Хто реанімує проект Mirax Plaza через 10 років
Як "Київміськбуд" переробить невдалий офісний довгобуд в елітне житло
Привид минулого
У 2017 році розпочнеться реновація одного з найзнаменитіших недобудов Києва – МФК Mirax Plaza на вул. Глибочицька, 43, яку московська корпорація Сергія Полонського Mirax Group почала будувати у 2006 році. Тоді йшлося про зведення на ділянці в 3 га найвищого (46 поверхів, 192 м), дорогого (ціна проекту оцінювалася в $350 млн) та елітного (близько $6 тис. за кв. м апартаментів станом на 2007 рік) багатофункціонального комплексу. Основну частину близько 180 тис. кв. м із 300 тис. кв. м загалом, мали займати офісні площі. Під апартамент планувалося віддати 20 тис. кв. м, решта під торгівлю, розваги та паркінг.
Але наприкінці осені 2016 року на паркані, яка протягом останніх десяти років огороджувала привид МФК Mirax Plaza, з'явилася обновка. Зношені банери замінили на нові. На них звичний киянам логотип Mirax вже був сусідом з не менш відомим логотипом компанії "Київміськбуд".
Архітектурний конкурс
Особливих деталей про проект у Urban Experts не повідомили, обмежившись спільними заявами та двома картинками-візуалізаціями. "Наша пропозиція включає максимальне використання переваги місцезнаходження об'єкта. За своїм виглядом цей житловий комплекс стане одним із найкращих архітектурних об'єктів Києва та підніме якість будівництва житлової нерухомості в Україні на принципово новий рівень", - заявив тоді засновник Urban Experts & Leslie Jones Architecture Віталій Бойко.
У КМР пояснили перемогу Urban Experts тим, що їхній проект, на думку фахівців "Київміськбуду", виявився найцікавішим. "Перевага була дана більш професійномупідходу до розробки концепції, а саме – комфортного проживання мешканців, та цікавих рішень вже побудованих підпірних стін та всього недобудови", - повідомив ABCnews віце-президент "Київміськбуду" Василь Дудурич.
Як повідомив Віталій Бойко, будівлю буде реконструйовано у багатофункціональний комплекс із житловими та комерційними приміщеннями (втім, Mirax Plaza спочатку планувався у форматі МФК – ABCnews). Також, за його словами, Глибочицька буде пожвавлена за рахунок стріт-рітейлу, кафе, ресторанів та урбанізованих зелених зон, хоч би що це означало.
Що буде
Деякі подробиці про майбутнє проекту ABCnews з'ясував безпосередньо у "Київміськбуді". Наприклад, він буде майже вдвічі нижчим, ніж планувала свого часу Mirax Group, і акцент буде зроблено на житлових площах.
"Той проект, який раніше був запроектований Mirax, не реалізовуватиметься взагалі, оскільки така поверховість у даному мікрорайоні не потрібна зовсім. Такий "монстр" на Подолі Києву не потрібен. На даний момент нашою компанією розроблено альтернативний проект. За висотністю він буде не більше 25-27 поверхів, і він буде нижчим, ніж "Покровський посад" і однозначно нижчим, ніж Покровський монастир", - повідомив Василь Дудурич. Планується, що у комплексі буде близько 1500 квартир.
Навряд чи йдеться про те, що продавати квартири почнуть із традиційної стадії фундаменту, адже на майданчику вже є 11-поверховий недобуд. Його, як повідомили у "Київміськбуді", зносити не будуть. "Це безвідповідально і не по-господарськи. Цей об'єкт буде добудований, але в іншому форматі та з іншим наповненням. Над цим працювала велика кількість архітекторів, було запропоновано різні цікаві рішення, як із цього недобудови зробити гарний об'єкт, який буде затребуваний на ринку". , ̶ пояснивВасиль Дудуріч.
Щоправда, з 2008 року, коли зупинено будівництво, об'єкт законсервований не був, але це не дуже вплинуло на його стан. Як повідомив Василь Дудурич, Науково-дослідний інститут будівельних конструкцій провів обстеження недобудови, було виконано повномасштабні геологічні дослідження. "Результати дослідження такі: споруда знаходиться в задовільному стані. Частково є незадовільні конструкції, які нам у процесі будівництва необхідно буде ліквідувати", - відзвітував топ-менеджер.
