Іпотека передбачаємо майбутнє
Минулий рік ознаменувався зростанням іпотечного ринку та помірним зниженням відсоткових ставок, а також розвитком кредитування новобудов. А що чекати у цій сфері сьогодні – особливо на тлі нинішньої непростої економічної ситуації та очікувань кризи – чи знижуватимуться відсотки за кредитами і чи варто брати іпотеку? Про це ми поговорили із експертами.
Прогноз за ставкою Найперше, що хвилює потенційних позичальників, це, звичайно, ставки – хочеться, щоб вони були меншими. І тут 2014 обіцяє виправдати надії. До європейських рівнів нам, звичайно, далеко, навіть у середньостроковій перспективі, але низка експертів таки висловлюється за невелике зниження відсотків загалом за рік. «Вже зараз сталися деякі зміни у ставках. Наприклад, за програмою АІЖК «Стандарт», за умовами якої відсоткова ставка залежить від індексу споживчих цін на всі товари та послуги в РФ, пропонуються кредити під 9,1 – 12,4%, а наприкінці 2013 року діапазон ставок був від 9, 2% до 13,5%», - кажеЛілія Чечельницька, менеджер з іпотеки філії «Петербурзький» банку «ГЛОБЕКС». «Та й два найбільші учасники ринку – Ощадбанк Україна та ВТБ 24 – теж знизили ставки», - додаєРоман Слободян, начальник управління продажів іпотечних продуктів Нордеа Банку.
Така ситуація загалом відповідає базовому економічному прогнозу Мінекономрозвитку. «За оцінкою АІЖК, за його реалізації у 2014 році населенню Україна планується надати іпотечних кредитів на загальну суму 1500-1700 млрд руб., а середньозважена ставка видачі при цьому має становити 11,8 – 12,3% у рублях», - розповідаєМихайло Гольдберг, керівник аналітичногоцентру АІЖК. Тобто, відсоткам ще є куди падати.
Однак, якщо вони і знижуватимуться, то, очевидно, не значно – як вважає Роман Слободян (Нордеа Банку), не більше ніж на 0,5 в.п. І, як зазначає Наталія Коняхіна (СМП Банк), цей рух відбуватиметься повільно і, швидше за все, не програмно, а в рамках акційних пропозицій. Причому, на думкуГалини Гараєвої, генерального директора компанії «Континент», як мінімум до початку - середини II кварталу 2014 року збережеться поточна ситуація, і лише потім можливе зниження. А багато експертів ринку впевнені, що воно ймовірне і лише в другому півріччі: «У найближчі 6 місяців ставки вже навряд чи зміняться, тому що основні гравці ринку - Ощадбанк і ВТБ24 вже визначилися з ціноутворенням у своїй продуктовій лінійці. І підстав для подальшого зниження відсотків на ринку поки що немає. Але також не варто поки що очікувати і підвищення ставок», - вважає Роман Строілов, керівник відділу іпотеки та спеціальних програм компанії TEKTA GROUP .
Більшість фахівців ринку висловлюються за стабільність ставок із невеликими відхиленнями від середнього значення: «Найімовірніше, відсотки з іпотеки протягом 2014 року залишаться на тому ж рівні. Можливі лише незначні коливання у бік зменшення чи збільшення», - запевняєОлексій Новіков, керівник іпотечного центру компанії Est-a-Tet.
Суттєві зміни ставок можуть спричинити лише серйозні зміни в економіці та політиці. Зараз ситуація дуже напружена, багато хто побоюється за збереження своїх заощаджень і навіть панікує, і це підштовхує громадян брати іпотечні кредити, тобто попит зростає і, отже, банки можуть трохи знижувати ставки в конкурентній боротьбі. Якщо ситуація в економіці розвиватиметьсяпозитивно – у бік стабілізації і тим паче зростання, ставки можуть поповзти вниз і опуститися нижче 12%. «Тим більше, що сьогодні багато розмов про розвиток сек'юритизації, що може призвести до здешевлення фондування та зниження ризиків, а значить, і до зменшення відсоткових ставок за іпотекою», - зазначаєДіна Орлова, провідний експерт із кредитних продуктів ІА «Банки. ру».
