Іпотека та криза чого нам чекати
Від кризи всім стало страшно. Вже поповзли чутки про масові звільнення, утиски бюджетів, згортання проектів та інші жахіття. Тим, кому сьогодні за тридцять це дуже нагадує події десятирічної давності – дефолт 1998 року. Але Інтернет-журнал про нерухомість Metrinfo.Ru. зовсім не збирається залякувати поважну публіку. Навпаки – ми хочемо розібратися в тому, чого нам, власне, чекати, насамперед – у сфері іпотеки. Як криза позначиться на учасниках цього ринку - особливо - позичальниках іпотечного кредиту. Адже банківський сектор – один із головних страждальців сьогодні.
Постараємося розібратися, чим загрожує фінансова криза а) іпотечним банкам; б) потенційним клієнтам іпотеки; в) посередникам – брокерам та ріелторам. Допоможе нам у цьому нещодавно минулаДруга щорічна конференція «Перспективи розвитку іпотеки в Україні» », яку організувала компанія«Onconference», а також експерти нашого порталу.
Загальні тенденції, відзначені учасниками цієї конференції, є такими. Криза позначиться на темпах зростання іпотечного ринку - зростання вже сповільнилося, хоч і не зупинилося. Але іпотека в Україні зростала, в основному, за рахунок регіонів. А також за рахунок збільшення сум кредитів через подорожчання квадратного метра. Тобто позичальників сильно більше не стало, і взагалі, іпотечна статистика, мабуть, потребує серйозної корекції, тому що «по головах» позичальників ніхто не рахував, рахували лише за обсягами виданих коштів, -зауважив віце-президент Асоціації регіональних банків Олег Іванов.
Ще одна дуже важлива тенденція - учасники іпотечного ринку чекають на падіння цін на житло, в чому зізнаються вже відкрито. Це, до речі, навіює на думку – брати кредит чи почекати, доки ціни недосягнуто дна. Ну, а тепер подивимося, яких змін чекатиме кожному з гравців.
Наслідки для банків Для банків, як висловивсядиректор аналітичного відділу управління сек'юритизації та синдикації ВТБ Геннадій Суворов, виявилися закритими західні фінансові ринки, де багато хто кредитувався і рефінансував іпотечні портфелі. Простіше кажучи – грошей на іпотеку брати нема звідки. У результаті великі банки (переважно – перебувають під державним крилом), які мають доступ до грошей, скуповуватимуть іпотечні пули у дрібніших, а ці дрібні – йти з іпотечного ринку.
Колишні лідери іпотеки, які міцно займали місця у рейтингах у першій двадцятці, вже почали звалюватися на 80-ті місця. Отже, як зазначиланачальник Департаменту іпотечного кредитування Міського іпотечного банку Ольга Садовська, відбудеться укрупнення ринку та концентрація основних учасників. І навіть не виключається боротьба за клієнта.
Наслідки для майбутніх позичальників Їм треба готуватися до подальшого зростання іпотечних ставок. У найближчі півроку вони можуть зрости ще на 1,5%. А зростання ставок веде до зменшення суми кредитів. У середньому суми кредитів можуть таким чином скоротитися відсотків на 15.
Про посилення вимог не говорить лише лінивий. Що тут головне? Пріоритет буде у позичальників із великою «білою» зарплатою, яку вони зможуть підтвердити довідкою за формою 2-ПДФО. Посиляться перевірки. Докладніше про це ви зможете прочитати в нашій статті «Головні причини відмови в іпотечному кредиті».
Клієнтам особливо не варто розраховувати на програми кредитування новобудов. Експерти стверджують, що банки навіть відмовлятимуться від співпраці із забудовниками та спільних з ними іпотечних програм. Але,ймовірно, залишаться загальні іпотечні проекти найбільших забудовників з найбільшими банками. Остаточно згорнуться програми без початкового внеску. Загроза нависла і над ломбардними програмами, коли кредити надаються під існуюче житло. Це, швидше за все, пов'язано з тим, що під ломбард проскакували підозрілі позичальники.
Все це призведе до того, що вибір позичальника стане більш обмеженим.
