Як бути пайовику, якщо забудовник затримує оформлення права власності
Первинний ринок житла в нашій країні сповнений небезпек: навіть якщо пайовик оформить все за законом, а будинок буде збудований вчасно, зовсім не факт, що він своєчасно отримає ключі та документи про право власності. Що робити, якщо забудовник затримує видачу документів та ключів? До яких інстанцій звертатися, і на яку компенсацію може розраховувати пайовик? Скільки буде коштувати повернути те, що належить по праву? Розповідають експерти-юристи та адвокати у рубриці КОРИСНО
ОСОБИСТИЙ ДОСВІД
Саликов Михайло, пайовик:
- Навесні 2007 року ми з дружиною вирішили купити квартиру в будинку, що будується. Квартири продавалися по 214-ФЗ, а генеральним інвестором виступала компанія "Росатомбуд". На вигляд все було надійно і красиво, будинок будувався з істотним випередженням графіка. До середини 2009 р. ми були впевнені, що будинок введеться вже на початку 2010 року, хоча за договором датою передачі було встановлено IV кв. 2010 року. Але восени 2010 року стало зрозуміло, що відбувається щось не те: будівництво зменшило темпи. Пайовики почали з'ясовувати, що ж відбувається і з'ясували, що насправді «Росатомбуд» був ВАТ, а не державне підприємство, і належить воно досить відомому інгушському олігарху. Заморозка практично добудованого будинку сталася через конфлікт між забудовником ТОВ «МАГГ», що належить тому ж олігарху, та великим інвестором, який купив у будинку квартири загальною площею близько 10 тис. кв. м.
Оскільки ТОВ «МАГГ» виступало у ролі «ображеної» сторони, воно зробило кроки для повернення вже оплачених квартир у власність. І для цього перереєструвалося з Москви до Інгушетії і розпочало процедуру свого банкрутства. Пайовики не раз зверталися до різнихінстанції із заявами про навмисне банкрутство, і вимагали перевести справу до Москви, проте ні судова, ні міська, ні державна влада не прислухалася.
Навіщо забудовнику затягувати видачу документів?
З надісланої нам до редакції історії ясно, що часом забудовник опиняється у конфліктній ситуації і тому йому невигідно оформляти документи до вирішення ситуації. Однак буває і так, що конфлікту немає, але девелопер все одно не поспішає з видачею паперів та ключів. Чому? За словами генерального директора агентства нерухомості «ДК-Мегаполіс»Віталія Іванова, причин, через які забудовник може затягувати оформлення права власності, є масою.
«Це і несплата податку з прибутку, і можливість виставляти пайовикам завищені вимоги, фактично шантажуючи можливістю робити ремонт та проживати у квартирах, які юридично пайовикам ще не належать. А натомість вимагатиме завищені платежі, комунальні і не лише – за консьєржів, охорону, погодження ремонту, пропуску, страхування, «за фарбування хмар», як сумно жартують безправні мешканці, – пояснив експерт. – Це можливість контролювати дії мешканців, управління будинком та фінансові потоки «комуналки» за допомогою власної керуючої компанії. Це можливість отримувати сотні тисяч за право продати квартиру, яка не має власності; здавати в експлуатацію квартири, будинки та навколишню територію максимально низької якості, та тягнути до закінчення гарантійних термінів. Можна розпоряджатися спільним майном і прибудинковою територією за власним бажанням, і відповідати мешканцям, що прав у них ніяких немає, крім можливості почекати невизначений час оформлення квартир у власність та зміни керуючої компанії шляхом збору 66% голосів».
Колипайовик має право сам не прийняти квартиру?
Проте адвокатОлег Сухов пояснив, що жодна затримка не може бути визнана законною. «Винятком із цього правила відповідно до п. 6 ст. 8 Закону № 214-ФЗ може бути лише необґрунтована або неправильно обґрунтована відмова від підписання передавального акта, – пояснив правозахисник. – Однак, згідно з п. 5 тієї ж статті, пайовик має повне право відмовитися від прийняття об'єкта через виявлені дефекти щодо якості або інших недоліків, які роблять його непридатним для передбаченого договором використання. У разі відмова пайовика від підписання передавального акта може бути підставою несплати чи зменшення неустойки. Вина третіх осіб у виникненні прострочення виконання зобов'язання також не звільняє забудовника від обов'язку виплати неустойки».
Крім того, Олег Сухов вважає, що у випадку, якщо відносини з пайовиком побудовані на договорі пайової участі в будівництві, забудовникам зовсім не вигідна прострочка, оскільки тягне за собою серйозні штрафні санкції.
Подаємо до суду!
За словами правозахисника, якщо будинок збудований, зданий в експлуатацію, але оформлення права власності затягується, актуальною будепозовна заява про визнання права власності на квартиру. При задоволенні такого позову за рішенням суду Росреєстр зареєструє власність та видасть свідоцтво. Але це ідеальний варіант.
При зверненні до суду до позовної заяви необхідно додати копії договору та платіжних документів.