Падаючий рубль залучив нову групу позичальників Ситуація в економіці позначиться і на затребуваності іпотечних кредитів. На даний момент більшість експертів прогнозують зростання іпотечного ринку. Восени 2013 року попит на іпотеку трохи падав на новини про банкрутство низки банків. «Це спровокувало негативні настрої серед позичальників. Люди боялися звертатися до банків за кредитами. Однак через деякий час пристрасті вщухли», - згадуєСофія Лебедєва, генеральний директор компанії «МИЭЛЬ-Новостройки». серед банків з відкликаними ліцензіями був великих гравців іпотечного ринку.
Тому поточна ситуація з курсами валют, звичайно, спонукає людей купувати квартири з метою заощадження коштів. І особливо популярні новобудови, оскільки вони значно дорожчають у міру будівництва будинку – на 30-40%. Таким чином, за рахунок зростання вартості квадратного метра компенсуються витрати по іпотеці (але у найбільшому виграші, звичайно, ті, хто взяв кредит на невелику суму)», - каже Андрій Владыкін, керівник департаменту іпотеки та кредитів компанії «НДВ-Нерухомість » .
Крім того, зниження рубля може призвести до зростання цін на житло, хоча сьогодні немає прямої залежності вартості квадратного метра від курсу долара, але ослаблення національної валюти.сприяє зростанню інфляції, а отже, продавці квартир будуть змушені піднімати ціни. Як повідомляє Олексій Новіков (Est-a-Tet), аналітики прогнозують зростання на 10% і вже в найближчі пару місяців. Покупці це розуміють і тому беруть кредит, щоб встигнути до підвищення.
В результаті попит на іпотеку, швидше за все, збережеться і в другій половині року, хоча, як зазначає Сергій Козлов (СДМ-БАНК), у ІІІ – ІV кварталах 2014 р. він може дещо знизитися. Але це не однозначно, оскільки ситуація дуже залежатиме від стану світової та української економіки, рівня інфляції, курсів валют тощо. «У разі реалізації базового економічного сценарію ми очікуємо на продовження динамічного розвитку ринку іпотеки. Але у разі реалізації негативного сценарію, зростання безробіття та подальшого падіння доходів населення, може відбутися зростання простроченої заборгованості за кредитами. Це обмежить ризик-апетити банків і призведе до зниження кількості кредитів, що видаються», - розмірковує Михайло Гольдберг (АІЖК). Та й населення в такому разі навряд чи активно братиме кредити. «В умовах падіння рубля, високих темпів інфляції, зниження зарплат та скасування систем бонусів покупці не зможуть нести тягар кредитного навантаження та вчасно здійснювати всі платежі. Далеко не всім буде під силу купувати житло в іпотеку, тим більше, що ціни на нерухомість у 2014 році продовжать зростати», - каже Тетяна Алексєєва (Vesco Consulting).
«В умовах кризи зросте безробіття і, відповідно, знизиться платоспроможність населення. Про іпотеку в таких умовах багатьом людям доведеться на якийсь час забути. Тим більше, що висока інфляція збільшить іпотечні ставки», - додає Діна Орлова (ІА «Банки.ру»). «Плюс слід зазначити, що зміни валютного ринку, які ми заразспостерігаємо, змушують багатьох продавців вторинки припиняти продаж житла в очікуванні зростання цін, а забудовників – збільшувати вартість квадратного метра. Це впливає попит ринку нерухомості. І якщо ця тенденція піде далі, то ринок іпотеки може знизити свої темпи та обсяги», - запевняє Лілія Чечельницька (філія «Петербурзький» банку «ГЛОБЕКС»).
