Як нагромадити на капітальний ремонтЖитлове господарство

Перед власниками житла тепер відкрито два шляхи: або віддати зібрані гроші до загального фонду, який має бути створено у кожному регіоні, або збирати самостійно на спецрахунку будинку.

У першому варіанті кошти, які щомісяця відраховуються власниками на капремонт, надходитимуть до спеціального фонду, а вже звідти перераховуватимуться на ремонт тих будинків, для яких настав час ремонту. Вирішувати, який будинок ремонтувати насамперед, буде уряд Красноярського краю. «При накопиченні у загальному фонді першими у черзі на капітальний ремонт опиняться будинки, перед якими держава не погасила своїх зобов'язань, — розповідає голова громадського руху «Народний контроль у ЖКГ» Роман Казаков. — Справа в тому, що під час приватизації держава зобов'язана була передавати квартири лише після того, як їх приведуть у належний вигляд. У статті 16 Федерального закону «Про приватизацію житлового фонду в Україні» було визначено обов'язок держави провести ремонт у тих будинках, у яких на момент приватизації першого житлового приміщення був потрібний капітальний ремонт. Тепер ці будинки збираються відремонтувати за рахунок тих об'єктів, яким плановий ремонт буде потрібно ще через двадцять років. Уявімо гіпотетичну ситуацію: минає п'ять років, всі будинки, перед якими не погасила свої зобов'язання держава, ремонтуються за рахунок інших. Потім нова структура з якоїсь причини визнається банкрутом, тому що в попередні роки гроші не збираються, все, що надходить, відразу витрачається. Хто поверне гроші тим, для кого на той момент якраз підійде час ремонту. У прийнятому законі сказано: крайовий бюджет, тобто де-факто, ми самі собі повернемо гроші».

У другому випадку власникисамостійно збирають кошти на ремонт на індивідуальному рахунку будинку. Цей спосіб накопичення багатьма визнається оптимальним. «Ми провели вже кілька занять Академії будинкового управління на тему капремонту, і можу сказати, що мешканці мають абсолютно чітку позицію: жодному регіональному оператору гроші не віддавати, навіть якщо будинок старий і ремонт йому потрібно вже зараз», — розповідає Роман Казаков.

Відповідно до нормативів, капітальний ремонт, під час якого змінюються ліфти, покрівля, інженерні комунікації, що відслужили свій термін, повинен проводитися в будинку кожні 25 років. Але як бути, якщо ремонт окремих конструктивних елементів буде потрібний раніше, ніж по? дійде відведений нормативами термін

«Поетапний ремонт інженерних комунікацій та конструктивних елементів будівель у випадку зі спецрахунком можливий, — каже Роман Казаков. — За індивідуального накопичення власники мають повне право прийняти рішення про проведення робіт. І якщо на рахунку накопичено достатньо засобів для заміни електропроводки або інженерних комунікацій, її можна міняти. Якщо власники хотіли б поміняти комунікації, але грошей у нас замало, вони беруть кредит у банку. Представники банківських структур Красноярська пояснили, що відповідні кредитні продукти найближчим часом будуть розроблені. Причому, враховуючи, що перерахування з боку власників будуть постійними, а їхня величина однакова, ці кредитні продукти виявляться більш доступними, ніж ті, що продаються у нас сьогодні в роздріб».

При виборі другого способу накопичення — у загальному фонді — компанія, що управляє, також має право виходити до регіонального оператора з пропозицією про проведення капітального ремонту в тому випадку, якщо він потрібен у терміновому порядку.

Платити обов'язково!

"До сихНаразі жителі Красноярська в тому випадку, якщо вони самостійно не ухвалювали рішення про підвищення плати за капітальний ремонт, платили за капітальний ремонт 1,21 рубля за квадратний метр, — розповідає голова громадського руху «Народний контроль у ЖКГ» Роман Казаков. — Я живу в будинку, де 4,5 тисячі квадратних метрів. Якщо кожен із власників перераховує по 1,21 рубля з квадратного метра на капітальний ремонт, то за місяць збираємо приблизно 5,5 тисячі рублів. За рік виходить 60 тисяч карбованців. Що можна зробити за ці гроші? Велике питання. Існують рекомендації Мінрегіону розвитку щодо ставки платежів за капітальний ремонт. Для Красноярська на 2013 ця сума становить 6 рублів за квадратний метр. Чи вистачить цих коштів, також незрозуміло. Прийнятий сьогодні розмір перерахувань на капремонт — це виключно політичне рішення, бо як тільки жителі бачать у платіжці цифру більшу, ніж стояло в ній попереднього місяця, стосовно влади зростає невдоволення. Вибираючи форму накопичення у вигляді спецрахунку, власники повинні розуміти: ніякої підтримки у вигляді со? фінансування з боку держави вони не отримають. Відсутність державного співфінансування — це єдиний мінус, якщо його можна так називати, який чекає на власників у тому випадку, якщо вони копять окремо».

