Як змінити юридичний статус земельної ділянки
Бажання збудувати щось на своїй земельній ділянці не завжди збігається з можливостями. І тут не лише про фінанси, а й про юридичну складову питання.
Юридичний статус ділянки
Кожна ділянка землі, згідно з нормами ст. 79 Земельного кодексу України (ЗКУ), має встановлений статус. Причому це стосується як самої території, так і всього, що знаходиться над і під її поверхнею. Це положення встановлено як у ЗКУ, так і у ст. 373 Цивільного Кодексу України (ЦКУ). У тій же статті сказано, що власник має право використовувати земельну ділянку на власний розсуд, але в рамках законодавчого поля і так, щоб не заважати своєю діяльністю сусідам. Також слід враховувати цільове призначення землі, яке вказують у виписці з Державного земельного кадастру та у Державному акті на право власності на земельну ділянку.
Простіше кажучи, не кожен наділ можна використовувати повністю на власний розсуд. Доведеться враховувати встановлені державою рамки. А якщо хочеться змінити чи розширити свої права щодо території, треба правильно змінити цільове призначення землі та отримати на руки оновлену документацію.
Загальна класифікація
На практиці приватних домовласників цікавить цільове призначення землі, правові рамки якого регламентує Закон України «Про землеустрій», а конкретні види визначає Наказ Державного комітету України із земельних ресурсів №548 «Про затвердження Класифікації видів цільового призначення землі». До приватної сфери належать деякі з них.Так, землі сільськогосподарського призначення можуть бути використані для:
ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
ведення фермерського господарства;
веденняособистого селянського господарства;
ведення підсобного сільського господарства;
сінокосіння та випасання худоби.
Землі житлової та суспільної забудови застосовують для:
будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (власне, саме це і є присадибна ділянка);
будівництва та обслуговування будівель тимчасового проживання;
будівництва індивідуальних гаражів;
іншої житлової забудови.
Порядок зміни
Причин оновлення цільового призначення землі може бути безліч. Наприклад, бажання звести будинок на ділянці, призначеній для садівництва або побудувати біля огорожі невеликий торговий павільйон, якщо присадибна ділянка виходить на жваву вулицю.
Процедуру зміни цільового призначення землі визначають ЗКУ (ст. 20, 122, 150, 151, 186, 1861), Закон України «Про Державний земельний кадастр» (ст. 26), Закон України «Про землеустрій» (ст. 20, 22, 25-31, 50), а також Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності". Процес можна умовно поділити на кілька етапів.
Затвердження проекту в місцевих органах влади, тобто на черговій сесії міської, селищної чи сільської ради. Якщо рішення буде негативним (тоді в ньому має бути мотивована частина), його можна оскаржити в судовому порядку. Для цього важливо отримати у землевпорядній організації готовий проект не лише в електронному, а й у паперовому вигляді. Крім того, якщо земельна ділянка межує із землями природно-заповідного, лісового чи водного фонду, потрібне проведення державної експертизи проекту землеустрою відповідно до вимог ст. 9 Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації".
Внесення змін до відомостей про земельну ділянку до Державного земельного кадастру (ДЗК) та отримання виписки. Здійснюють це місцеві органи Держгеокадастру. Мито за дані послуги з 2014 року відсутнє.
Реєстрація права власності на земельну ділянку з новим цільовим призначенням. Для цього звертаються із заявою до Департаменту реєстраційних послуг (раніше – Управління державної реєстраційної служби) та прикладають узгоджений проект землеустрою у паперовому та електронному вигляді (а у разі проведення державної експертизи – та її укладення). Кадастровий реєстратор зобов'язаний зареєструвати ділянку протягом 5 днів із моменту надходження документів. Ця послуга з боку держави також безкоштовна. Сплачуються лише послуги нотаріуса з реєстрації прав на нерухоме майно у державному реєстрі прав. Підсумком стане отримання витягу з акта про право власності.
Про план району
Орендні особливості
Для земельної ділянки, яка перебуває у користуванні на умовах оренди, спочатку необхідно отримати дозвіл власника. Також доведеться укласти оновлений договір оренди та внести зміни до Держреєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідальність за порушення
Відповідно до норм ст. 211 ЗКУ, нецільове застосування земельної ділянки (зокрема будівництво житлового будинку на території, призначеній для ведення фермерського господарства або садівництва) тягне за собою адміністративну відповідальність у вигляді штрафу у розмірі від 5 до 25 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 85 до 425 грн. у 2016 р.). року). Також згідно зі ст. 141 ЗКУ, можливе припинення права користування наділом. Якщо ж у зв'язку з нецільовим використанням відбувається забруднення ґрунтуабо створюється небезпека для здоров'я та життя людей, фінансове покарання може зрости у 20-30 разів. Крім того, згідно зі ст. 239 Кримінального кодексу України, можливе обмеження волі на строк до трьох років. У той самий час невикористання землі за цільовим призначенням перестав бути порушенням. Наприклад, відсутність будівлі на ділянці, призначеній для житлової забудови, не веде до настання відповідальності. Не можна лише використовувати ділянку неправильно.
Важливі особливості
Нотаріус може не лише завіряти заяви та вносити зміни до ДЗК та Держреєстру, а й супроводжувати весь процес, у тому числі перевіряти вірність укладання договору на надання послуг із підрядною землевпорядною організацією.