Наслідки для брокерів Натомість, здається, розпочинається свято на вулиці посередників – іпотечних брокерів. Сьогодні частка іпотечних угод, проведених за участю брокерів, становить 20%. Експерти прогнозують, що скоро третина іпотечних угод укладатиметься за допомогою брокерів. Брокери вже зараз допомагають клієнтам-відмовникам отримати іпотечний кредит, а оскільки кількість відмов, напевно, збільшиться, у брокерів роботи додасться.
Артем Костюшин, генеральний директор компанії «СБС-Іпотека»: При подальшому погіршенні становища такі кредити, як на придбання земельних ділянок з будинками, що будуються, в першу чергу будуть ліквідовані.
Найменші банки будуть змушені призупинити видачу іпотечних кредитів, але на клієнтах, які отримали іпотечні кредити раніше, це не позначиться.
Середній кредит у Москві, у сегменті недорогого житла, сьогодні близько $300 000 на 15 років під 11% у доларах і 13% у рублях, але протягом кількох місяців середні ставки збільшаться.
За моєю оцінкою, попит на квартири в цілому не скоротився, попит на іпотечні продукти, можливо, трохи знизився. Але кількість відмов у зв'язку з посиленням вимог у деяких банках зросла.
Ольга Гусєва, керівник відділу маркетингу Групи компаній «Домобудівник»: На ринку іпотеки зараз очікуєтьсячергове «чистка». Залишаться ті з банків, які мають серйозні позиції та ресурси для розвитку цього напряму. При цьому хвилюватися клієнтам банків, які залишили ринок, не варто. Основними власниками їх іпотечних портфелів стануть інші фінансові структури, але це стандартна практика ринку іпотеки взагалі. Суттєвої різниці позичальники цих банків не відчують – платежі вони, швидше за все, перераховуватимуть через свій банк.
Що ж до умов кредитування, то критерії, якими керуються банки в оцінці позичальника, стануть дещо жорсткішими. Іпотека буде доступна переважно тим позичальникам, які можуть відкрито показати свої доходи, активи, гарну кредитну історію. Однак серед наших клієнтів відсоток відмов останнім часом не скоротився, це пояснюється вивіреністю пропозиції ДК «Домобудівник» та наших банків-партнерів, а також їхньою зацікавленістю у подальшому розвитку іпотечного спрямування на первинному ринку житлової нерухомості.
Максим Каталов, директор АННТ «Відкрита компанія»: Сьогодні середні параметри кредиту такі: 15% початковий внесок, термін 25 років, сума кредиту 6-7 мільйонів. Квартира у Москві коштує в середньому 7-8 мільйонів рублів. При ставці 12% і термін кредиту в 25 років, щомісячний платіж складе близько 50-60 тисяч рублів на місяць. Такий платіж дозволять робити сім'ї з доходом щонайменше, ніж 110 000 рублів. Інші – «йдуть» в область – міграція москвичів туди зараз дуже відчувається. Я вже мовчу про приїжджих. Чого так довго хотіла радянська влада, трапилося – приїжджим у місто ходу немає. Але й тих, хто шкодує про це, слава богу, все менше.
Ставки зростуть, але не сильно і недовго. Через півроку-рік все повернеться до вчорашнього стану. На жаль, вже згорнулися програми безпочаткового внеску, на жаль, не пішли з самого початку програми з так званими перехоплюючими кредитами. У майбутньому, гадаю, збільшиться кількість програм кредитування покупок у новобудовах.
Також розвиватимуться і стандартні програми, вводитимуться інші, крім ануїтетного, платежі. Упевнений, що зростатиме частка кроспродуктів: ринок вимагає інтеграції послуг банків та ріелтерів: подивіться на ринок автокредитів.
Кількість позичальників скорочується, але попит, як і раніше, високий (з нинішніми цінами в іпотеку прийшли вже й ті люди, хто раніше міг обійтися і без неї).
До відомої проблеми зі схваленнями додається і тривога самих позичальників. Їх турбують два страхи: а) чи не є небезпечним брати кредит: чи зможу платити, чи не піднімуть потім ставку; б) чи не небезпечно купувати квартиру в кредит: а раптом ціни впадуть і доведеться платити за товар, який стільки не коштує.
Думаю, на ринку буде досить довга хитка рівновага, обсяг угод буде низьким, ціни стануть. Потім ринок піде новий виток зростання цін, дасть бог без істерії, у нормальному штатному режимі в 2-2,5% на місяць.
