Кадастрова оцінка податку на нерухомість
Інвентаризаційна вартість об'єкта нерухомості встановлюється Бюро технічної інвентаризації (далі – БТІ). Кадастрова оцінка максимально наближена до ринкової вартості об'єкта нерухомості і є значно вищою за інвентаризаційну. Наприклад, у центрі Москви поточна інвентаризаційна оцінка будинків старого фонду майже в 30 разів нижча за ринкову. Так, двокімнатна квартира у столиці в районі метро "Стрітенський бульвар" площею 60 кв. м у сталінському будинку 1955 будівництва оцінюється БТІ приблизно в 400 тис. руб. Тоді як ринкова її вартість варіюється від 15 до 18 млн. рублів. Таким чином, при сплаті податку за новою системою оподаткування власники таких будинків відраховуватимуть за своє житло податок значно більший, ніж зараз.
Як повідомляє ФНС Укаїни, насамперед податок почне діяти в тих регіонах, де буде завершено кадастрову оцінку нерухомості.
З доповіді двомісячної давності Федеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії "Про проведення державної кадастрової оцінки" випливає, що роботи з визначення кадастрової вартості вже проведені у всіх регіонах країни. Проте це означає повну готовність кадастрової оцінки. На сьогоднішній день Росреєстр завершив визначення кадастрової вартості об'єктів капітального.будівництва лише у місті Москві. З результатами оцінки можна ознайомитись на сайті Росреєстру: у розділі "Кадастровий облік" необхідно вибрати підрозділ - "Кадастрова оцінка об'єктів капітального будівництва" (http://www.to77.rosreestr.ru/kadastr/fgbu_ocenka/fgbu_ocenca_1/) або замовити довідку про кадастрової вартості об'єкта нерухомості в будь-якій філії кадастрової палати. Держмито складає 200 руб. для фізичних та 600 руб. для юридичних.
Пункт 1 ст. 3 ПК України передбачає, що при встановленні податків враховується фактична спроможність платника податків до сплати податку. Таким чином, якщо людина володіє декількома квартирами та/або будинками, означає, що вона може собі дозволити придбати таку кількість нерухомості, нести тягар витрат на її ремонт і платити за комунальні послуги, а отже, за логікою, здатна нести і податковий тягар за неї . Інакше ситуація зі спадкоємцями, які вступили в права спадщини на нерухомість, розташовану в престижних районах, але у яких немає таких коштів для сплати податку за неї. Таким щасливцям доведеться або продавати своє спадкове майно або здавати в оренду, а податок на нерухомість платити з отриманої суми орендної плати.
У зв'язку з тим, що закон про запровадження нового податку ще не прийнято, отже, і не прийнято механізм, що визначає ставки такого податку.
Так, Мінфін України пропонуєдиференціювати ставку податку на нерухомість громадян залежно від її вартості. Якщо сумарна кадастрова вартість нерухомості не перевищує 300 млн руб., ставка податку не повинна бути більше 0,1% щодо житла, 0,5% – для інших будівель та 0,3% – для земель сільськогосподарського призначення, дачних ділянок та наділів, придбаних для особистогопідсобного господарства. Ставка податку інших земель становитиме до 1,5%.
Наприклад, щорічний податок на стандартну однокімнатну квартиру вартістю 7 млн. руб. може становити 7 тис. крб. (З розрахунку: 7 млн руб. х 0,1%). Тепер - 1350 руб. (З розрахунку: 450 000 руб. х 0,3%).
Як позначиться новий механізм справляння податку на ринку нерухомості?
Збільшення податку безсумнівно позначиться на будинках старого фонду, і навіть на будинках, розташованих у престижних районах. На сьогоднішній день житлові будинки дореволюційної споруди мають низьку інвентаризаційну вартість, і власники приміщень сплачують досить невеликий податок. Після запровадження нового механізму оподаткування враховуватиметься не лише вартість самої будівлі, а й землі, на якій ця будівля стоїть. Земля в історичних районах міста оцінюється досить дорого, отже, і податок тут буде вищим.
