Як правильно оформити придбання ділянки Архів - Безкоштовна юридична консультація онлайн
Шановні спеціалісти! Прошу підказати як правильно оформити придбання ділянки у садовому кооперативі приватизованої ділянки. Є держакт на землю. На ділянці - дачний будиночок. Агентство нерухомості, за допомогою якого готується угода, стверджує, що існує заборона на купівлю - продаж землі, тому пропонують нотаріально оформити даруванням або за довіреністю. Заздалегідь дякую.
. а довіреність взагалі не вирішить ситуації.
Згодний з шановною Рогнедою, оформлення довіреності, це звичайно буде в даному випадку верхом дурниці. Адже Ви повинні розуміти, що оформлення довіреності на право розпорядження земельною ділянкою не спричиняє перехід права власності. Більше того, довіреність як правочин односторонній може бути скасована довірителем у будь-який момент.
Агентство нерухомості, за допомогою якого готується угода, стверджує, що існує заборона на купівлю - продаж землі.
Тому пропонують нотаріально оформити даруванням.
Давайте по порядку. За договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатне майно (подарунок) у власність (ч. 1 ст. 717 Цивільного кодексу). Договір, що встановлює обов'язок обдаровуваного вчинити на користь дарувальника будь-яку дію майнового чи немайнового характеру, не є договором дарування (ч. 2 ст. 717 Цивільного кодексу). Вам пропонують придбати відплатно, тобто за плату (купити), але так як це зробити не дозволяє заборона встановлена законодавцем, то Вам пропонують оформити таку приховану купівлю-продаж, договором дарування. Як гадаю Вам відомо, «удаваним є правочин, який скоєно сторонами для приховування іншого правочину, який вонисправді вчинили» (ч. 1 ст. 235 Цивільного кодексу). Слід також зауважити, що визнати договір удаваним досить проблематично. Отже, Ви повинні розуміти, що у Вас зростає ризик заперечення такого договору дарування як з боку дарувальника, так і з боку третіх осіб. Природно, що в договорі дарування Ви не зможете відобразити те, що земельна ділянка придбана Вами за певні кошти. Наведу приклад, сторони становлять договір купівлі-продажу земельної ділянки, яка повністю займає самовільно зведену будову. Замість ціни, визначеної в договорі, виплачується набагато більша сума для компенсації витрат на будову. Фактично договір купівлі-продажу земельної ділянки прикриває договір купівлі-продажу будівлі. У цій ситуації є дві правочини: один удаваний, а інший – той, який сторони справді мали на увазі. Таким чином, удаваний правочин прикриває своєю формою істинний правочин. Отже, логічно припустити навіть людині без вищої юридичної освіти, що удаваний правочин має бути визнаний абсолютно недійсним (нікчемним), а до правочину який сторони дійсно мали на увазі з урахуванням суті правочину, застосовуються правила, що до нього відносяться.
На ділянці - дачний будиночок.
У контексті наведеного прикладу та у загальному контексті виникає питання: чи не є садовий будинок, тобто будова для літнього (сезонного) використання, яка у питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам встановленим для житлових будинків, самовільно зведеним ? Оскільки дачний будинок, тобто житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку, це дещо інше. Слід такожзауважити, що у таких випадках розумним буде укласти зі страховою компанією договір титульного страхування. Тобто страхування втрати майна внаслідок припинення права власності. Титульне страхування надає захист на випадок, якщо придбаний у власність об'єкт нерухомості буде витребований у власника з різних підстав — укладання договору з порушенням норм законодавства, збереження прав на об'єкт нерухомості після його відчуження у третіх осіб, відсутність дієздатності в особи, яка відчужує нерухоме майно і т. д. Страховим випадком за договором титульного страхування є втрата страхувальником предмета страхування внаслідок визнання правочину недійсним або витребування предмета страхування з незаконного володіння страхувальника. На мій погляд, у таких випадках укладання договору титульного страхування є оптимальним варіантом.
При цьому вони збираються взяти довідки і про відсутність будь-яких будівель на ділянці. Чи правильно це?
Тому я хочу дізнатися: як правильно оформити цю угоду?
Яку саме угоду Ви маєте на увазі, договір дарування (прихований договір купівлі-продажу) чи оптимальний правочин щодо відчуження земельної ділянки, загалом?
Які документи на зустріч у нотаріуса має принести продавець і які записи має зробити у процесі здійснення угоди нотаріус?
У будь-якому випадку зверніть увагу на ст. 132 Земельного кодексу щодо змісту договорів про перехід права власності на земельні ділянки.
Якщо я щось пропустив чи неправильно зрозумів – прошу мене поправити.
Дякуємо експертам за відповіді.
вибачте, шановний Ramires, але відкрити Ваші посилання мені не вдалося
Це Ви за мене вибачте AlexNDсьогодні і у мене ці посилання не відкриваються.:( Скористайтеся пошуком на офіційному сайті ВРУ http://zakon.rada.gov.ua Всі зазначені мною нормативно-правові акти, на офіційному сайті ВРУ є.
1. Погоджуватися лише на оформлення договору купівлі-продажу (при цьому, якщо нотаріус від АН не хоче оформляти такий договір, то шукати іншого нотаріуса).
Таким чином, сьогодні заборонено укладати договори купівлі-продажу земельних ділянок із цільовим використанням (функціональним призначенням) для ведення садівництва.
2. До нотаріуса покупець і продавець приходять з паспортами та ІПН.
Звичайно. Логічно також припустити, що сторони нададуть нотаріусу копії всіх необхідних документів за кілька днів до здійснення відповідної правочину, що дасть можливість нотаріусу уважно вивчити документи та заздалегідь підготувати відповідний текст правочину.
3. Продавець приносить довідку про оцінку землі та довідку про відсутність (або наявність) будівель на земельній ділянці.
запитання: чи не є садовий будинок, тобто будова для літнього (сезонного) використання, яка у питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам встановленим для житлових будинків, самовільно зведеним?
Справа в тому, що при вирішенні ваших питань цікава доля будівлі. Якщо не секрет, що із садовим будинком? Якщо Ви купуєте два різних об'єкти власності: 1) земельну ділянку для ведення садівництва; 2) садовий будинок (розташований на цій же земельній ділянці), що заважає Вам, відображаючи реальну (фактичну) вартість в договорі купівлі-продажу садового будинку включити в ціну договору та вартість земельної ділянки для ведення садівництва, а щодоземельної ділянки для ведення садівництва укласти договір дарування та отримати його як би безоплатно. При цьому щодо земельної ділянки укласти договір титульного страхування об'єкта власності. Інша справа, якщо садовий будинок зведений самовільно.