ІЖС чи ДНП Ось у чому питання
| "Весна - не просто час цвітіння, це час надій, пробудження духу". Томас Фостер |
| Експерти про ринок заміської нерухомості у 2018 році |
| Огляд КП «Юківське» у Всеволожському районі |
| 10 необхідних інструментів для роботи в саду |
| Дачі більше немає |
ІЖС чи ДНП? Ось у чому питання
Сьогодні на заміському ринку велика, якщо не сказати превалююча, кількість пропозицій щодо продажу земельних ділянок із правовим статусом ДНП. Що розшифровується як дачне некомерційне партнерство. Принципової відмінності, за словами девелоперів, з одного боку, між землями ДНП та ІЖС немає. Хоча, з іншого боку, самі забудовники запевняють покупців у тому, що як тільки статус ДНП зміниться на ІЖС, ті самі землі підскочуть у ціні.
Наскільки відчутно призводить до подорожчання ділянки зміна правого статусу земель? Чи зростає ймовірність ризиків під час укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки зі статусом ДНП? І в чому, нарешті, основна відмінність між дорожчим ІЖС та економічно вигіднішим ДНП? З цими питаннями наш портал Poselkispb.ru звернувся до експертів ринку заміської нерухомості:
ДНП (також і СНТ) має й перевагу: селище на таких землях може стояти особняком — окремо від інших населених пунктів. Землі ІЖС – це риса якогось поселення. А значить, гарантоване сусідство (не завжди приємне) із зоною забудови, що склалася. З одного боку, це передбачає наявність якогось громадського транспорту,магазину тощо, з іншого — «сільських сусідів». (Втім, у земель ДНП теж може бути сусідство, тож треба дивитися на конкретне місце). Майнових ризиків ні в тому, ні в іншому випадку немає: власність має власність.
Цінова різниця між ДНП та ІЖС несуттєва. Швидше, це впливає на активність продажів. Громадяни помилково вважають, що ІЖС чимось надійнішим. Хоча, наприклад, ЛПГ (особисте підсобне господарство) на землях поселень навіть вигідніше. Коли покупці це усвідомлюють, вони перестають упиратися: «зробіть мені ІЖС». Цінова різниця не більше 10%, причому по деяких землях ще нижче. Але продажі йдуть краще. На активному ринку забудовники не схильні займатися переказами земель, а на пасивному, коли доводиться боротися за кожного покупця, отримати такий «правовий плюс» важливіше».
ДНП - найбільш зручна форма для продавців ділянок та будинків на них. Незважаючи на те, що вартість такої землі сильно поступається землям ІЖС (продавець може на них заробити менше) та й можливості підключення комунікації, як правило, на таких землях не такі, ДНП – це часто єдиний можливий для девелопера варіант реалізувати землі сільгосппризначення. Почати тут треба з можливостей одержання землі для девелопера.
Сьогодні на первинному заміському ринку є низка способів отримання земельних ділянок у власність та в оренду. Так, здавалося б найпростіший і прозоріший — це купівля землі на торгах Фонду майна Ленобласті. Однак на практиці найменша частка земельних ділянок «виходить» таким шляхом. Справа в тому, що активність цієї структури, тим більше в порівнянні з Фондом майна Петербурга, на жаль, не найвища.
Найбільш «виграшні» землі в тих поселеннях, де є затверджені Генплан та схема територіальногозонування. Але таких у Ленобласті, на жаль, одиниці. Найчастіше Генплану немає. Виходить, його потрібно розробити. Як правило, щоб ці документи розробити та затвердити, самому інвестору необхідно взяти найжвавішу участь (у тому числі і за допомогою грошей) у їх створенні.
Наприклад, кілька років тому було затверджено Генплан та схема територіального зонування у поселенні Низино Ломоносівського району. Великі інвестори у разі послужили «каталізатором» появи настільки необхідні розвитку території документів. Подібний позитивний приклад можна спостерігати в поселенні Агалатове, де буде побудовано котеджне селище від компанії «RODEX Північний Захід».
Також подібна робота ведеться і в інших поселеннях та районах у південному напрямку, який зараз розвивається найактивніше. При цьому, як і раніше, найбільш прогресивним щодо цього залишається Всеволожський район, де нині — найбільша кількість котеджних селищ у продажу. Проте, на власному досвіді, як власник земельної ділянки в поселенні ДНП, можу сказати, що створення Генплану поселення — процедура дуже тривала.
Так, в одному з районів Ленобласті, де і знаходиться ДНП, ініційований членами ДНП генплан лежить на затвердженні муніципального округу вже близько трьох років. Таким чином, можна зробити висновок, що, принаймні, у цьому конкретному місці дозволити собі розробити та затвердити Генплан може лише великий девелопер та інвестор, який бажано має, крім вільних коштів, ще й адміністративний ресурс».
За даними Консалтингового центру «Петербурзької Нерухомості» за 2009 рік:
Середня вартість 1 сотки землі, тис руб. (ДНП)