Але який би із двох способів накопичення на ремонт не вибрали власники, у вигляді індивідуального накопичення будинку чи відрахувань на спецрахунок, платити доведеться обов'язково. Справа в тому, що перераховані на капітальний ремонт гроші буде закріплено за конкретною квартирою. І якщо власник вирішить продати належну йому нерухомість, при вчиненні правочину йому необхідно буде надати інформацію про те, що за ним немає заборгованості з відрахувань на капітальнийремонт.

«Важливо розуміти, що сума, яку власники зобов'язані перераховувати на капітальний ремонт, називається внеском. І на відміну від платежів внесок можуть зобов'язати виплачувати, — пояснює Роман Казаков. — Відмовитись чи платити менше встановленої планки не можна. У цьому й полягає вся тонкість ухваленого закону, тому що в такому разі це вже вважатиметься боргом. Власникам слід пам'ятати, що борг із внесків за капітальний ремонт нікуди не пропаде, при перепродажі квартири разом із цією квартирою передається і борг колишнього власника».

Оформлення спецрахунку: коли і з нього починати?

Якщо власники вирішили збирати гроші на ремонт на спецрахунку будинку, займатися оформленням вони можуть зараз.

«Тим власникам, які хочуть накопичувати кошти на капітальний ремонт на спецрахунку, необхідно провести загальні збори, в рамках яких має бути прийняте рішення про форму накопичення коштів на капітальний ремонт у вигляді спецрахунку, — пояснює Роман Казаков. — На зборах власники мають проголосувати з п'яти обов'язкових питань: розміру щомісячного внеску на капітальний ремонт, строків проведення капітального ремонту, переліку робіт та послуг з капітального ремонту спільного майна (ці параметри не можуть бути нижчими, ніж встановлені правовими актами уряду Красноярського краю), визначити власника спецрахунку та кредитну організацію, в якій буде відкрито спецрахунок. За цими п'ятьма пунктами дві третини кворуму власників на загальних зборах повинні прийняти позитивне рішення. Після чого потрібно передати протокол загальних зборів до ТСЖ або регіонального оператора, якщо будинок управляється КК. Далі цей регіональний оператор виступатиме як номінальний власник спецрахунку. Номінальними власникамизгідно із законом можуть бути лише три структури, і це обов'язково юридичні особи: ТСЖ, ЖБК та регіональний оператор».

Визначення «номінальний» у разі означає, що юридична особа немає права самостійно розпоряджатися отриманими грошима. «Банк, у якому накопичуються гроші, не віддасть їх до того моменту, поки йому не буде надано протокол рішення загальних зборів власників, де дві третини голосів затвердили перелік робіт та витрачання коштів, — пояснює Роман Казаков. — Таким чином, на кого б не було оформлено спецрахунок, поки ця структура не принесе до банку протоколу рішення загальних зборів, банк гроші не перерахує, просто тому, що він за них відповідає власними грошима».

При цьому, за словами експерта, власникам не варто чекати, доки буде прийнята крайова програма. «Вже сьогодні власники можуть провести збори, у рамках яких вони ухвалять рішення про форму накопичення, — каже Роман Казаков. — І як тільки регіонального оператора буде оголошено, одразу ж передати йому рішення разом із протоколом загальних зборів. Крім того, вже зараз можна обрати банк та номінального власника спецрахунку. Єдине, що розмір внеску, обсяг робіт та дата капітального ремонту у такому разі мають бути затверджені загальними зборами на тому мінімальному рівні, який буде встановлено регіональною програмою. У рамках рішень, ухвалених на загальних зборах, рекомендується робити посилання на майбутні правові акти, які будуть ухвалені урядом Красноярського краю.

Колективні чи індивідуальні накопичення?

Якщо власники вчасно не прийняли рішення про те, що вони хотіли б накопичувати кошти на спецрахунку, то змінити спосіб накопичення буде вже складніше. Так, перейти з колективного накопичення до індивідуальногоза законом власники квартир зможуть лише через два роки після передачі протоколу загальних зборів, на яких було ухвалено таке рішення. При тому, що змінити спосіб накопичення з індивідуального на колективний можна протягом місяця після ухвалення такого рішення. І в тому, і в іншому випадку зміна форми накопичення можлива лише за умови, що будинок не має боргів по капітальному ремонту.

