Які фактори впливають на ціни новобудов, і чому очікується їхнє підвищення
Прес-конференція на тему: «Новобудови міста: де і як купити безпечно та вигідно?» пройшла у прес-центрі тижневика «Корисна площа». Ситуацію на ринку новобудов та способи їх безпечного та вигідного придбання обговорили аналітик, юрист, забудовники, представники банків.
Аналітик Тетяна Романчева: «Купуйте, незважаючи на кризу»
Тетяна Іванівна Романчева, директор «Нижегородського центру наукової експертизи», розповіла, які фактори впливають на формування цін на новобудови та цінову ситуацію в даному сегменті ринку житла.
– Згідно з практично всіма прогнозами 16-17 роки відрізнятимуться зниженням темпів введення житла. Власне, це ми спостерігали вже торік. Якщо зараз аналізувати бази даних об'єктів, що продаються, що знаходяться у відкритому доступі, то видно, що кількість пропозицій знизилася майже вдвічі в порівнянні з минулим роком. У нашому місті серед нових цьогорічних проектів – квартальні забудови: «Аквамарин», «Маршал Град».
Зниження обсягів житлової забудови, за словами аналітика, – одна з причин того, що ціни на новобудови не зменшуватимуться. Швидше за все, зараз і настало те саме горезвісне дно, про яке так багато говорять останнім часом.
Виділення земельних ділянок як показовий фактор
Ділянки під житлову забудову вирізняються на аукціонах, це всім відомо. Одна із змін останнього часу – право видачі ділянок перейшло від міста до області. Але забудовники не поспішають брати участь в аукціонах. Причина – позамежні ціни.
– На деякі аукціони немає заявок. Не дивно - багато забудовників почали нарешті прораховувати економіку проекту. Є, звичайно, такі, які, як і раніше, впевнені: більше побудую, більше продам, все одно зароблю. Алетаких дедалі менше. Адже квартири треба ще продати, а цей час. Існує таке поняття, як "обсяг поглинання" - у конкретному місці є швидкість продажу для житла певного класу.
Проект плюс експертиза = дорого. І довго
Ще одна складова вартості квадратного метра у новобудові – проектування та проходження держекспертизи.
– Спочатку відбувається проектування. Воно коштуватиме дешевше, якщо це квартальна забудова, оскільки намагаються зводити уніфіковані будинки. Якщо точкова, то дорожче. Держекспертиза коштуватиме приблизно мільйон рублів, - розповіла Тетяна Романчева. – Але є ще один момент – узгодження плану планування та межування. Як ви вважаєте, скільки воно займає за часом? Рік! І це ще оптимальний прогноз, буває і довше. Один із замовників нашої компанії, москвич, уже встиг два квартали збудувати у Фрязіно, а в нашому місті весь цей час не міг пройти погодження.
Наступний аспект, що впливає на вартість нового квадрата, – собівартість будівництва.
- Зізнаюся, коли бачу офіційну статистику, не розумію, як поєднується собівартість будівництва 45 тис. руб. за кв.м та національна програма «Доступне житло» з вартістю квадратного метра 35 тис.руб. Я уточню, що коли аналітики говорять про собівартість будівництва, то вони враховують вартість коробки будівлі та розведення комунікацій усередині. Без зовнішніх комунікацій. Ці дані я й наведу, – пояснила Тетяна Романчева.
– Нині подорожчання становило 20%. І жоден генпідрядник дешевший, ніж 32 тис. за кв.м, новий договір не підписує. Є на ринку компанії, які закупили будматеріали заздалегідь, і вони зараз опинилися у більш виграшній ситуації, – уточнила аналітик.
Нова цінова політика
Вартістьквадратного метра новобудови за перший квартал 2016 року для покупців (нагадаємо, що 69% забудови належить до економ-класу) становила 65 596 руб. за кв.
Цінова політика забудовників сьогодні ґрунтується на застосуванні системи знижок та акцій. Раніше це мало швидше сезонний і не такий масовий характер. Нині все інакше. Забудовники мають необхідну гнучкість під час криз, враховуючи реалії. Цього не відбувається на ринку вторинного житла – тут ціноутворення найчастіше ґрунтується на особистій життєвій ситуації продавця.
Ще один кризовий логічний тренд – зменшення площ квартир, оскільки для споживача на перше місце виходить навіть не вартість квадрата, а загальна вартість контракту, який він укладає. Мало відрізняються і ціни в міру будівництва будинку.
- Якщо приблизно 7 років тому можна було купити квартиру на стадії котловану, а продати після завершення будівництва, і формувалася різниця порядку 16-17%, то зараз такого немає: ціна в проектах практично єдина на всіх етапах забудови, за винятком, можливо, старту проекту, – звернула увагу Тетяна Романчева.
Загрози ринку
Вже давно заявлено, що у 2020 році буде скасовано закон про пайову участь у будівництві. Як кажуть багато аналітиків, це постріл у спину забудовника.
– Звичайно, гарно говорити, що у нас не буде ошуканих пайовиків, бо саме поняття пайовик піде з ринку, а забудовник не розпоряджатиметься коштами громадян. Але у більшості забудовників близько 80% грошей, що вкладаються в проект, - це кошти пайовика. До них додається банківський кредит та власні кошти, – уточнила Тетяна Романчева.
Якщо проаналізувати, то переважна більшість обманутих пайовиків пов'язані з федеральними компаніями («Соціальнаініціатива», «СУ 155» та ін.). Нижегородські компанії до їхнього числа не входять. Більшість людей трапляється на тому, що дотримується логіки: я розумніший за всіх, я куплю дешевше. Але не варто забувати: купив дешевше – неси ризики за це дешево. Добре, якщо пощастить.
– Передбачається, що забудовник кредитуватиметься у банках, а продаватиме житло лише після закінчення будівництва, – продовжила Тетяна Романчева.
- До чого це призведе? Стовідсотково – до подорожчання квадратного метра. Адже кредит не буває безкоштовним. Але це ще не все.
– За адекватного поєднання ціна-якість, у бумові моменти забудовник укладає близько 15-20 контрактів на місяць. В кращому випадку. Отже, будинок зі ста квартир продаватиметься близько року. А тепер уявіть: 2020 рік, продаж у новобудові стартує тільки після перерізання стрічки. Зрозуміло, що за день-тиждень-місяць усі квартири не продані. Значить, забудовник вже після здачі будинку власним коштом його утримуватиме. І це – крім оплати кредиту. Звичайно, для споживача це означатиме зростання цін.
Криза – це зазвичай
Але незважаючи на всі прогнози, я завжди раджу: якщо є необхідність покращувати житлові умови, не слід відкладати її надовго. Особливо зараз, коли на ринку не найвищі ціни. Втім, не можна керуватися виключно ціною. Не слід забувати про поєднання ціна-якість та репутацію забудовника.