Як вирішується проблема покинутих новобудов Будівельний огляд

проблема

У яких регіонах?

Приклади успішного вирішення проблеми ошуканих пайовиків можна знайти в ряді регіонів України, таких як Москва, Пермський край, Республіка Татарстан, Саратовська область. На території останньої організовано Міжвідомчу комісію із захисту прав учасників пайового будівництва багатоквартирних будинків, що працює з 2006 року. І за термін діяльності цього органу понад 2/3 проблемних будівель вдалося ввести в експлуатацію. Ті, хто залишився, планується здати до кінця нинішнього року. Серед забудовників, що найбільш «відзначилися», чиї проблеми зараз вирішує комісія, можна назвати ЖБК «Свій дім» (будинки №4, 5 і 14 у п. Новосокологорський), ТОВ «Надія-Н» (будинок по вул. Тархова, 19 «В »), ТОВ «Геотехніка-ФІН» (будинок №2 по вул. Федорівська, п. Новосокологорський), ЖБК «Схід-99» (будинок по вул. Чехова).

У Волгоградській області зараз вироблено алгоритм, за допомогою якого до кінця року планується здати 6 із 10 подібних об'єктів. Серед них будинки на вул. Даугавська, вул. Морозова та пров. Аеропортівський. Найчастіше причина зупинки будівництва - банальне шахрайство забудовника. Проте бувають ситуації, коли будівельна компанія нікуди не зникає, підтверджує намір довести об'єкт до кінця, але коштів на це не має, як, наприклад, сталося у будівельній компанії «ВАНТ» у Ростовській області. У багатьох випадках до повної та остаточної зупинки будівництво ведеться уповільненими темпами протягом 4-5 років.

У місті Довгопрудний Московської області після збанкрутілого забудовника - «Будіндустрія» - будівництво кількох будинків завершила компанія «ПІК». У місті Пушкіно Московської області компанія «Принед-Союз» добудовує новобудови післящо здала свої позиції корпорації «Слов'яни». Подібних прикладів загалом як по Москві, Московській області, так і по всій Україні величезна кількість.

Як вирішується проблема?

«Найчастіше держоргани, які займаються проблемами заморожених об'єктів, допомагають сумлінному забудовнику взяти кредит у банку для завершення будівництва, – каже адвокат Олег Сухов. - Крім того, створюються умови, що дозволяють здійснити добудову за рахунок, наприклад, зміни проекту будинку (збільшення поверховості, можливість зведення додаткової будівлі на виділеній ділянці), оптимізації технічних умов з метою економії на підключенні до комунальних мереж. Так, наразі вирішується питання про залучення нового забудовника для завершення будівництва будинку, розташованого в Домодєдово, на перехресті вулиць Радянська та Дачна, 1-го Московського проїзду. Будівля занедбана компанією ТОВ «Кемі-Фінанс», яка проходить процедуру банкрутства. Новому забудовнику влада обіцяє пільгові умови щодо виділення землі під інші будівельні майданчики, якщо вона власним коштом завершить покинуте будівництво».

Ефективні механізми

Що заважає?

У яких випадках варто займатися проблемними проектами?

Проблемні об'єкти добудовують пайовики

Подібна практика існує у багатьох містах. Наприклад, у Красноярську було ініційовано створення ТСЖ для учасників недобудови. Об'єднавшись, ошукані пайовики брали він функції замовників і самотужки закінчували будівництво будинку. Так, роботу будівельної компанії «Градбуд» на вул. Калініна завершили самі інвестори, які створили ТСЖ «Калина» і самостійно найняли підрядника. Так само було добудовано ще два будинки: по вул. Миру та по вул.Чкалова. У Москві на вулиці Металургів будинок 62 добудовується за рахунок покупців квартир, Забудовник - ЗАТ «Воєннінбуд» - знаходиться в стадії банкрутства, майбутні власники житла організували ЖБК «Доміз», який і добудовує будівлю.

Подібних прецедентів країною набирається не одна сотня. Однак основна складність подібних проектів полягає, по-перше, у нестачі коштів у людей, які часто вже і так вклали всі гроші, що є у них, а, по-друге, без керівного початку, ініціативної групи, яка здатна взяти на себе організацію процесу та готова нести за нього відповідальність. Не вистачає найчастіше і знань: далеко не завжди серед пайовиків виявляється хоча б один фахівець у галузі будівництва, юрист чи економіст. Разом з тим, якщо знайдено кошти і знаюча людина, яка готова очолити дане підприємство, то така практика стає можливою, особливо коли будинок побудований на 80-90%.

Яку пораду можна дати? Пайовикам, насамперед, необхідно зареєструвати своє право власності на незавершений будівництвом об'єкт. Робиться це зазвичай через суд. На підставі судового рішення можна отримати свідоцтво про право власності у Росреєстрі. Потім, організувавши товариство власників житла, житлово-будівельний кооператив або некомерційне партнерство, варто приступити до збору коштів і пошуку підрядника.

До речі, у Москві немає жодного прецеденту добудови будинків за рахунок самих пайовиків, завершення будівництва здійснюється з бюджету Москви. У Московській області все інакше: обласний бюджет коштів на довгобуд не виділяє, і пайовикам доводиться вирішувати проблеми власним коштом. Випадки, коли добудову або будь-яке інше вирішення питанняіз проблемним об'єктом фінансували з державного бюджету, рідкісні, але, на щастя, є. Наприклад, у Самарській області було прийнято закон «Про заходи захисту прав учасників пайового будівництва багатоквартирних будинків на території Самарської області», на реалізацію якого направлено близько 4,5 млрд. рублів обласного бюджету: за рахунок цих коштів ведеться моніторинг кризових об'єктів, розробляється програма виходу зі складної ситуації, організуються зустрічі з пайовиками, здійснюється добудова житлових будинків.

Як підвищити інтерес девелоперів до добудови проблемних об'єктів?

А, щоб зацікавити забудовників питанням добудови проблемного об'єкта, владі необхідно створити відповідні умови, т.к. працювати собі на збиток підприємницькі структури нічого очікувати. Перед прийняттям рішення про «добудову» потрібне проведення аудиту: перевірки технічного стану будинку та наявності проектної документації, можливості фінансового оздоровлення проекту. Держоргани матиме набагато більше шансів знайти інвестора, якщо всі ці дії будуть здійснені за рахунок бюджету.