Щоправда, учасники столичного ринку нерухомості, що працюють на ньому десять років і більше, добре пам'ятають, що свого часу Mirax при будівництві цього МФК зіткнувся спочатку з критичними геологічними проблемами, і лише потім – з фінансовими. Крім того, як нагадує директор компанії City Development Solutions Ярослав Чапко, ще коли на майданчик заходила компанія Mirax, у неї були проблеми з підключенням мереж. "І, наскільки я знаю, вони досі не вирішені", - додає вона. У будь-якому випадку, "Київміськбуд" має серйозну роботу з місцевими ґрунтами, підземними водами та комунікаціями.
Ринкова ситуація
Вартість майбутнього житла поки що не озвучується, на сайті забудовника ця інформація відсутня. "Ціна буде вирахована з урахуванням тенденцій ринку нерухомості", - пояснив Василь Дудурич, уточнивши, що цей об'єкт ставитиметься до "хорошого, якісного бізнес-класу".
На думку Ярослави Чапки, ціну визначить ринок. Вона наголошує, що покупець навряд чи заплатить за квартиру на Подолі більше, ніж він заплатив би за квартиру на Печерську, який історично вважається більш престижним районом. "Виходячи з того, що там буде такий великий обсяг квартир, слід очікувати абоякусь унікальну концепцію, хоча навряд чи вони запропонують щось екстраординарне або буде ціновий демпінг. Я вважаю, що цінова межа для цього об'єкта – $1,5-1,7 тис. за кв. м", - вважає експерт.
Чи будуть ці квартири мати попит? Скоріше за все так. Незважаючи на очевидний репутаційний мінус, пов'язаний з минулим об'єктом та корпорацією Mirax Group, репутація "Київміськбуду" гратиме на руку проекту. До того ж, проект має досить непогане місцерозташування.
На користь майбутнього успіху проекту говорить і ситуація із продажем квартир у сусідніх новобудовах на Глибочицькій. Як зазначає Ярослава Чапко, квартири в "Покровському Посаді", що знаходиться трохи вище вулицею, розкуплені майже повністю.
Затори замість транзиту
Але на ці плюси є й інші суттєві мінуси. Основний та найважливіший – погана транспортна інфраструктура. Глибочицька традиційно була транзитною вулицею, де розташовувалися хіба що незначні промислово-складські об'єкти. Забудовники почали виявляти інтерес до цієї вулиці кілька років тому, але зростає з кожним роком.
Першим на Глибочицькій у 2014 році з'явився "Покровський Посад" (понад 400 квартир). Потім вище вулицею розпочалося будівництво "Львівського кварталу", перші три будинки якого планується добудувати у 2017 році, ще чотири будинки – у 2018 році (всього сім десятиповерхових будинків, кількість квартир не озвучується). Також у 2018 році нижче по вулиці має з'явитися потужний чотирисекційний ЖК Podil Plaza & Residence (висота 16-21 поверх, кількість квартир не називається). Буквально за рогом Глибочицької, що на вул. Вознесенській, 23 ведеться будівництво ЖК Veles Place на 200 квартир, які теж обіцяють здати в експлуатацію у 2018 році. Можливо, у майбутньому буде побудованодруга черга "Покровського Посаду".
Таким чином, вже через півтора-два роки на пустельній вулиці буде кілька сотень нових квартир, що означає появу вслід на ними сотень автомобілів. Прямо про наявність паркінгів у своїх майбутніх об'єктах заявляють лише Podil Plaza & Residence та "Львівський квартал". Де будуть ставити свої авто ті, хто не купить або не орендує місце в паркінгу (через брак паркомісць або відсутність бажання)? Відповідь звучить непристойно: скрізь, включаючи узбіччя і без того вузьку Глибочицьку, центром якої, до того ж, проходять трамвайні колії. У години пік раніше транзитна вулиця, напевно, почне колапсувати пуще колишнього.
