Інвестиції в нерухомість за кордоном, Фінансовий геній
Продовжуючи тему вкладення капіталу в майнові активи, хочу розглянути інструмент для інвестування, що стрімко набирає популярності останніми роками –інвестиції в нерухомість за кордоном. Я вже писав, що є інвестування в нерухомість в цілому, тепер докладніше зупинюся на одному з видів цього способу вкладення капіталу, для того щоб розглянути його основні переваги і недоліки.
На сьогоднішній день людей все більше людей розуміють, що активний заробіток ні до чого доброго не приведе, тому прагнуть стати інвесторами, створити капітал і вкласти його в активи, що приносять пасивний дохід. Одним із популярних інструментів для інвестування виступають об'єкти нерухомості. Інтерес до них викликаний, насамперед, тим, що це щось відчутне та відчутне (на відміну, наприклад, цінних паперів та вкладень в інвестиційні фонди), те, що належить власнику, нікуди від нього не подінеться і не впаде у вартості до нуля.
Інвестиції у нерухомість за кордоном стали популярними буквально в останнє десятиліття. Вкласти капітал у будинки та квартири за кордоном зараз пропонують багато ріелторських фірм, і, звичайно ж, вони акцентують увагу на перевагах інвестування в закордонну нерухомість, замовчуючи при цьому про недоліки. Я спробую розглянути обидві сторони медалі.
Переваги інвестицій у нерухомість за кордоном.
1. Вартість нерухомості за кордоном у багатьох країнах нижча, ніж у великих чи курортних містах України та України, а якість та передбачуваний пасивний дохід, який вона може принести – навпаки, вища.
2. Купивши нерухомість за кордоном, інвестор отримує можливість використовувати її не лише з метою пасивного заробітку, а й в особистих цілях: наприклад, відпочивати тамабо в майбутньому переїхати жити до цієї країни, вже маючи там квартиру чи будинок.
3. Інвестиції у закордонну нерухомість дозволяють диверсифікувати портфель інвестицій, розподіляючи особистий капітал між активами різних держав, що підвищує його стійкість до ризиків.
Недоліки інвестицій у нерухомість за кордоном.
1. Досить складна для непоінформованої людини процедура придбання нерухомості, необхідність розбиратися у законодавчих аспектах іншої держави. У зв'язку з цим багато інвесторів купують нерухомість за кордоном через посередників, або користуючись послугами юристів, а це додаткові витрати, часто - чималі. До того ж, ніколи не можна бути цілком впевненим у тому, що посередники оформлять вам угоду на 100% грамотно, і не виникнуть якісь неприємні сюрпризи.
2. Додаткові витрати, пов'язані з купівлею закордонної нерухомості, становлять, як правило, не менше 5-10% її вартості, а це досить серйозні суми. Зокрема – це податки та збори, які доведеться сплатити до бюджету іноземної держави.
3. Повна залежність від законодавчої бази іншої країни, яка будь-якої миті може змінитися. Наприклад, доходи від операцій з нерухомістю для нерезидентів можуть обкласти додатковими податками, що зробить здачу в оренду або перепродаж купленої квартири або будинку просто невигідним.
4. Ціни на нерухомість за кордоном можуть не лише зростати, а й падати, а передбачити зміну цін, особливо – у довгостроковій перспективі завжди досить складно, і точно це не зможе зробити ніхто. Та ж фінансова криза, нові хвилі якої дедалі частіше спалахують то в одній, то в іншій державі, може спровокувати падіння цін на нерухомість, що завдасть інвестору збитків.
5. Інвестиції у закордонну нерухомість можуть передбачати обов'язкове отримання дозволу у державних органах своєї країни (наприклад, в Україні – це індивідуальна ліцензія НБУ на здійснення інвестицій за кордон). А це може не тільки спричинити додаткові витрати, а й приверне до вас увагу податкових органів, що не обіцяє нічого хорошого.
У нерухомість яких країн краще інвестувати?