Наталія Орлова, головний економіст Альфа-Банку: Якщо банк і припиняє видавати нові кредити, це не стосується вже виданих кредитів. Навіть в умовах, якщо банк продає порфтель кредитів іншому банку, він зберігає можливість збору доходу за вже виданими кредитами.
Якщо говорити про заходи, які вживає уряд для підтримки банків, то вони допоможуть подолати кризу ліквідності, але не допоможуть зберегти високі темпи зростання, які в банківському секторі спостерігалися досі. Тому слід очікувати, що темпи зростання кредитів уповільнюватимуться, тобто вони будуть більш дорогими та менш доступними.
Звичайно, уряд вживає заходів і робить усе можливе, щоб «проблеми заходу» не могли сильно вплинути на стан речей. Однак АІЖК піднімає ставку рефінансування рублевих кредитів і, як наслідок, банки піднімають свої «іпотечні рублі». За іпотечними кредитами у валюті вибір, як і раніше, великий, але в середньому ставки також зросли. Деякі з наших партнерів закривають програми з плаваючими ставками, побоюючись «західної нестабільності».
Багато потенційних позичальників не приходять на ринок іпотеки. Люди, не впевнені у стабільності своїх доходів, розуміють весь ризик невиплат за кредитом і не подають документи на кредит. Крім того, в умовах інфляції мало хто має можливість накопичити початковий внесок більше 20% від нерухомості, що купується, а саме від величини початкового внеску в багатьох банках залежать умови видачі кредиту. І, як і раніше, роботодавці не готові підтвердити доходи співробітників, тому вони змушені описувати свій дохід у «заявному порядку», отримуючи при цьому суттєво гірші ставки за кредитом та ще суворіші вимоги щодо початкового внеску.
Кількість відмов з боку банків щодо наших клієнтів не змінилася, тому що ми добре знаємо вимоги організацій, що кредитують. Але реальних грошей на видачу значно поменшало.
Наша країна вже неодноразово виходила із різних криз. Досвід у нас уже є. Лише з державною участю та підтримкою можна захистити вітчизняний ринок іпотеки від негативних наслідків зарубіжної кризи. Є надія, що український ринок не повторить помилок Америки.
Андрій Ларкін, заступник голови правління, фінансовий директор ІпоТек Банку: Багато банків у рублевій іпотеці підвищують ставки на 1-2%, я думаю, що найближчим часомрівень 14% річних за рублями буде середнім. Думаю, такий рух триватиме протягом наступного півріччя. Потім треба дивитися на міжнародні ринки капіталів, оскільки до довгого рублевого фондування в Україні мають доступ мінімальна кількість банків, а саме держбанки. І це не справжнє довге фондування, а скоріше просто наявність величезних залишків у пасивах банків. Оскільки маржа на іпотечному продукті досить низька – я впевнений, що зміна ринку та ринкової частки гравців розвиватиметься дуже динамічно, збільшуючись у бік держбанків та західних гравців, і практично скорочуючись середні та дрібні українські банки.
Заходи, які вживає уряд, повинні допомогти розшиванню кризи ліквідності. Оскільки велика кількість банків мала позицію у цінних паперах, які останнім часом лише падали. Це допоможе підняти частково поточну вартість, але говорити про те, що все закінчилося - я б не став. Але, звичайно, таких вливань у ліквідність та таких заходів щодо підтримки ринку ще не було.
Якщо ринок західного капіталу не виявлятиме жодних спроб відкритися, то в 2009 році іпотечний ландшафт кардинально зміниться: на ринку залишаться лише держбанки та представники західних гравців.
Анжела Дубровська, керівник відділу іпотечного кредитування "Сіті-XXI століття": Зараз багато банків розробляють нові кредитні продукти, це пов'язано зі збільшенням відсоткової ставки. І нові умови видачі кредитів, гадаю, будуть жорсткішими.
Кількість позичальників поки що не скоротилася. Зараз у нас навіть більше дзвінків, ніж минулого місяця. Єдине – деякі банки зараз призупинили кредитну діяльність.
Проблем буде достатньо. Наприклад, вже зараз багато банків не дуже охочейдуть на співпрацю з девелоперами, хоча раніше йшли активно. Загалом відповісти на це питання зараз досить складно – ринок завис в очікуванні.