Як перевірити «негарну» квартиру, або Що таке юридична чистота, Будинок та сім’я
У минулій статті я трохи торкнулася теми, як правильно вибирати квартиру, на що можна звертати увагу. Сьогодні розповім вам, що таке«юридично чиста квартира», або якісь документи ви зможете самостійно перевірити перед підписанням договору купівлі-продажу.
Якщо квартира «юридична чиста», це означає, щонемає жодних юридичних перешкодщодо угоди з цією квартирою. Що ж це за юридичні перешкоди та що потрібно перевіряти?
Підстав для визнання правочину недійснимдостатньо багато:
- Невідповідність її закону або іншим правовим актам; - Шахрайство, підробка документів; - Порушення прав неповнолітніх, спадкоємців, інших осіб; - Здійснення правочину недієздатною особою або особою, обмеженою в дієздатності; — вчинення правочину особою, яка не здатна розуміти значення своїх дій; - Укладання угоди під впливом помилки, обману, насильства, загрози; - Інші підстави.
Як же всі ці підстави можна перевірити?
Колись у шкільному курсі літератури мене вразили рядки Маяковського: «…як у наші дні увійшов водопровід, зроблений рабами Риму…». Вразили тим, що багато з того, що для нас звично у повсякденному житті, виявляється, придумано багато століть тому, і ми користуємося цими речами практично у незмінному вигляді.
Так, з часів Стародавнього Риму і по наші дні по відношенню до нерухомості власник має такі права:ius possidendi – право володіння, ius utendi – право користування, ius abutendi – право розпорядження. Ось ці права та їх документальне підтвердження нам і належить з вамиперевірити.
Ius possidendi
Отже, перше, в чому вам потрібно переконатися, що Продавець квартири, що вам сподобалася, дійсно є її власником. Що нам для цього знадобиться? Паспорт Продавця, правовстановлюючі (договір купівлі-продажу, передачі житла у власність, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину та ін.) та правопідтверджуючі (свідоцтво про державну реєстрацію права) документи на квартиру.
Маємо зручніше і починаємо уважно вивчати всі ці важливі папери. Як виглядаєпаспорті що там має бути написано, ми всі досить чітко уявляємо. Навряд чи у нас з вами є навички працівників паспортного столу, щоб оцінити справжність представленого документа, але звернути увагу на фотографію продавця (вона не повинна бути застарілою), написання прізвища, відповідність віку, нумерацію сторінок ми можемо. Усі печатки та штампи повинні бути чіткими, підчищення не допускаються.
Наступний етап:порівнюємо дані паспорта з даними, зазначеними у правовстановлюючих та правопідтверджуючих документах. Усі паспортні дані у всіх документах повинні співпадати: прізвище, ім'я, по батькові, дата та місце народження, серія та номер, дата та орган, що видав. Але немає правил без винятків! Дані паспорта можуть не збігатися, якщо продавець змінив його, наприклад, із настанням 45 років. У такому разі потрібно з'ясувати причину зміни оного.
Ура! Все збігається! Але… Рано радієте, товаришу! А може, це зовсім і не власник, може, квартира перебуває під арештом, чи є рішення суду про поділ на частки, але наш вульгарний Продавець нічого нам про це не хоче говорити! Як бути? Все не просто ... а дуже просто!
Самостійно, без участі продавця, ви можете замовитивиписку з ЄДРП(замовляється в Росреєстрі, коштує 100 рублів), в якій і прочитаєте, на кого зареєстровано право зараз, чи є арешти, обтяження, претензії третіх осіб. А Продавцю пропонуєте замовитирозширений витяг з ЄДРП про перехід права, разом з ним отримуєте та уважно вивчаєте: хто і коли володів цією квартирою.
Якщо квартира дуже часто продається - це не означає, що вона користується шаленою популярністю! Можливі дефекти, про які Продавець "забув" вам повідомити, або "погана" історія квартири. Необхідно ретельно проаналізувати причини перепродажу!