Як московська елітна нерухомість долає кризу, Статті по темі - Криза - на порталі
Як московська елітна нерухомість долає кризу
Через кризу найбільше постраждала елітна нерухомість. Різкий стрибок курсів іноземних валют змусили покупців почекати з покупкою житла. Однак багато компаній пішли назустріч клієнтам, встановивши власний курс. Про те, як пережила курсова криза ринок елітної нерухомості, на що пішли клієнти, що утримати клієнта, а також як справи зараз в елітному сегменті, наскільки активні клієнти, розповіли експерти.
Великий попит на елітну нерухомість спостерігався на початку та наприкінці 2014 року. Як відомо, високій купівельній активності сприяла нестійка економічна ситуація та коливання курсів валют. Люди, можна сказати, що масово почали вкладати усі свої кошти у нерухомість, вважаючи її одним із найбільш надійних активів.
Деякі продавці через волатильність курсу рубля перейшли до номінування нерухомості в національній валюті, а деякі, хто, як і раніше, продовжував продавати в доларах, при предметному інтересі до конкретної квартири готові були надавати знижки понад 15%.
Зміна трендів
За підсумками минулого року серед найбільш успішних проектів опинилися ЖК «Садові квартали», ЖК «Літератор», ЖК Barkli Residence та ЖК «Долина Сетунь». За словами Іллі Менжунова, директора Департаменту елітної нерухомості компанії «Метріум Груп», ціни у всіх цих комплексах спочатку були встановлені або в рублях, або переведені в національну валюту в 2014 році. «І це стало одним із чинників їхнього успіху, - вважає він. - Таким чином, і продавці, і покупці намагалися скоротити до мінімуму ризики, пов'язані з коливанням курсу рубля».
Стоїтьвідзначити, що минулого року на ринок вийшов ще один елітний комплекс – ЖК Capital House у ЗАТ у районі Очаково-Матвіївське. Крім цього, 2014 року також велася активна забудова Якиманки. «Якщо наприкінці 2013 – на початку 2014 року девелопери елітної нерухомості намагалися виводити на ринок проекти у вже просунутій стадії будівництва з метою зняти максимальну маржу, то у другій половині 2014 року такого не було, – розповідає Ілля Менжунов. – Через економічну ситуацію знову стали превалювати об'єкти на початковому етапі будівництва. Це було пов'язано насамперед через необхідність отримання фінансування від реалізації протягом усього будівництва та зниження кредитного навантаження, а також через ажіотажну купівельну активність багато девелоперів поспішили відкрити продажі до кінця року, поки був попит. Однак тепер покупці торгуються незалежно від термінів здачі об'єкта, отже, девелоперам немає сенсу виводити об'єкт у реалізацію на завершальному етапі. Є ймовірність, що найближчими роками все більше нових об'єктів в елітному сегменті виводитиметься на початкових стадіях будівництва».
«Головна прикмета минулого року – явна зміна трендів, – у свою чергу згадує Ірина Доброхотова, голова ради директорів «БЕСТ-Новобуд». - Сплеск активності у першому півріччі, коли на ринку спостерігалося зростання кількості угод навіть у найдорожчих бюджетах (пентхауси та аналогічні за сумами лоти в рамках ЖК), вже у другому півріччі змінилося затишшям, яке завершилося під кінець року сукупним зниженням попиту порівняно з першим кварталом більш як на 25%».
Що нині
Якщо говорити про те, що тепер відбувається на ринку елітної нерухомості, за словамиОлексія Шмонова, генерального директора порталу нерухомості Move.su, вЗагалом, попит на нерухомість впав з початку року, проте інтерес до елітного сегменту, як і раніше, високий. «Зараз клієнти активні, тому що в період нестабільної економічної ситуації багато девелоперів йдуть назустріч покупцям і надають більш тривалі розстрочки або суттєвіший дисконт, особливо при доларовому прайсі, - каже він. - Вже стандартна практика на ринку, коли карбованцеві ціни за квадратний метр знижуються на 7-10%, причому не у вигляді знижок, а безпосередньо. Загальна тенденція така: багато девелоперів перейшли на фіксацію цін у рублях, що автоматично «прорідило» список можливих покупців у зв'язку із суттєвим збільшенням вартості нерухомості та відсутністю прив'язки цін до валютного курсу».
«З початку року відмічено зростання активності покупців, – стверджує Оксана Єрмішина, генеральний директор SOHO Estate. - Безумовно, основний акцент інтересу посідає бізнес-сегмент ринку, але також є попит і на дорогі люксові об'єкти. Крім того, відзначено як активність вже існуючих гравців ринку, так і появу нових, які або вже вивели нові проекти, або планують у найближчій перспективі».
Катерина Фонарьова зазначає, що на даний момент динаміка за дзвінками та угодами як на первинному, так і на вторинному ринку елітної нерухомості значно вища, ніж в аналогічному періоді минулого року. «Ситуацію на ринку елітного житла можна охарактеризувати як стабільну, – стверджує вона. - При цьому якщо порівнювати преміум і de-luxe, то перший динамічніший зараз за угодами та змінами цін. Найбільший попит мають рублеві проекти без прив'язки до мінливого курсу. Ціни по об'єктах, що будуються, затребуваним на ринку, продовжують зростати: за перший квартал зростання за окремими проектами склало від 5% до 15%. Однак варто зазначити,що знизився середній бюджет купівлі: якщо у 2014 році він становив $4,4 млн, то зараз він сягає лише $2,6 млн».
«Запити заможних покупців стали скромнішими, основний обсяг угод припадає на об'єкти площею до 150 кв. м, а середній бюджет купівлі не перевищує 3 млн. доларів, - зазначає Ірина Доброхотова. - При цьому торг сьогодні цілком доречний, хоча на серйозний дисконт ідуть переважно продавці морально застарілої «елітки» або ті, кому потрібно терміново продати».