Але до песимістичного сценарію схиляються лише небагато експертів, а більшість говорить про помірне зростання: «Так, на первинному ринку в сегменті економ-класу обсяг іпотеки залишиться на рівні 65-70% від загального обсягу продажів», - вважає Ірина Дзюба, директор департаменту іпотечного бізнесу «ЛОКО-Банк». А якщо де і буде відчутне зростання, то тільки в найближчому Підмосков'ї та Новій Москві: «На цих територіях квартири та таунхауси ростуть як гриби після дощу і вже сьогодні перевищують 60% в обсязі пропозиції. первинного ринку. Тому в даних сегментах можна прогнозувати збільшення частки іпотечних угод – до 50-60%», – вважає Тетяна Алексєєва (Vesco Consulting). Але загалом у 2014 році очікується уповільнення темпів зростання іпотечного ринку – на думку Наталії Коняхіної (СМП Банк), зростання становитиме не більше 20-25%, тоді як у 2013 р. воно досягло 30%. Але, втім, як зазначає Михайло Гольдберг (АІЖК), це захистить ринок від перегріву.
Конкуренція і нові можливості Якщо економічна ситуація не буде зовсім плачевною, то напевно збережеться і конкуренція між банками. «Більше того, 2014 р. характеризуватиметься посиленням конкурентної боротьби, що багато в чому пов'язано з політикою Банку України щодо посилення регулювання беззаставного кредитування, підвищення стійкості та зниження ризиків банківської системи. Як відомо, іпотека є найменш ризикованим видом кредитуванняфізичних осіб, і напевно багато банків, які раніше наголошували на розвитку беззаставного кредитування, можуть переорієнтувати свою бізнес-модель на іпотеку», - розмірковує Михайло Гольдберг (АІЖК).
Однак лідерами на іпотечному ринку, як і раніше, залишаться великі банки з державною участю - Ощадбанк, ВТБ24 і Газпромбанк, частка яких у кредитному портфелі по Україні зараз становить близько 70%. А конкуренція буде не цінова: «Основна боротьба розгорнеться не в зниженні ставок, а в додаткових програмах і спеціальних опціях продуктів, що вже діють. Тим більше, що зараз багато банків прагнуть не збільшити клієнтський портфель, а підняти якість існуючого», - каже Ірина Дзюба («ЛОКО-Банк»).
Але абсолютно нових іпотечних продуктів експерти не очікують: «Громадяни активно беруть позики, тому банкам немає сенсу виходити за рамки існуючих пропозицій», - пояснює Андрій Владикин («НДВ-Нерухомість»). Та й український ринок іпотеки вже настільки розвинений, що складно вигадати щось принципово нове. Так що на іпотечників чекає розвиток і вдосконалення вже діючих продуктів.
«Дедалі більше банків пропонуватиме програми з кредитування апартаментів», - стверджує Софія Лебедєва («МІЕЛЬ-Новобудови»). «А також збільшиться кількість програм, що стимулюють продаж новобудов, заміських будинків і таунхаусів», - запевняє Сергій Козлов (СДМ-БАНК). І велика ймовірність, що стануть лояльнішими за програму з плаваючою ставкою: «Наприклад, якщо говорити про наші нововведення, то за новими продуктами ставка фіксується на 7 років. З огляду на те, що середній термін іпотечного кредиту становить 5-7 років, оскільки багато позичальників намагаються погасити кредит достроково, програма з такою фіксацією відсотка буде затребувана», - розповідає Лілія Чечельницька.(Філія «Петербурзький» банку «ГЛОБЕКС»).
Ну а якщо вже чекати на нові продукти, то тільки від найбільших банків - Ощадбанку, ВТБ24, Газпромбанку, Росєвробанку, банку «Відродження», МІА тощо.
Резюме порталу www.metrinfo.ru Початок року ознаменувався досить важкою економічною та політичною ситуацією, яка продовжує посилюватись. На тлі падіння національної валюти громадяни звернулися до «тихої гавані» - нерухомості, адже це практично єдиний інвестиційний інструмент, який допомагає зберегти накопичення навіть у найсуворіших умовах. У зв'язку з цим попит на іпотеку був дуже активним, тим більше, що ставки трохи знизилися. У наступні місяці зростання іпотечного ринку, швидше за все, збережеться, а ставки, можливо, ще трохи впадуть, але тільки якщо економічні показники не будуть надто плачевними і зможуть відповідати базовому економічному прогнозу Мінекономрозвитку. Але навіть у цьому випадку темпи зростання іпотеки порівняно з 2013 р. сповільняться, проте підвищиться конкуренція між банками. Головне, як кажуть, щоб не було війни.