Іпотечні цінні папери

Іпотека

Основні терміни

Учасники ринку

Іпотечні агентства:

Іпотечні цінні папери(англ. Mortgage-Backed Securities - MBS) - боргові цінні папери, що рефінансуються за допомогою зобов'язань за одним або декількома іпотечними кредитами. Відсоткові виплати та виплати за основною сумою боргу за такими цінними паперами здійснюються за рахунок коштів, отриманих за кредитами, що забезпечують. [1]

Іпотечні цінні папери(ін.-грец. ὑποϑήκη ― застава, настанова) ― різновид вторинних цінних паперів, що служать універсальним інструментом рефінансування інвестицій у житлове будівництво, тобто засобом для короткострокового відновлення фінансових вливань на ринку у вигляді іпотеки. При цьому цінні папери підтримують стабільність рефінансування іпотечного будівництва за рахунок того, що повернення коштів інвестору здійснюється у строки менші, ніж строки погашення суми іпотечного кредиту.

Зміст

Призначення іпотечних цінних паперів полягає у мінімізації ризиків несвоєчасного повернення позикових коштів при інвестуванні в іпотечне будівництво, що здійснюється за механізмом сек'юритизації (від англ. securities - цінні папери). Сутність механізму сек'юритизації полягає у процедурі перетворення боргових зобов'язань, пов'язаних з рефінансуванням, у папери, що мають прийнятне забезпечення та порівняно високу ліквідність. Процедурна сторона сек'юритизації полягає у реалізації однієї з двох тактик. У першому випадку має місце випуск кредитними організаціями, які здійснюють іпотечне кредитування, забезпечені цінними паперами. У другому випадку має місцепродаж іпотечними інвесторами боргових зобов'язань іпотечному агенту ― спеціалізованої комерційної організації, яка зрештою здійснює емісію забезпечених цінних паперів, оскільки має право здійснювати емісію облігацій з іпотечним покриттям.

Застосування іпотечних цінних паперів у рефінансування іпотечного капіталу здійснюється трояко. Законодавством передбачено випуск банками, які надають іпотечний кредит, облігацій із іпотечним покриттям. Але також можлива і поступка банками іпотечним агентам прав вимог щодо кредитів (позик), забезпечених іпотекою та/або заставними. І нарешті, можливе відступлення зазначених прав вимог керуючої компанії в обмін на іпотечні сертифікати участі.

Незважаючи на різні види іпотечних цінних паперів, як правило, більшість ІЦБ мають такі загальні характеристики:

1) практично у всіх випадках платежі, що виплачуються власникам ІЦБ, є періодичними. Найчастіше період буває місячним, рідше квартальним;

2) платежі від пулу активів зазвичай складаються з двох частин: процентної (плата за користування кредитами) та амортизаційної (погашення кредитів). Амортизаційні платежі можуть бути плановими чи достроковими, повними чи частковими;

3) планова амортизація є поступове погашення балансу за кредитом в такий спосіб, що до кінця терміну іпотечного кредиту баланс виявляється погашений, на відміну корпоративних облігацій, коли протягом усього терміну звернення облігації виплачується лише купон, а баланс (номінал) погашається після закінчення терміна ;

4) дострокове погашення ІЦБ відображає той факт, що в більшості випадків позичальник за іпотечним кредитом має право на часткову або повну дострокову виплату кредиту, наприклад, припродажу квартири, що становить заставу за кредитом;

5) рівень прибутковості іпотечних облігацій як боргового інструменту залежить від рівня ризику невиплат, і навіть терміну обращения. Ризик невиплат з іпотечної облігації, своєю чергою, безпосередньо пов'язані з її забезпеченням. Забезпечення нерухомістю та гарантією держави за іпотечними облігаціями передбачає, що вони будуть менш ризикованими (і прибутковими), ніж корпоративні облігації, але при цьому більш прибутковими, ніж державні.

Недоліками іпотечних цінних паперів є:

низька ліквідність
наявність ризику дострокового погашення (prepayment risk), який дозволяє точно визначити дюрацію і рівень доходу.