Найбільш бюджетні та дорогі
Не секрет, що елітність житла визначається його місцем розташування, якістю будівництва, якістю обробки вхідних груп, наявністю прибудинкової території, наявністю внутрішньої інфраструктури, оточенням, функціональною частиною та видовими характеристиками окремо взятих квартир. У Москві найдорожче житло вже традиційно знаходиться в таких районах, як Остоженка, Патріарші ставки, на вулиці Косигіна. Як правило це квартири, розташовані в будинках високого рівня (таких, наприклад, як Гранатний пров., буд.6, Гранатний, пров., буд.8, М.Микитская вул., буд.15, Virgin House) на високих поверхах, з хорошими видовими характеристиками, високими стелями, зручним функціоналом, площею від 180 кв.м., приємним бонусом буде наявність тераси. Найдешевше елітне житло - це, безумовно, квартири, розташовані в будинках бізнес-класу, характеристики яких поступаються за всіма параметрами, такими як архітектурний вигляд, види, функціональна частина, транспортна доступність.
За даними компанії «Метріум Груп», у Москві найбюджетніші пропозиції на первинному ринку елітного сегмента – це квартири в житлових комплексах Royal House on Yauza (25,3 млн руб. за 73 кв.м), «Садові квартали» (27,9 млн руб. за 57,4 кв.м), «Долина Сетунь» (30,2 млн за 59,2кв.м) та Barkli Residence (30,4 млн руб. за 43,7 кв.м).
Найдорожче житло на первинному ринку сьогодні можна придбати у Клубній резиденції «Чисті ставки» ($15,3 млн за 743,5 кв.м), ЖК Knightsbridge Private Park (таунхаус, $17,6 млн за 678 кв.м), ЖК « Пречистинка, 13» (пентхаус, $45 млн. за 1000 кв.м).
На вторинному елітному ринку найдешевша пропозиція – це однокімнатна квартира в будинку 31/29 на Поварській вулиці ($600 тис. за кв.м), а найдорожча – будинок на Знам'янці, 13 ($132 млн за 989 кв.м).
«Якщо говорити про ринок новобудов, то найдорожче житло, як правило, представлене на верхніх поверхах у клубних будинках de-luxe класу у центральних престижних районах столиці, – каже Катерина Ліхтарьова. – Це, як правило, пентхауси площею понад 200-300 кв. м. Найбільш бюджетні пропозиції зустрічаються у великих комплексах преміум-класу, де представлені невеликі за площею квартири. Наприклад, найдорожча пропозиція нашої Корпорації – ексклюзивний пентхаус з краєвидами на Кремль, Храм Христа Спасителя у ЖК Barkli Virgin House de-luxe класу. Загальна площа пентхауса з урахуванням терас та експлуатованої покрівлі становить 620 кв. м. Вартість – $17 млн. Найбільш бюджетна пропозиція – у ЖК преміум-класу Barkli Residence (перша лінія від центру-Донський район) однокімнатна квартира площею 43,7 кв. м на 10 поверсі за ціною 30,2 млн. руб. (З обробкою)».
Доведеться поступатися
Елітне житло переважно купується для власного проживання, відсоток інвестиційних угод у даному сегменті порівняно з рештою всіх секторів ринку, за словами Ірини Доброхотової, найнижчий, і не перевищує 10% від загального обсягу.
Оксана Єрмішина зазначає, що житло бізнес-класу найчастіше купують для інвестицій, оскількизабудовники цього сегмента періодично оголошують про акції, знижки, особливі умови, роблячи ставку на обсяг продажів. «На старті продажів тут можна придбати житло на досить вигідних умовах, продавши його на фіналі будівництва зі значною вигодою, – каже вона. - З житлом сегменту De Luxe ситуація трохи інакша, оскільки багато забудовників вже на старті продажів встановлюють далеко не інвестиційні умови, позиціонуючи свій проект, як об'єкт не для інвестицій, а для власного проживання».
Підсумовуючи, слід зазначити, що вичікувальна позиція, яку зайняли учасники ринку елітної нерухомості ще наприкінці минулого року, зберігається і цього року. У зв'язку з цим сьогодні на вторинному ринку елітної нерухомості все більше продавців урізають свої апетити. Тому порівняно з минулим роком дедалі менше зустрічається переоцінених об'єктів. Навпаки, сьогодні можна все побачити пропозиції зі знижками 10-15%. Крім цього, деякі власники навіть допускають можливість додаткового торгу, оскільки в умовах погіршення купівельної спроможності терміни експозиції об'єктів можуть затягтися на роки, враховуючи той факт, що в елітному сегменті купівлі з великими бюджетами. Однак, незважаючи на це, є ймовірність, що вже у другому та третьому кварталах поточного року продавцям вторинного житла, які дотримуються цін у доларах та євро, доведеться ще більше поступатися клієнтам, надавши їм знижку від 20% до 40%. Тим більше сьогодні елітну нерухомість набувають в основному для себе. Багато хто розуміє, що саме зараз це найвигідніше, тому що і девелопери, і власники вторинки більш зговірливі, а значить є шанс зробити вигідну угоду.
Крім того, на сьогоднішній день все більше українців з різних причин відмовляються відзакордонних активів на користь українців. Одні у зв'язку з подорожчанням експлуатаційних платежів (платити необхідно у валюті, яка обходиться сьогодні всім нам вдвічі дорожче), інші – у зв'язку із забороною володіння іноземними активами нерухомості або взагалі із забороною виїзду за кордон. Відповідно, за рахунок цього поповнюється попит на елітці.