Як правильно скласти договір оренди житла
На даний момент у більшості міст квартиру можна винайняти, лише уклавши договір оренди житла. Така позиція є правильною, і вона повною мірою захищає як орендодавця, так і орендаря чи квартиронаймача. Тим не менш, такі угоди таять у собі безліч цікавих особливостей, які варто було б знати. Давайте розглянемо докладніше, що слід знати наймачу, укладаючи договір про оренду житла.
Декілька особливостей укладання договору
Більшість орендодавців зацікавлені у тому, щоб укладати короткострокові договори. Таке бажання обумовлено тим, що у Законодавстві існує поняття переважного права, і воно також поширюється на оренду квартири.
Тож якщо між сторонами укладається договір оренди терміном понад 12 місяців, то після закінчення 1 року власник житла зобов'язаний запропонувати наймачу продовжити оренду. Якщо цього не сталося, тобто орендодавець знайшов нових мешканців і не запропонував наймачу продовжити договір, то останній має законне право звернутися до суду з позовною заявою.
Важливий момент! Якщо наймач виїхав на іншу орендовану квартиру, і через деякий час випадково дізнався, що його колишній орендодавець взяв на квартиру інших людей, але при цьому не повідомив про те, що квартира продовжувала здаватися, то наймач має право подати позов до суду. При цьому орендодавець буде зобов'язаний йому відшкодувати збитки, завдані за весь період, що наймач був змушений винаймати квартиру в іншому місці. Однак слід пам'ятати, що це не стосується тих випадків, коли квартира здається в оренду за короткостроковим договором (тобто терміном до 12 місяців).
Також має місце інший момент, пов'язаний із переважним правом. Якщо власник житла, що здається в найм, раптомвирішить його продати, то насамперед він зобов'язаний запропонувати купити квартиру наймачу. І тільки після того, як останній буде незгодним, власник зможе виставити квартиру на продаж.
Строки договору оренди
Терміни за договором найму мають не останнє значення. Так, якщо в договорі оренди не вказано термін, на який здається житло, то згідно з положеннями Законодавства житло перебуватиме в оренді протягом найближчих 5 років.
Також існує ще один цікавий нюанс – згідно з положеннями Цивільного законодавства, орендодавець має попередити наймача за 3 місяці, якщо він має намір розірвати договір. Також наймач зобов'язаний за 3 місяці попередити орендодавця, якщо він має намір з'їхати раніше за термін. Проте! Останнє краще прописати у договорі.
Багато орендодавців при самостійному укладанні договору оренди припускаються поширеної помилки – вони вказують термін, у який слід попередити іншу сторону про розірвання угоди менше за законодавчий мінімум – найчастіше, 1 місяць. Насправді, це суперечить положенням законодавства. І такі договори можуть бути визнані недійсними у судовому порядку.
Так, якщо за 3 місяці до закінчення терміну договору орендодавець не порушив питання про закінчення договору оренди, правочин вважатиметься автоматично продовженим ще на рік.
Якщо ж договір укладається на короткостроковий період, то бажано заздалегідь подбати про те, щоб прописати в документі терміни, в які власник має право попередити наймачів про те, що він має намір розірвати договір. Справа в тому, що за відсутності даного нюансу в документі власник житла має право розірвати угоду будь-якої миті. Втім, як і наймач.
Також орендодавець під час укладання короткострокової угоди небуде змушений після закінчення термінів договору переукладати договір з тими самими наймачами. Він може просто відмовитися від здачі житла в оренду, без пояснення причин.
Питання вартості оренди
Насправді, як показує юридична практика, це питання є найбільш делікатним. Найбільша кількість позовів, які подаються до суду наймачами чи орендодавцями, пов'язані саме з орендними та комунальними платежами.
Непоодинокі ситуації, коли орендодавець без попередження приймає рішення підняти вартість оренди житла. Звичайно, він має право приймати такі рішення. Але не частіше ніж раз на рік, згідно з положеннями Цивільного законодавства.
Найкращим рішенням у цій ситуації буде описати цей пункт у договорі оренди – наприклад, розмір щорічної індексації 1-5%.