Неустойка: від 50 тис. до 300 тис. рублів
Досить часто суди опиняються на боці пайовиків та задовольняють їх вимоги про стягнення неустойки, розмір якої відповідно до п. 2 ст. 6 Закону № 214-ФЗ складає однутрисоту ставки рефінансування ЦБ РФ, що діє на день виконання зобов'язання, від ціни договору за кожний день прострочення. «Якщо ж учасником пайового будівництва є фізична особа, то така неустойка виплачується у подвійному розмірі», - пояснив Олег Сухов.
«Нерідко виникають ситуації, коли забудовник намагаєтьсязменшити неустойку угодою сторін або зовсім виключити обов'язок щодо її оплати з договору, однак, розмір неустойки встановлено законом, а саме ч. 2 ст. 6 Закону № 214-ФЗ, а тому не може бути зменшено за згодою сторін, – пояснив адвокат. – Проте, у виняткових випадках за рішенням суду за умови явної несумірності неустойки наслідків порушення зобов'язання, її розмір може бути зменшений судом із обов'язковою вказівкою мотивів прийняття такого рішення. При цьому обов'язково повинен встановлюватися ступінь виконання зобов'язань і дійсний розмір шкоди, заподіяний внаслідок порушення, а також інші обставини, що заслуговують на увагу».
За словами Сухова, зазвичай, суди стягують неустойку у вигляді від 50 тис. до 300 тис. рублів. І в більшості випадків вимоги пайовиків задовольняються. Але, як правило, проблема полягає у наявності у забудовника коштів на виконання рішення суду.
Коли треба йти до суду?
«У деяких ситуаціях взагаліне варто затягувати процес і краще негайно подавати позовну заяву без будь-яких спроб налагодити діалог із забудовником, наприклад, у разі небезпеки визнання забудовника банкрутом, оскільки у розглядуваних відносинах найважливішим залишається визнання права власності, особливо коли йдеться про нежитлові приміщення, а також збільшує шанси на стягнення неустойки. Найчастіше задовольняються вимоги щодо грошовихвідшкодування перших, хто звернувся, тому що в цей момент забудовнику ще є чим розплачуватися», - пояснив правозахисник. Збільшення кількості пайовиків, які вимагають виплати неустойки, лише збільшує шанси забудовника на банкрутство, і зменшує шанси пайовика на адекватну компенсацію.
Витрати на судовий процес: 40 - 60 тис. рублів
Зазвичай, якщо йдеться про будівництво квартири в Москві і юрособи знаходиться також у Москві, тобто адвокат не витрачає час і гроші на поїздку до суду за місцем реєстрації забудовника, то весь судовий процес може коштувати 40 - 60 тис. рублів. І це один об'єкт. Якщо ви намагаєтеся вирішити проблему, наприклад, по двох квартирах або квартирі та машиномісці, то ціна буде вищою.
Коли суд не допомагає?
Що ж до історії нашого читача Михайла Салікова, то його адвокатМарія Спірідонова (ТОВ «Легес Бюро») пояснила, що ситуація в будинку на Кіровоградській вулиці зараз залишається невирішеною.
«Передача об'єкта пайового будівництва була погоджена забудовником – ТОВ «МАГ’Г» не пізніше IV кв. 2010 року, однак, не здійснено досі. Дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію було анульовано негайно після видачі у 2010 році. За фактом розкрадання коштів учасників пайового будівництва порушено кримінальну справу», - пояснила правозахисниця.
Таким чином, ті учасники будівництва, які своєчасно не звернулися до суду загальної юрисдикції та не змогли на підставі рішення суду зареєструвати право власності на частку у незавершеному будівництві об'єкті, змушені наразі захищати свої права в Республіці Інгушетія. І навіть наявність Свідоцтва про державну реєстрацію права на частку не перешкоджаєАрбітражний суд Республіки Інгушетія неодноразово накладати забезпечувальні заходи на раніше зареєстроване право власності.
Ось уже четвертий рік, понад 200 сімей, які сумлінно виконали зобов'язання за Договором чекають на свої квартири. При цьому багато хто, роблячи оплату за договором у 2007 році, ніяк не очікували, що попереду їх чекає важка боротьба, мітинги, звернення, суди та роки очікувань.
На жаль, ви не можете поки що застрахуватися від подібної проблеми, навіть якщо оформили частку за законом, у забудовника були узгоджені всі документи на будівництво. Навіть якщо ви виграли суд, який визнав право власності на частку чи об'єкт за вами. Втім, зі всієї ситуації можна зробити такі висновки:
1. Якщо ви розумієте, що забудовник тягне з оформленням власності, то подавайте до суду якнайшвидше. Це збільшить ваші шанси, хоч і не гарантує результату. 2. Зверніть увагу, де зареєстрована юрособа забудовника, з якою ви збираєтеся підписувати ДДУ: якщо у регіоні відмінному від місця будівництва, то ви повинні усвідомлювати додаткові судові складнощі з ним. 3. Доведеться вивчити репутацію та походження самого забудовника, його минулі об'єкти – як він їх будував та здавав. І все це перш, ніж ви станете його пайовиком.
Марія Лукіна, Ольга Олександрова