Як зазначає Ярослава Чапко, поява на Глибочицькій стільки нових житлових об'єктів, включаючи проект "Київміськбуду", створить колосальне транспортне навантаження на вулицю. "З точки зору розташування - це гарне місце, тому що зараз Поділ - дещо недооцінена територія з точки зору розвитку житлової нерухомості. Але з точки зору транспортної логістики це буде повний кошмар. Я сумніваюся, що Глибочицька зможе без будь-яких додаткових транспортних зусиль перетравити цей трафік По-моєму, Поділ "стане", - вважає вона.
Чиє земля, того й віра?
Яким чином проект одного з найзнаменитіших київських довгобудів опинився в портфелі "Київміськбуду"? Як пояснює Василь Дудурич, "Київміськбуд" виступає інвестором цього проекту. "Ми добудовуємо об'єкт, будучи інвестором, і віддаємо частину квартир власникам земельної ділянки", - каже він, уточнюючи, що правовий статус КМР тут визначається інвестиційним договором.
Власника земельної ділянки у "Київміськбуді" не назвали. Повідомили лише, що це юридична особа, резидент України. "Українськакомпанія з українськими акціонерами", - підкреслив Василь Дудурич.
Пішли в компанії та від відповіді на питання про власника об'єкта незавершеного будівництва. "Це приватна юридична структура, повністю українська, без акціонерів ззовні, усі акціонери – українці. Яким чином вони забрали цей об'єкт у Mirax? Підозрюємо, що за борги. Перед підписанням з ними інвестиційного договору наш юридичний департамент повністю перевірив усі необхідні документи та дав позитивний відповідь", - пояснив Василь Дудурич.
Крім цього, додає його колега, керівник практики корпоративного права та M&A Сергій Бенедисюк, в силу ст. 31 закону "Про оренду землі", договір оренди землі припиняється у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на земельній ділянці, орендованій іншою особою. "Законодавство не містить чіткого визначення поняття "споруда". Незважаючи на те, що об'єкт незавершеного будівництва вважається лише матеріалами, він розглядається як об'єкт нерухомості. Тому новий власник такого об'єкта нерухомості стає фактично єдиним претендентом на укладення договору оренди земельної ділянки", - пояснює юрист взаємозв'язок. між орендарем та власником недобудови.
Хто ж він?
Новим орендарем земельної ділянки на Глибочицькій, 43 стало таке собі ТОВ "Гама Консалт". Очевидно, це і є та цілком українська юрособа, якій об'єкт Mirax перейшов за борги.
Про компанію відомо небагато. За даними Єдиного державного реєстру юросіб, фізосіб-підприємців та громадських формувань, всі її засновники – справді громадяни України. Це четверо фізосіб: Слєпцова Олена Сергіївна (вона ж керівник компанії), КацОлександр Наумович, Приходько Руслан Володимирович та Толстих Ельвіра Сер-Гарівна. Вони ж виступають бенефіціарами юрособи. Створено компанію було зовсім недавно, її держреєстрація відбулася лише у травні 2016 року. Незважаючи на це, статутний фонд у компанії, якій за КВЕД дозволено у тому числі купувати, продавати та здавати в оренду нерухомість, досить пристойний і становить 8,4 млн грн.
У цьому документі зазначено, що власником об'єкта незавершеного будівництва зі ступенем готовності 12% також є ТОВ "Гама Консалт". Виходить, саме цій компанії "Київміськбуд" зрештою віддасть частину майбутніх квартир.
Втім, станеться це лише в тому випадку, якщо усунуть усі юридичні колізії. Посилаючись на норму про те, що бік у договорі оренди ділянки комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, можна замінити лише у разі, якщо таке будівництво розпочато, Володимир Слончак сам створив таку колізію.
Навіть через десятиліття і знайшовши потенційного інвестора та забудовника, Mirax Plaza не поспішає підпускати його до себе, залишаючись одним із найскладніших київських проектів. Очевидно, перш ніж розпочати будівництво, "Київміськбуду" варто ще раз звернути увагу не лише на технічні нюанси ділянки та довгобуду, а й перевірити юридичну чистоту угоди та з'ясувати, чи можна законно добудувати Mirax Plaza і на яких умовах.