Ключовими перевагами іпотечних цінних паперів є:

надійність
прозорість
доступність
довгостроковість

Переважна більшість ІЦБ мають дуже високий кредитний рейтинг. Причиною тому є не лише забезпечення ІЦБ у вигляді застави нерухомості. Кожен емітент докладає всіх зусиль, щоб підвищити кредитний рейтинг своїх паперів. Завдання емітента або організатора емісії ІЦБ — знизити кредитний ризик активів, що сек'юритизуються, якому піддаються власники ІЦБ, і таким чином досягти більш високого, порівняно з сек'юритизованими активами, кредитного рейтингу облігацій. Важливим чинником є пільгова система оподаткування доходів інвесторів, одержуваних від іпотечних цінних паперів: така практика більшості країн.

Іпотечним покриттям прийнято називати права вимоги про повернення основної суми боргу та/або про сплату відсотків за кредитними договорами та договорами позики, а також кошти, державні цінні папери та нерухоме майновипадках, передбачених законодавством. Звернення стягнення на іпотечне покриття здійснюється лише у судовому порядку.

Вимога, що входить до іпотечного покриття, має підтверджуватись документально, у тому числі за допомогою зареєстрованого договору про іпотеку, реєстрації прав на нерухоме майно (предмет іпотеки), кредитного договору чи договору позики, закладної. Якщо вимога забезпечена нерухомим майном, останнє необхідно застрахувати від ризику втрати чи пошкодження на користь кредитора протягом усього терміну дії зобов'язання. Оскільки застрахувати можна лише конкретне майно, то заміна предмета застави виключена. Перелічені вимоги до іпотечного покриття покликані забезпечити власникам іпотечних цінних паперів повернення їхньої ринкової вартості.

Це сума коштів, які мають сплатити банку (кредитору) всі його іпотечні позичальники за укладеними кредитними договорами, включаючи платежі за основним боргом і відсотки. Цей показник використовується банком як база для розрахунків можливого обсягу емісії іпотечних цінних паперів.

До іпотечних цінних паперів належать: облігація з іпотечним покриттям та іпотечний сертифікат участі. [3]

Облігації з іпотечним покриттям

Облігацією з іпотечним покриттям називається цінний папір, виконання зобов'язань за яким забезпечується повністю або в частині запорукою іпотечного покриття. Цей папір випускається як у документарній, так і бездокументарній формах. Головним чином на ринку звертаються житлові облігації, тобто такі, що мають покриття права, вимоги, забезпечені заставою житлового приміщення. У цьому житлові облігації неможливо знайти забезпечені заставою нерухомого майна, будівництво якого завершено.

Таким чином,Відмінною рисою облігацій як виду іпотечних цінних паперів є та ознака, що виконання зобов'язань за такою облігацією забезпечується запорукою іпотечного покриття (замість застави нерухомості), причому дане покриття здебільшого складено забезпеченими іпотекою правами вимоги.

Звідси випливає, зокрема, що для підтвердження іпотечного покриття вимоги щодо забезпеченого іпотекою зобов'язання достатньо наявності заставної. Тому при порушенні зобов'язань, що випливають із таких облігацій (скажімо, коли банк, який емітує іпотечні облігації, відмовився від виплат за ними), власник цих паперів має право звернути стягнення на іпотечне покриття, яке є предметом застави. Тим часом заставник (власник житлового приміщення) несе відповідальність за невиконання лише свого зобов'язання, що випливає із кредитного договору, забезпеченого іпотекою жилого приміщення.

Розмір зобов'язань за всіма облігаціями з іпотечним покриттям, що перебувають в обігу, не повинен перевищувати суму іпотечного покриття, що є істотною умовою захисту прав власників даних облігацій. При цьому сума забезпечених іпотекою вимог, що входять до іпотечного покриття облігацій, не повинна становити менше 80 % номінальної вартості облігацій, що випускаються. Разом з тим основна сума вимог за договором позики або кредитним договором, забезпеченим іпотекою або заставою, не повинна перевищувати 80% ринкової вартості нерухомого майна, що становить предмет іпотеки та оціненого незалежним оцінювачем.

