Як дізнатися минуле квартири
Що найважливіше при покупці квартири? Заробити грошей? Знайти ідеальний варіант? Головне – не потрапити до лап шахраїв!
Щороку десятки тисяч українців купують, продають, успадковують, змінюють та дарують житло. Потенціал ринку нерухомості величезний - тут крутяться серйозні гроші, активно здійснюються угоди і, звичайно, годуються аферисти. Довгоочікуване придбання квартири може обернутися кошмаром, якщо новий власник витатиме у хмарах і не проконтролює процес купівлі-продажу. Перш ніж мріяти про новосілля та вибирати шпалери, переконайтесь у юридичній чистоті угоди. Ключовий момент при профілактиці шахрайства – перевірка родоводу квартири. Процес можна доручити ріелтору, але краще зробити все самому. Тим більше, тепер це простіше: цього року Росреєстр почав видавати довідки з нерухомості в режимі online. На офіційному порталі організації покупець може швидко отримати найважливіші відомості про свою квартиру.
Ризики при покупці квартири: що може затьмарити новосілля
На жаль, аферисти не сплять - у сфері нерухомості існують десятки варіантів шахрайства з житлом. Основний ризик, який чатує на покупців квартири на вторинному ринку, - оскарження прав власності на об'єкт. Людина укладає угоду, отримує документи на квартиру, робить ремонт... А за кілька місяців з'ясовує, що вона не єдиний законний господар своїх стін.
Ситуація із оскарженням прав на квартиру може виникнути:
При суперечках між спадкоємцями;
При розподілі майна між подружжям;
Якщо у квартирі прописані неповнолітні діти;
Якщо продавця буде визнано недієздатним (наркоманом або душевнохворим);
У квартирі прописаноув'язнений;
У квартирі прописаний член сім'ї продавця, що безвісно зник;
Квартира у заставі або на неї накладено арешт.
На жаль, історії про те, як вчорашні зеки матеріалізуються під дверима нового власника квартири та вимагають пустити їх на нічліг за місцем прописки, – це не жахи міського фольклору. Також претензії до покупців нерідко пред'являють діти, що виросли, або їх законні представники, якщо угода була проведена в обхід ювенальних органів.
Порядних покупців часто підводить зайва довірливість: вони покладаються на інтуїцію та враження від особистого спілкування з продавцем чи ріелтором та перевіряють документи неуважно, «по верхах». Не забувайте, деякі проблеми видно тільки якщо копнути глибше! У власників квартири можуть бути справжні документи про власність та дуже чесні очі, а квадратні метри при цьому здані в оренду на 25 років або перебувають під арештом. Крім того, покупці часто безтурботно ризикують, купуючи квартиру з незаконним переплануванням. У перспективі така покупка може обернутися цілим комплексом проблем – від адміністративних штрафів та примусового ремонту до продажу житла з торгів. При цьому спочатку люди або не звіряють реальну конфігурацію житла з технічним паспортом або отримують від продавців підроблений документ або просто не замислюються про наслідки такого придбання.
Звичайно, якщо перебудова мінімальна, на неї можна заплющити очі: об'єднання крихітної ванни та туалету в один просторий санвузол або знесення вбудованої шафи не викличе серйозних нарікань у контролюючих органів. Однак деякі типи перепланувань не будуть узаконені ніколи, а їхнє раптове виявлення загрожує власнику квартири великими проблемами. Так, суворо заборонено демонтувати несучі стіни,розміщувати санвузли або кухні над житловими кімнатами, об'єднувати балкон з кімнатою або використовувати балкони та лоджії не за призначенням (наприклад, переносити туди кухню). Якщо така зміна плану квартири відкриється, нового власника житла зобов'яжуть відновити все за свій рахунок. А у разі відмови – виселять власника та продадуть квартиру з торгів.
Перевірка документів - як убезпечити себе від шахраїв
Насамперед при купівлі нерухомості перевіряються правовстановлюючі документи: свідоцтво про власність на квартиру. Але крім цього є ще один документ, який обов'язково потрібно вивчити покупцю, - витяг з Єдиного Державного Реєстру Прав на нерухоме майно та угод з ним (ЄДРП).
