення глави про ТСЖ (ст. 129 ЖК РФ), а житловий кооператив за рішенням загальних зборів його членів (конференції) може бути перетворений на ТСЖ (ст. 122 ЖК РФ).
Законодавство більшості держав детально регламентує відносини спільної власності, що складаються під час володіння, користування, розпорядження об'єктами загального користування у багатоквартирних житлових будинках. Об'єднання власників житла набувають найрізноманітніші найменування: об'єднання, кооперативи, товариства, асоціації, об'єднання тощо. Обсяг правий і обов'язків як самих членів, і їх об'єднань неоднаковий у різних країнах. Але основна мета таких утворень єдина - ефективна експлуатація житлових та нежитлових приміщень, прибудинкових територій та інших.об'єктів, що належать до житлових будинків.
Відповідно до законодавства всіх трьох порівнюваних правопорядків об'єднання власників житла в Нідерландах, ТСЖ в Україні та житлові акціонерні товариства у Фінляндії є юридичними особами, що означає, що права та обов'язки вони набувають лише після державної реєстрації їх як такі. Але в Нідерландах відповідно до думки голландських учених загальні положення юридичних осіб, що містяться в кн. 2 BW, не можуть бути повною мірою віднесені до об'єднань власників. Наприклад, положення про статутний капітал, необхідний для звичайного об'єднання (ст. 2:6 BW), до об'єднань власників не застосовуються.
В Україні відповідно до правозастосовчої практики ТСЖ набуває права управляти спільним майном домовласників тільки після державної реєстрації кондомініуму. Таким чином, для нормального функціонування ТСЖ необхідно провести передбачені законом реєстраційні дії.
Відповідно до законодавства ТСЖ є організацією некомерційною, тобто. обмеженою законом у своїй правоздатності, тоді як житлове акціонерне товариство у Фінляндії та об'єднання власників житла в Голландії мають загальну необмежену правоздатність, хоча їх статутами і можуть бути передбачені деякі обмеження правоздатності.
Цілі об'єднання власників житлових приміщень у формі ТСЖ в Україні, об'єднання власників у Голландії та житлового акціонерного товариства у Фінляндії в принципі одні й ті самі. Так, ТСЖ створюється з метою спільного управління комплексом нерухомого майна в багатоквартирному будинку, в Голландії мета створення об'єднання власників прямо передбачена законом (це - турбота про спільне майновласників). Аналогічна мета об'єднання у Фінляндії.
Для створення ТСЖ в Україні потрібно рішення загальних зборів власників житлових приміщень багатоквартирного будинку за наявності не менше 50% голосів від загальної кількості власників. У Нідерландах створенню об'єднання власників передує так званий поділ основного права та виділення його частини для кожного власника і, як наслідок, визначення обов'язків щодо утримання та відповідальності за спільне майно власників (визначення супутнього права).
Процедура визначення часток власників та (або) інших уповноважених осіб (спадкоємців, забудовників) оформляється спеціальним письмовим документом, до якого обов'язково включаються положення, перелічені у ст. 5:111 BW (це - зазначення місцезнаходження будівлі, перелік житлових приміщень та власників, яким відповідно належать житлові приміщення, розмір часток власників на спільне майно, у тому числі й таке, що не є нерухомим). У BW міститься вказівка на обов'язковість регламенту, що додається до нього, згідно з яким проводитиметься управління даним житловим будинком.
Слід зазначити, що членство в об'єднанні власників у Нідерландах та в житлових акціонерних товариствах Фінляндії є обов'язковим через закон, що, на наш погляд, створює більш сприятливі умови для управління та утримання спільного майна в багатоквартирному будинку. У Фінляндії особа має можливість придбати права на житлові приміщення лише ставши власником певної частини акцій у житловому акціонерному товаристві. Режим акцій житлового акціонерного товариства у Законі "Про житлові акціонерні товариства" не визначено, але в цілому обіг акцій регулюється не лише вимогами зазначених Законів, а й особливостями,позначеними у Законі "Про угоди з житлом", що передбачає чітку процедуру розпорядження акціями житлового акціонерного товариства, що захищає інтереси кожного акціонера-власника.
Відносини між власниками квартир у багатоквартирному будинку виникають на основі конструкції спільної часткової власності. Володіння та користування спільним майном у ТСЖ в Україні здійснюється за згодою всіх власників, воно здійснюється незалежно від того, ким із учасників вчиняються дії з володіння та користування. Лише окремі об'єкти загального користування можуть бути виділені будь-кому з власників без зменшення прав та законних інтересів інших власників у цьому будинку (наприклад, виділення будь-кому з власників частини підвалу). Зазначимо, що питання щодо належності підвальних приміщень неоднозначно вирішується в українській судовій практиці.
Незважаючи на застереження, що міститься в законі про те, що майно, що належить домовласникам на праві спільної часткової власності (майно загального користування), не може бути відчужене на користь третіх осіб без одночасного відчуження квартир, випадки такого відчуження трапляються і визнаються судом цілком законними, якщо рішення про відчуження нежитлового приміщення було прийнято загальними зборами членів товариства відповідно до повноважень, передбачених ст. 137 ЖК РФ. Такий стан справ, безумовно, слід віднести до протиріч між українським законом та судовою практикою. Власники квартир у багатоквартирному будинку, у тому числі там, де створюється ТСЖ, можуть зареєструвати об'єкти спільної власності у багатоквартирному будинку відповідно до Закону. На вперше реєстроване право спільної власності видається свідоцтво про клопотання домовласників (власників житлових приміщень).
УНідерланди члени об'єднання власників не можуть на свій розсуд проводити розпорядчі дії з приводу майна, що належить їм. Такі дії здійснюються за згодою більшості власників житлового будинку, об'єднання власників житла або органу об'єднання (мається на увазі загальні збори). Таким чином, власник не може діяти довільно щодо належного йому майна. Але якщо такої згоди не отримано, власник за рішенням суду таки може здійснити акт розпорядження. Якщо власник має бажання продати квартиру, він зобов'язаний запропонувати іншим членам об'єднання це житлове приміщення за ціну, яку він хотів би отримати від продажу свого майна. У Законі йдеться лише про розумний термін для інших власників щодо ухвалення рішення про купівлю, якщо ніхто з них не погоджується купити квартиру (ст. 5:121 BW).
Дещо простіше справа у Фінляндії, де розпорядження житловим приміщенням проводиться на розсуд власника. Водночас одночасно здійснюється передача прав на акції в житловому акціонерному товаристві. Переважного права інших акціонерів для придбання даних акцій не передбачено.
Насправді досить часто трапляються випадки, коли одне житлове приміщення належить кільком особам на праві спільної власності або коли приміщення квартирі належать різним особам. У таких випадках можливе вступ до ТСЖ кількох власників одного житлового приміщення. Звісно ж, кожна із зазначених осіб має частину правий і обов'язків одного члена товариства пропорційно його частці у праві дане житлове приміщення. Зазначені особи можуть уповноважити одного із власників житлового приміщення представляти їх інтереси у ТСЖ. Аналогічно вирішується питання і в двохінших порівнюваних правопорядках.
Основним документом V.v.E. є статут, де визначаються статус, порядок та періодичність звіту органів управління перед членами об'єднання, та регламент, який містить положення про обов'язки учасників, їх обсяг, розмір та порядок внесення щорічних платежів з експлуатації житлового будинку та ін.
Статут житлового акціонерного товариства Фінляндії схожий за своїм змістом з нідерландським, але через специфіку організаційно-правової форми юридичної особи, що розглядається, у статуті повинні передбачатися положення про статутний капітал товариства, номінальну вартість акцій.