Емісія облігацій з іпотечним покриттям може здійснюватися виключно кредитними організаціями та іпотечними агентами, у ролі яких виступають спеціалізовані комерційні організації (акціонернітовариства), основним видом діяльності яких є набуття прав вимог та випуску іпотечних облігацій. В останньому випадку банк, що надав іпотечний кредит, поступається правами вимог, що випливають з кредитного договору, іпотечним агентам, що також розглядається як напрямок рефінансування іпотечного капіталу, оскільки цей капітал поповнюється в найкоротші терміни за рахунок швидкого повернення сум іпотечних кредитів (за винятком відсотків, обумовлених у угоди між банком та іпотечним агентом).

Іпотечні сертифікати участі

Іпотечний сертифікат участі є іменний цінний папір без номінальної вартості, що засвідчує частку її власника в праві спільної власності на іпотечне покриття, а також право вимагати від особи, що видала її, належного довірчого управління іпотечним покриттям та інші права, передбачені законодавством та близькі до прав власника . Іпотечні сертифікати участі, таким чином, виступають у ролі інструменту обміну при передачі кредитною організацією прав вимоги, що випливають із кредитних договорів, довірче управління керуючої компанії.

Видавати іпотечні сертифікати участі має право лише комерційна організація (акціонерне товариство), яка має ліцензію на провадження діяльності з управління інвестиційними фондами, пайовими інвестиційними фондами та недержавними пенсійними фондами. Управління майновим комплексом, що становить іпотечне покриття, здійснюється на користь власників іпотечних сертифікатів участі.

Кредитна організація, яка стає власником іпотечного сертифіката участі, знаходить загальну пайову власність на іпотечне покриття, що перебуває в довірчому управлінні. У цю частку входитьпул майна та зобов'язальних прав, що складається з грошових вимог, фінансових коштів, цінних паперів та нерухомості. Володіння, зберігання та облік складових іпотечного покриття здійснюються відповідно до компетенції керуючого та спеціалізованого депозитарію. Перший (керуючий) володіє, користується та розпоряджається іпотечним покриттям на користь власників іпотечних сертифікатів участі. Другий (депозитарій) здійснює контроль за діяльністю керуючого шляхом ведення реєстру іпотечного покриття.

Першими іпотечними цінними паперами було випущено ВАТ "Іпотечна спеціалізована організація ДПБ-Іпотека. Організатором випуску цих ІЦБ став Газпромбанк, який також взяв на себе функції спецдепозитарію та платіжного агента. Пізніше рублеві облігації з іпотечним покриттям випустило ВАТ "АІЖК".

У 2011 р. обсяг емісії іпотечних цінних паперів становив 46 млрд руб. [4]

Угод сек'юритизації іпотеки поки що проведено не так багато. Починаючи з 2006 року по 2012 рік, відбулося лише 16 внутрішніх угод сек'юритизації українських іпотечних активів на суму понад 122 млрд руб. і 13 транскордонних угод на суму понад 61 млрд руб., Зазначає Семеняка. При цьому АІЖК провело шість угод на суму 59200000000 руб., ВТБ і ВТБ24 - шість угод на 45300000000 руб., ГПБ Іпотека - чотири угоди на суму 22,8 млрд руб. У банку DeltaCredit відбулося дві угоди на суму 10,8 млрд руб., У банку "Юнікредит" і "Відродження" - по одній угоді на суму в 5 млрд руб. та 4,1 млрд руб. відповідно.

1. Галанов В. А., Басова А. І. Ринок цінних паперів. ― М., 2006. ― Бібліотека банківської справи. 2. Бушуєв А. Цінні папери у системі іпотечного кредитування. //Юрист та бухгалтер. 2004. № 3. С. 6 3. Бердникова Т. Б. Ринок цінних паперів та біржова справа. -М., 2002. - Бібліотека банківської справи. 4. Галанов Ст А., Басова А. І. Указ. тв. ― Бібліотека банківської справи. 5. Галанов Ст А., Басова А. І. Указ. тв. ― Бібліотека банківської справи.