Виписка – це той самий родовід квартири, де відзначаються всі переходи права власності, розгляду або арешти. Хронологія ведеться з 1998 року, коли було створено реєстр. Якщо квартира не значиться в ЄДРП, значить, після приватизації з нею не відбувалося жодних угод, тобто з юридичної точки зору ці квадратні метри абсолютно чисті. У цьому випадку справжні права продавця можна перевірити, надавши запит до департаменту житлової політики.
У виписці з ЄДРП зазначається:
- кадастровий (або умовний) номер об'єкту нерухомості
- Призначення об'єкта нерухомості
- відомості про правовласника
- вид зареєстрованого права
- зареєстровані обмеження (обтяження) права, у тому числі дата та номер їх державної реєстрації, строки на які вони встановлені, а також дані про осіб, на користь яких вони встановлені
- ПІБ або найменування особи, яка запросила виписку
З реєстру буде видно, які маніпуляції відбувалися з нерухомістю. Якщо ви знайдете в історії квартирибудь-які суперечки, зверніть увагу, скільки років минуло з їх виникнення. українське законодавство встановлює трирічний термін давності для визнання правочинів недійсними. Якщо час уже минув, колишні власники не зможуть пред'явити претензію на квадратні метри. Купувати «спірну» квартиру до закінчення цього терміну небезпечно, навіть якщо продавець покаже покупцеві судове рішення, яке підтверджує б його права. Шахраї чудово вміють підробляти такі документи: на відміну від свідоцтва на право власності, постанова суду друкується на звичайному принтері.
Не забувайте – цінність має лише свіжа виписка з ЄДРП. Якщо продавець намагається пред'явити документ минулорічної давності, аналізувати його немає сенсу – цей час дані могли помінятися багато разів. Найкраще самостійно замовити виписку на сайті Росреєстру www.rosreestr.ru - ця послуга коштує в межах 200 рублів.
Що має насторожити – ознаки шахрайства із житлом
Очевидні проблеми з квартирою на зразок накладеного арешту або невідповідності відомостей про власника даних Росреєстру відразу впадуть у вічі покупцю при знайомстві з випискою. Однак професійні ріелтори виділяють ще низку ознак, які натякають на можливе шахрайство з нерухомістю.
Покупця має насторожити:
Якщо квартира дісталася у спадок або була подарована продавцю сторонньою особою (не родичем) і продається поспіхом, велика ймовірність, що це шахрайська схема. У найближчі три роки можуть з'явитися законні власники та вимагати повернути житло через суд;
Квартира переходить із рук до рук;
Варто насторожитись, якщо за короткий термін нерухомість кілька разів змінила власників. По-перше, проблема може бути в самійквартирі - деякі особливості експлуатації, які роблять життя в цих стінах нестерпним. По-друге, таким шляхом шахраї часто «відмивають» квадратні метри, якими оволоділи злочинним шляхом;
Дивна поведінка продавця.
Дуже неприємні сюрпризи пов'язані із можливою «недієздатністю» продавця. Якщо власник поводиться явно неадекватно або намагається продати житло якнайшвидше за сильно заниженою ціною, це може стати проблемою. Варто також насторожитися, якщо власник дуже літня людина, а угоду контролює ріелтор – без родичів. Згодом члени сім'ї можуть визнати колишнього власника недієздатним та спробувати анулювати правочин, у них є таке право за статтею 177 Цивільного кодексу. Покупцеві розумніше перестрахуватися та знайти іншу квартиру, ніж стати жертвою сімейної драми.
Практика показує: враховуючи реалії української правоохоронної та судової системи, покупцеві потрібно бути дуже уважним на стадії підбору квартири, ретельно підстрахуватися і все перевіряти ще раз. У разі непередбачених складнощів повернути гроші буде дуже важко, а час і нерви точно ніхто не компенсує. Якщо ви все ж таки стали жертвою шахраїв, негайно подавайте заяву до прокуратури. Це можна зробити самостійно, але краще знайти кваліфікованого юриста – це збільшить шанси на успіх.