Як зменшити ризики, здаючи житло в оренду Житловий проект
На ринку купівлі-продажу житла зазвичай більше ризикує покупець: саме у нього згодом можуть відсудити право власності. У сфері житлового найму все навпаки: клієнти приходять та йдуть, а господар житлоплощі несе підвищені ризики.
Здача тимчасово вільного житла в оренду - популярний бізнес або вид підробітку для багатьох жителів Санкт-Петербурга. За оцінками Житлового комітету Уряду міста, об'єктів, які тимчасово або постійно здаються в оренду, у Північній столиці близько 200 тис. Проте не всі наймодавці знають, з якими ризиками та труднощами їм доведеться зіткнутися, побажавши заробити таким простим і, начебто, невинним чином.
Гаряча лінія Перш за все, з несподіваними ускладненнями можуть зіткнутися власники, які побажали самостійно знайти наймача для своєї квартири. Вони мають бути готові до «шквала» дзвінків від потенційних клієнтів у будь-який час дня та ночі. На відсортування підходящих наймачів зазвичай витрачається чимало часу – від одного-двох днів до тижня. При самостійному відборі потенційних квартиронаймачів виникає ще одна складність – як підібрати «правильного» мешканця. Наймодавцю-початківцю дуже важко об'єктивно оцінити клієнта при першому знайомстві і зрозуміти, чого від нього можна очікувати, яке минуле у цієї людини, в яких цілях вона буде використовувати чужу нерухомість?
Вирішенням проблеми може стати звернення до досвідченого ріелтора, що спеціалізується на ринку житлової оренди.
У пошуках тиші Коли наймач таки відібраний і заселений у квартиру, виникають вже нові ризики, пов'язані з його проживанням. Часто буває, що проблеми приходять навіть не від самих мешканців, а від сусідів. Таке трапляється, якщо люди, яким ви здаликвартиру, виявилися надмірно галасливими мешканцями.
Щоб підстрахувати себе від можливих розглядів із мешканцями та сусідами з приводу надмірно гучно працюючого музичного центру або телевізора, особливо посеред ночі, до договору найму власник може включити додатковий пункт, що містить фразу, що постоялець повинен дотримуватися закону Санкт-Петербурга «Про адміністративну відповідальність за порушення тиші та спокою громадян у нічний час на території Санкт-Петербурга». Згідно з цим документом, нічний час трактується як період із 23.00 до 7.00. І тоді, за скаргами сусідів на галас, наймодавець має всі підстави достроково розірвати договір найму та виселити неспокійних квартирантів.
Незаконний бізнес Але один із найчастіше зустрічаються ризиків на ринку оренди – незаконне перездавання житла в піднайм. Цей сценарій найбільш вірогідний, якщо власник квартири їде у тривале відрядження і протягом тривалого часу (від двох місяців до кількох років) не може проводити контрольні перевірки квартири.
«Щоб захистити себе від такого способу шахрайства, власнику житла необхідно обов'язково укладати договір найму зі своїми квартирантами, – радить Катерина Кириллова, менеджер відділу оренди агентства нерухомості «Північ». – Якщо в ньому окремо не написано про можливість здачі квартири до субнайму, наймач не має права на такі дії. У такому разі, наймодавець може попросити нових мешканців (піднаймачів), якщо такі з'явилися у квартирі за його відсутності, залишити приміщення та запропонувати їм вирішувати всі розбіжності з тими, хто незаконно здав квартиру у субнайм».
Важливий плюс договору найму – простота його оформлення. Запевняти його нотаріально не потрібно, що здешевлює та прискорює у часіпроцес укладання угоди найму житла. Тому нехтувати такою простою, але обов'язковою деталлю при оформленні угоди не варто, попереджають ріелтори.
Несподіваний продаж Достатньо рідко, але зустрічається на ринку оренди і небезпечніший спосіб шахрайства – продаж орендованої квартири за підробленими документами. «Перевернути» таку операцію набагато складніше, ніж здати квартиру в оренду без законного господаря третім особам, однак і прибуток з афери великий. Підготовка квартири на продаж триває близько двох-трьох місяців. За цей час шахраї виготовляють фальшиві документи та шукають покупців.
«Уникнути шахрайства за цією схемою можна тільки особливо пильним, – попереджає Катерина Кириллова, – ніколи не залишайте документи на нерухомість у самій квартирі, не давайте їх і власний паспорт наймачам «на зберігання» або для більш докладного ознайомлення (зняти копії з таких паперів). , А потім підробити їх дуже просто). Під час контрольних перевірок протягом першого-другого місяця звертайте увагу: чи живуть люди у квартирі постійно, чи тільки навідуються, щоб передати вам щомісячну орендну плату. Не зайвим буде поговорити із сусідами про нових мешканців: як часто ті з'являються у квартирі, хто до них приходить тощо».
Майновий ризик Нерідкі дрібніші, але все-таки неприємні випадки, пов'язані зі здаванням квартири в оренду. Одна з таких неприємностей – псування майна власника. Особливо складно буде відшкодувати збитки у разі, якщо господар документально не зафіксував, у якому стані передавав квартиру тимчасовим мешканцям. У такій ситуації він ніяк не зможе довести, що меблі, побутова техніка чи шибки були цілі або перебували в робочому стані до заселення квартирантів.І, відповідно, не зможе отримати грошове відшкодування за збитки.
«Щоб захистити себе від такого результату подій, при заселенні наймача потрібно обов'язково складати акт прийому-передачі квартири (зразок цього документа можна знайти в Інтернеті), – каже Тетяна Єрмолаєва, менеджер відділу «Оренда-1» агентства нерухомості «Центр». – У ньому перераховуються всі предмети обстановки, що знаходяться в приміщенні (із зазначенням їх кількості, стану, року випуску, дефектів, що є на них, тощо). При остаточному розрахунку з наймачем цей опис допоможе власнику житла визначити, що було втрачено або зіпсовано за час найму і отримати компенсацію за це».
Плата за спілкування Важливе питання, яке потрібно вирішити при здачі квартири в оренду: як бути з міжміським зв'язком. Зараз, як правило, квартира не втратить цін, якщо власник відключить так звану «вісімку» і запропонує наймачеві користуватися карткою оплати міжміського зв'язку.
Додатковий захист Захистити себе від багатьох інших, часто форс-мажорних ситуацій при здачі житла в оренду можна, придбавши поліс в одній із страхових компаній. У такому разі власник зазвичай страхує майно, а також свою відповідальність перед третіми особами (на випадок, коли наймачі заллють водою сусідів або іншим чином завдадуть їм шкоди). За чий рахунок буде куплено страховий поліс, домовляються самі сторони. Витрати можуть бути поділені навпіл, або господар квартири застрахує все власним коштом (благо, сьогодні страховка житла – не найдорожче задоволення).
Не зайвим буде також отримати від мешканців заставу та прописати у договорі найму, за яких умов він повертається наймачеві повністю, а за яких із нього буде вираховано за ремонт меблів, побутової технікиі т.д.