Якщо будинок відносно новий, з моменту останнього капітального ремонту пройшло не так багато часу, при цьому власники є справними платниками та налаштовані на максимальний особистий контроль за витрачанням коштів, для них підійде індивідуальний спосіб накопичення – на спецрахунку будинку. Єдиним недоліком такого способу накопичення є можливість отримання коштів на ремонт з бюджету. Фінансової допомоги з боку держави за індивідуального накопичення власники не отримають, з бюджету фінансуватиметься лише «спільний котел».

Інструкція для власників: накопичуємо на спецрахунку

Якщо мешканці багатоквартирного будинку ухвалили рішення про індивідуальну форму накопичення коштів, їм необхідно провести загальні збори власників відповідно до вимог статті 45 ЖК РФ. Для цього за 10 днів до передбачуваної дати зборів письмово повідомити кожного власника житла про майбутній захід.

У тому випадку, якщо раніше власники не затвердили місце для розміщення повідомлень, Житловий кодекс залишає їм лише два способи сповіщення: особисто під підпис або рекомендованим листом.

У процесі повідомлення кожному власнику необхідно вручити інформаційне повідомлення, в якому обов'язково повинні міститися дані:

про організатора зборів (ініціатор/ініціативна група);
форміпроведення (очна/заочна);
дату, місце, час проведення (у разі очних зборів);
дату закінчення прийому рішень та місце передачі (у разі заочного голосування);
порядку денного;
про порядок ознайомлення з інформацією та матеріалами, які будуть представлені на зборах, а також місце, де з ними можна ознайомитись.

При отриманні повідомлення про збори, кожен власник повинен розписатися у відповідному реєстрі. На очне голосування власники повинні прийти з документами, що засвідчують особу та підтверджують їх право власності, та розписатися у реєстрі, що підтверджує явку.

Збори вважаються такими, що відбулися за умови, що в ньому взяло участь більше половини власників. При цьому обліковується площа квартир. Так, якщо у будинку 4000 кв. м, визнати збори такими, що відбулися, можна за фактом участі/голосування власників, які володіють 2001 кв. м.

Якщо необхідного кворуму на зборах досягти не вдалося, власники приймають рішення про голосування у заочній формі та фіксують у протоколі дату закінчення прийняття рішень та місце їх передачі.

Після цього знову повторюється процес повідомлення власників із внесенням відповідних змін до інформаційного повідомлення.

Вимоги до протоколу загальних зборів про відкриття спеціального рахунку

В обов'язковому порядку у протоколі рішення загальних зборів мають бути присутніми рішення з наступних п'яти питань.

1. Визначено розмір щомісячного внеску на капітальний ремонт. При цьому обрана власникам сума внеску не повинна бути меншою, ніж встановлено урядом Красноярського краю.

2. Встановлено перелік робіт та послуг з капітального ремонту спільного майна. Перелік робіт та послуг не може бутименше передбаченого регіональною програмою капітального ремонту.

3. Строки проведення капітального ремонту спільного имущества. Терміни не можуть бути пізніше запланованих термінів, встановлених регіональною програмою капітального ремонту.

4. Вказано власника спеціального рахунку. Номінальними власниками спецрахунку можуть бути:

ТСЖ (для будинків, що знаходяться під керуванням ТСЖ);
ЖБК (для будинків, що знаходяться під управлінням кооперативу);
регіональний оператор (для будинків, що у безпосередньому управлінні, і навіть під управлінням управляючих компаній).

Кошти власників одного багатоквартирного будинку мають накопичуватися на одному спецрахунку. У тому випадку, якщо в управлінні ТСЖ знаходиться кілька багатоквартирних будинків (сума квартир у яких перевищує 30), мешканцям доведеться заводити два рахунки: один спецрахунок буде оформлений на ТСЖ, інший – на регіонального оператора.

5. Повинна бути обрана кредитна організація, в якій буде відкрито спеціальний рахунок.

Власники можуть відкрити рахунок в одному з банків, обраних для цього законодавцями. У разі, якщо власники самостійно не обрали кредитну організацію чи його вибір відповідає вимогам частини 2 статті 176 ЖК РФ, право вибору кредитної організації передається регіональному оператору. Якщо будинок знаходиться в управлінні керуючої компанії або безпосередньому управлінні, протокол загальних зборів власників необхідно буде передати регіональному оператору.

Дякую за допомогу у підготовці матеріалу голови громадського руху «Народний контроль у ЖКГ» Романа Казакова.

Джерело: Журнал «Нерухомість-інфо» №17 (174), Журнал «Сибірський дім» № 10 (117)