Отже, скажімо, вас зацікавило інвестування в нерухомість за кордоном, тоді наступним важливим питанням буде вибір конкретної країни, в якій ви плануєте придбати квартиру або будинок. Тут, як і в будь-якому способі вкладення капіталу, теж є різні стратегії інвестування, тому все залежить від того, які цілі ви переслідуєте, і наскільки готові ризикувати. Описувати окремі країни з усіма нюансами, я думаю, поки не варто, тому виокремлю основні напрями інвестицій у закордонну нерухомість, об'єднавши держави в групи за певними ознаками.
1.Інвестиції в нерухомість розвинених країн. Купівля нерухомості в Німеччині, Великій Британії, Франції, США та інших країнах з високорозвиненою капіталістичною економікою на сьогоднішній день залучає, перш за все, фактором надійності інвестицій. Адже ці країни, незважаючи на серйозні економічні проблеми, продовжують тримати світове лідерство і виступати еталоном стабільності на світових ринках. З іншого боку, квартири та будинки у таких країнах коштують досить дорого, і не кожному можуть підійти за ціною.
2.Інвестування в нерухомість на світових курортах. Такий варіант вкладення капіталу в житло за кордоном теж є досить дорогим, але, з іншого боку, і достатньо прибутковим. Насамперед, такі об'єкти купуютьсяз метою заробітку на оренді. Адже пасивний дохід від оренди нерухомості буде досить високим, і в більшості випадків навіть цілий рік, тобто інвестор буде забезпечений стабільним джерелом надходження коштів до особистого бюджету.
3.Інвестиції в нерухомість країн, що розвиваються. Цей спосіб інвестування в закордонну нерухомість багато інвесторів вважають досить перспективним: якщо темпи розвитку країни високі (а в багатьох країнах вони вищі, ніж у розвинених), то і зростання цін на житло в таких країнах потенційно може бути вищим. Тому нерухомість у країнах, що розвиваються, найчастіше купують з метою подальшого перепродажу. Популярними об'єктами для наших інвесторів останніми роками виступає нерухомість у Туреччині, Чехії, Болгарії, Китаї.
4.Інвестування в нерухомість у країнах з нестабільною економічною ситуацією. І, нарешті, найбільш ризиковий варіант інвестицій у нерухомість за кордоном – це купівля житла в країнах, що гостро переживають період економічної та політичної кризи (Греція, Кіпр, Єгипет і т.д.). Кризові явища викликали суттєве падіння цін на нерухомість у цих країнах, тому багато інвесторів, незважаючи на всю нестабільність ситуації, поспішають вкласти туди капітал, вважаючи, що зараз вони купують об'єкти нерухомості за мінімально можливою ціною, а надалі, після подолання кризи, вона суттєво подорожчає. Тобто основною метою інвестування тут також є перепродаж. Що ж, така інвестиційна стратегія, безперечно, має свої переваги, але й ризики вкладення капіталу тут досить високі.
Витрати під час інвестування в закордонну нерухомість.
Інвестиції в нерухомість за кордоном завжди пов'язані з певними витратами, які можуть бути дужесуттєвими. Виокремлю основні напрями таких витрат.
- Витрати на отримання ліцензій та дозволів на купівлю нерухомості за кордоном (при необхідності);
- Витрати на оплату юридичних послуг із супроводу угоди купівлі-продажу нерухомості;
- Витрати на оплату податків та мит при здійсненні угоди купівлі-продажу;
Як бачите, інвестиції в закордонну нерухомість включають витрати не тільки до, але і після її фактичного придбання.
Це була головна, вступна інформація про інвестування в закордонну нерухомість.
У подальших публікаціях на Фінансовому генії я ще стосуватимуся деяких важливих нюансів, пов'язаних з інвестиціями в нерухомість за кордоном та у своїй країні, а також розглядатиму багато інших способів вкладення капіталу та управління особистими фінансами. Залишайтеся з нами та стежте за оновленнями!