Як розірвати «нерозривний» договір оренди
Безболісно припинити договірні відносини з орендодавцем (якщо він, наприклад, не хоче надавати знижку) у компаній виходить сьогодні не завжди. Що робити, якщо власник комерційної нерухомості не хоче розривати договір оренди – розповідає юрист, керівник консалтингової групи LegalConsult.by Микола Марковник.
- Необхідність пошуку нового приміщення може назріти з різних причин: оптимізація витрат, реструктуризація бізнесу або окремих напрямків, ліквідація компанії, переїзд.
У будь-якому випадку, оперативне вирішення питання багато в чому залежить від того, чи є чинний договір оренди «розірваним».
Найпростіший варіант швидкого розірвання договору – заздалегідь прописана для орендаря можливість будь-коли відмовитися від приміщення, попередивши про це орендодавця, наприклад, за 2 місяці. І якщо причина переїзду – вартість оренди, багато орендодавців можуть піти на поступки та знизити ставки.
У нинішніх умовах багатьом не хочеться втрачати клієнтів, залишаючись із вакантними приміщеннями.
Складніше, коли формулювання про можливість орендаря у час розірвати угоду у договорі відсутня.
Що таке «нерозривні» договори
Саме поняття «нерозривний» договір оренди є досить умовним і з погляду права його не існує. Будь-який договір може бути розірваний:
- По згоді сторін
- За відсутності угоди сторін – у судовому чи позасудовому порядку на підставах, передбачених законодавством/договором
Договір оренди, зазвичай, укладається певний термін. Якщо одна із сторін може його розірвати до закінчення цього часу у позасудовому порядку, документ«розірваний». Якщо ж для вирішення питання доводиться звертатися до суду, можна умовно говорити про «нерозривний» договір оренди.
Щоб уникнути турбот із судовими позовами, варто для початку розібратися із самим документом.
Що робити орендарю, якщо договір «нерозривний»
Орендодавець, знаючи, що договір «нерозривний», може відмовитися розірвати договір за згодою сторін.
На цей випадок – кілька порад, як посилити свою позицію під час переговорів щодо розірвання договору. До речі, ви можете використовувати це під час обговорень знижок та зниження орендної ставки.
1. Перевірити, чи не було порушень договору з боку орендодавця
Цивільний кодекс передбачає підстави для розірвання договору на вимогу орендаря:
- Орендодавець створює перешкоди для користування приміщенням.
- У приміщенні є недоліки, що заважають їм користуватися, які були обумовлені під час укладання договору.
- Орендодавець не здійснює капітальний ремонт, коли це є його обов'язком.
- Приміщення виявиться у стані, не придатному для використання з причин, за які орендар не відповідає. Наприклад, воно зруйнувалося або стало непридатним внаслідок стихійного лиха.
У кожному з цих випадків договір може бути розірваний, але лише у судовому порядку. Але це добрий аргумент у ході переговорів.
Уважно перечитайте свій договір оренди: можливо там будуть додаткові підстави для розірвання договору на вимогу орендаря.
2. Перевірити, чи є підстави для визнання договору неукладеним чи недійсним.
Якщо підстав длярозірвання (за законодавством або умовами договору) немає, потрібно перевірити, чи є сам договір укладеним та дійсним.
Іноді з'ясовується, що договір може бути визнаний неукладеним чи недійсним. Тоді можна не вважати себе пов'язаним його умовами та вільно переїжджати до іншого приміщення (пробувати домовлятися про нові умови).
Визнання договору неукладеним. Одна з особливостей цивільного права: незважаючи на те, що договір на папері підписаний та виконується сторонами, юридично він може не породжувати жодних прав та обов'язків. А всі дії, які проводять сторони, є «позадоговірними». Тобто в цій ситуації не можна змусити інший бік виконати будь-що, прописане в договорі, оскільки юридично цього договору немає.
Договір вважається неукладеним у ситуації, якщо сторони не узгодили всі істотні умови договору оренди: предмет оренди, розмір орендної плати, інші умови, які є суттєвими для однієї із сторін.
Для з'ясування цього питання необхідно уважно вивчити текст договору. Слід подивитися, як описано предмет оренди, як зазначено на технічному плані, як сформульовані умови розміру орендної плати. Також потрібно проаналізувати все листування, що передує договору. Можливо, одна сторона пропонувала якусь умову, яку потім не було включено до договору. При цьому в самому документі відсутня фраза про недійсність листування, що передує договору. Визнання договору недійсним. Основи, що найчастіше зустрічаються:
1. Відсутність погодження органів юридичної особи, повноважних приймати рішення про укладання договору. В установчих документах будь-якої юридичної особи є ті чи інші обмеження повноваженьдиректора на здійснення угод. Наприклад, великі угоди, угоди з нерухомим майном можуть вимагати погодження загальних зборів учасників чи власника майна унітарного підприємства.
Позов про визнання правочину недійсним у цьому випадку має подавати особа, право якої порушено (угода була вчинена без її узгодження). Це може бути засновник, акціонер, власник.
2. Відсутність погодження заставоутримувача. Якщо приміщення у заставі, за загальним правилом має бути отримано згоду заставоутримувача укладання договору аренды.
3.Договір не відповідає вимогам законодавства.
- Мета використання приміщення, зазначена у договорі оренди, не відповідає призначенню приміщення (житлове приміщення (квартира) здається «під офіс» або «під магазин»).
- Договір передбачає розрахунки у валюті.
- Укладений особою, яка не є власником приміщення за відсутності відповідних повноважень.
При цьому важливо враховувати, що визнання договору неукладеним чи недійсним не має на увазі можливості, наприклад, вимагати повернення орендної плати за весь термін оренди. Ця «бездоговірне відплатне користування майном», відповідно, всі сплачені платежі не повертаються орендарю, а визнаються пропорційною платою за користування.
Які методи є ще
У випадку, якщо жоден з цих способів не застосовується, іноді можна вдатися до інших методів. Наприклад, провести реорганізацію, внаслідок якої на одній юрособі буде зареєстровано відповідний договір оренди, а на іншій – активи та контракти, які небажано ставити під загрозу у разі можливого судового спору з орендодавцем. Як варіант, можнаорганізувати нову юридичну особу, відводячи компанію із «незручною орендою» у ліквідацію.
Але варто пам'ятати, що цей рецепт не є універсальним і несе певні ризики. Так:
- Враховуючи особливості бізнесу, реорганізація чи організація через паралельну юрособу не завжди можливі.
- Якщо одна з компаній надалі піде у процедуру банкрутства, не можна виключати ризики притягнення до субсидіарної відповідальності її засновників та керівника.
Микола Марковник, кандидат юридичних наук, керівник консалтингової групи legalconsult.by.
Спеціалізації: будівництво та нерухомість, інвестиції, договірне право, переговори та медіація.
Автор понад 30 публікацій із питань права.