Як враховувати витрати на оздоблення квартир
Дементьєв А. Ю., генеральний директор ТОВ "Аудит-Ескорт"
За договорами участі в пайовому будівництві забудовник зазвичай передає квартири без обробки. Але можливий інший варіант. Як у цьому випадку враховувати «оздоблювальні» витрати? Давайте розумітися.
Можливі особливі умови до договору
При цьому об'єктами пайового будівництва можуть бути квартири в будинку, що будується.
Основні характеристики квартир у будинку, що будується, в тому числі інформацію про наявність або відсутність обробки, забудовник публікує в проектній декларації. Якщо будівництву та здачі в експлуатацію підлягають квартири без оздоблення, то саме вони мають бути предметом договору участі у пайовому будівництві.
Однак сторонам цього договору не забороняється додавати особливі умови до договору щодо обробки квартир, якщо вони будуть узгоджені сторонами. Таким чином, умова про обробку не вважатиметься порушенням цивільного законодавства. При цьому слід враховувати, що закон № 214-ФЗ не передбачає різних термінів для передачі об'єкта пайового будівництва різним пайовикам залежно від наявності чи відсутності оздоблення квартир. Отже, забудовник повинен дотримуватись єдиних термінів передачі квартир усім учасникам пайового будівництва.
Облік витрат З бухгалтерським і податковим обліком у разі трохи складніше.
Якщо обробка не була передбачена проектною декларацією, то з великим ступенем ймовірності така обробка не буде розцінена контролюючими органами як витрати, пов'язані з виконанням договору участі в пайовому будівництві. Отже, кошти пайовиків, що направляються на оздоблення, не вважатимуться засобами цільового фінансування. Тим більше, що яквипливає із ситуації, сторони погодили оздоблення квартир після введення будинку в експлуатацію. Такий висновок випливає з того, що, згідно зі статтею 18 закону 214-ФЗ, кошти пайовиків мають бути спрямовані на покриття витрат на будівництво відповідно до проектної документації. А проектною документацією оздоблення не передбачено. Тому кошти, що направляються на оздоблення, виходять за межі коштів, які отримуються в рамках пайового будівництва.
З ЧАСТИНИ ЗАСОБІВ ПОТРІБНО ВПЛАТИТИ ПДВ
Виходячи з вищевикладеного, частину коштів, отриманих від пайовиків для оздоблення квартир, слід враховувати як аванси, які отримані для цілей виконання робіт, пов'язаних з оздобленням квартир (як підрядних робіт). При цьому відповідно до пункту 1 статті 167 Податкового кодексу, Україна сплачується ПДВ:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62 субрахунок «Аванси отримані» - отримано кошти на виконання робіт з обробки;
ДЕБЕТ 76 субрахунок «ПДВ з передоплати» КРЕДИТ 68 субрахунок «Розрахунки з ПДВ» - нарахований ПДВ з авансів отриманих.
Витрати, пов'язані з оздобленням квартир, обліковуються за дебетом рахунку 20 та списуються на рахунки обліку реалізації після здачі робіт з обробки:
ДЕБЕТ 62 субрахунок «Розрахунки з виконаних робіт» КРЕДИТ 90 субрахунок «Виручка» - відображено виторг від реалізації робіт з обробки;
ДЕБЕТ 90 субрахунок «Податок на додану вартість» КРЕДИТ 68 субрахунок «Розрахунки з ПДВ» - нарахований ПДВ з реалізації;
ДЕБЕТ 90 «Собівартість продажів» КРЕДИТ 20 - списані витрати;
ДЕБЕТ 62 субрахунок «Аванси отримані» КРЕДИТ 62 субрахунок «Розрахунки з виконаних робіт» - зараховано авансовий платіж;
ДЕБЕТ 68 субрахунок «Розрахунки з ПДВ» КРЕДИТ 76 субрахунок «ПДВ з передоплати» - зараховано раніше нарахований ПДВ з авансів.
У податковому обліку дану операцію буде враховано як отримання доходу та визнання витрат у зв'язку з виконанням підрядних робіт.
ВАРТІСТЬ ОБРОБКИ НЕОБХІДНО ВИДІЛИТИ Якщо ціна обробки квартир окремо від ціни договору участі в пайовому будівництві не визначена, то забудовник зацікавлений у тому, щоб виділити ці кошти з договору. Інтерес полягає в тому, що якщо цього не зробити, то можливий найгірший для забудовника сценарій - коли різниця між усією сумою коштів, отриманих від пайовиків, яким проводиться обробка квартир, і вартістю будівництва цих квартир без обробки буде враховано як економію забудовника за договором участі у пайовому будівництві зі сплатою податків. При цьому витрати на обробку не будуть прийняті для цілей оподаткування як такі, що не відповідають пункту 1 статті 252 Податкового кодексу України (немає зв'язку з діяльністю, спрямованою на отримання доходу). Адже сплата забудовнику ціни підрядних будівельних робіт, пов'язаних із оздобленням, не передбачена. Звичайно, тут багато залежатиме від умов укладеного договору та здатності забудовника довести свою правоту. Проте виключати такий розвиток подій не можна.