Як боротися з побутовими рейдерами
[Каталог] каталог фірм додати фірму змінити дані
| Інформація | |||
 |
| Інформація | |||
Економічні та політичні перетворення на Україну протягом останніх 20 років призвели до глобальних змін усіх сторін суспільного життя. Земельні ділянки виявилися залучені в цивільний обіг і почали використовувати підприємницької діяльності; громадяни та його об'єднання стали дедалі активніше використовувати правові важелі у відстоюванні своїх конституційних прав до звернення до ЄСПЛ. Однак у літературі мало уваги приділяється побічним явищам сучасних реформ, одна з яких ми пропонуємо називати «побутове рейдерство».
Саме собою поняття «рейдерство» означає недружні поглинання і корпоративні захоплення чужого майна, здійснювані псевдоправовими засобами, коли щодо перспективного бізнесу йдуть і наклеп у ЗМІ, і нескінченні перевірки, і незаконне вилучення документів, і спроби банкрутства (чи судового визнання недействительности приватизації підприємства) тощо.
У цій статті йдеться про дещо іншу систему здирництва, яку здійснюють окремі громадяни, які не мають підтримки у владних та/або кримінальних колах, діють на свій страх і ризик і створюють певні проблеми іншим громадянам, представникаммалого бізнесу, і навіть органам місцевого самоврядування.
Стосовно земельних відносин «побутове рейдерство» проявляється переважно у разі надання земельної ділянки з державної чи муніципальної власності у найм громадянину для індивідуального житлового будівництва. У цьому випадку громадянин, який бажає отримати в оренду земельну ділянку, вкладає певні кошти у формування ділянки (включаючи отримання необхідних погоджень в органах архітектури та містобудування) та пише заяву до органу місцевого самоврядування з проханням надати цю земельну ділянку йому в оренду.
Далі те, що відбувається, виходить за рамки права і швидше нагадує психологічне протистояння. З одного боку, громадянин майбутній забудовник вклав велику суму грошей у формування земельної ділянки. Неодноразово відвідавши ділянку, він психологічно відчуває його «своїм».
Поява рейдерів, які претендують на цю ж ділянку і лякають його аукціоном, часто виявляється психологічно непідйомною для такого громадянина, який нерідко зберігає залишки «совкового» сприйняття світу, у зв'язку з чим він не пише заяви до міліції про спроби здирства у нього великих сум грошей і не йде на аукціон, вважаючи, що «побутові рейдери» можуть запропонувати велику суму та виграти торги.
Насправді виникає кілька варіантів подальшого розвитку подій, у яких беруть участь згаданий громадянин, «побутові рейдери» та приватні ріелтори Москви — професійні учасники ринку нерухомості.
Дізнавшись, що на його ділянку є ще претенденти, громадянин забирає свою заяву, сподіваючись пізніше повторно подати заявку та проскочити без проведення аукціону. Якщо про це вчасно дізнаються "побутові рейдери", вони також відкликають своїзаяви. Аукціон у цьому випадку не може відбутися.
Злякавшись «побутових рейдерів», громадянин платить їм грошові суми, що вимагаються, і «побутові рейдери» забирають свої заявки, а громадянин отримує ділянку в оренду для індивідуального житлового будівництва без проведення торгів.
Громадянин відмовляється платити рейдерам, виходить на аукціон, і далі ситуація може розвиватися у двох напрямках:
громадянин може злякатися брати участь в аукціоні, відкликати свою заявку, і «побутовий рейдер», який нічого не підозрює, отримує загалом непотрібну йому земельну ділянку в оренду без торгів як єдиний учасник аукціону (зауважимо також, що на місці рейдера цілком може виявитися і ріелтор) ;
рейдер забирає заявку і громадянин отримує ділянку за початковою ціною аукціону. Варіантом такого розвитку подій є ситуація, коли громадянин підвищує ціну на крок аукціону, «побутовий рейдер» далі в аукціоні не бере участі, і громадянин отримує земельну ділянку за ціною трохи більшою, ніж вона розраховувала (при цьому за другою моделлю він би віддав рейдеру велику суму ).
Цікава ситуація, коли «побутовий рейдер» випадково отримує в оренду не особливо потрібну йому земельну ділянку. Оскільки грошових коштів на будівництво «побутовий рейдер» не має, то єдино можливий для нього варіант використання ділянки — передача його в суборенду (на термін договору оренди). У цьому випадку суборендар здійснює будівництво індивідуального житлового будинку, реєструє право власності на нього (або на об'єкт незавершеного житлового будівництва) та чинності п. 1 ст. 36 ЗК Україна одержує переважне право на укладання з ним договору оренди.
Що можна порадити громадянам, які бажають отримати земельну ділянку в оренду дляіндивідуального житлового будівництва? Специфіка сучасного перехідного періоду така, що ділянки надійніше придбати за договором купівлі-продажу в інших громадян або чекати, поки у відповідному муніципальному утворенні набудуть чинності Правила землекористування та забудови та запрацює система земельних аукціонів.