Софія Лебедєва, генеральний директор компанії "МІЕЛЬ-Новобудови" позначає дві тенденції, які, швидше за все, виникнуть на ринку нерухомості, коли буде введено в дію новий податок: "Перша - зменшення вартості інвестиційного житла у зв'язку зі зменшенням кількості інвестиційних угод через їх зниження рентабельності, з продажем "інвестиційних" квартир, а також з продажем "звичайних" квартир, які стало невигідно утримуватись через високі податки.Друга – збільшення вартості невеликих квартир у зв'язку з зростанням попиту на них. Крім того, велика ймовірність того, що частина девелоперів поміняють свої проекти з урахуванням зміни попиту на ринку нерухомості, і вплив на цю ситуацію може вплинути на ринок апартаментів, що розвивається.
Наша довідка
Інвестиційна нерухомість - це майно (земля або будівля, або частина будівлі, або і те, й інше), власне або орендоване на умовах фінансової оренди, яке використовується з метою отримання орендних платежів, доходів від приросту вартості капіталу або того та іншого.
Введення нового механізму справляння податку позначиться не тільки на малому та середньому бізнесі, що займається орендою нерухомості, а й на громадянах, які орендують житлові приміщення. "З одного боку, може збільшитися кількість пропозицій щодо оренди нерухомості великих площ, оскільки вартість їх оренди, швидше за все, знизиться, з іншого - підвищитися попит на оренду невеликих квартир, що призведе до зростання орендних ставок, але до зростання незначного ", - Зазначає Софія Лебедєва.
Хто наділений повноваженнями щодо кадастрової оцінки об'єктів нерухомості?
Нагадаємо, що відповідний законопроект було розроблено та внесено до Держдуми ще у 2004 році, але перехід до єдиного податку затягнувся, оскільки не існувало єдиного кадастру для житлової та нежитлової нерухомості. Тепер же ця ситуація вирішилася, Федеральна служба державної реєстрації, кадастру та картографії стала замовником оціночних заходів, а виконуватимуть завдання незалежні оцінювачі.
До складу комісії повинні входити представник СРО оцінювачів, а також представник Національної ради з оціночної діяльності, який також є оцінювачем та представляє певну СРО оцінювачів (ст. 24.19 Закону про оціночну діяльність).
Наша довідка
Саморегульована організація оцінювачів – це некомерційна організація, яка створена для здійснення регулювання та контролю оціночної діяльності та включена до єдиного державного реєстру саморегулівних організаційоцінювачів, що об'єднує за умов членства оцінювачів.
Закон про оціночну діяльність містить норми, що передбачають можливість оскаржити результати визначення кадастрової вартості в арбітражному суді або комісії з розгляду спорів про результати визначення кадастрової вартості (далі – комісія) фізичними особами, юридичними особами у разі, якщо результати визначення кадастрової вартості зачіпають права та обов'язки цих осіб.
Відповідно до тексту початкового варіанту законопроекту № 51763-4 "Про внесення змін до частини другої Податкового кодексу України та деяких інших законодавчих актів України" оцінка ринкової вартості об'єктів нерухомості має визначатися на основі застосування методів масової оцінки.
Наша довідка
Масова оцінка об'єктів нерухомості - це оцінка великої кількості об'єктів нерухомості на конкретну дату з використанням стандартних методик статистичного аналізу. При цьому уніфікується процедура оцінки великої кількості об'єктів.
Масова оцінка є трудомістким і дуже затратним процесом, в результаті якого можна зіткнутися з такими проблемами як, недостатність інформації державного кадастру нерухомості, відсутність потрібного обсягу даних для побудови загальної картини вартості нерухомого майна, а також з корупційною складовою як цінова змова між власником і оцінювачем .
Чинники, які мають ціновий вплив на кадастрову оцінку нерухомого майна:
- економічна ситуація у регіоні, величина суб'єкта РФ, рівень середньомісячної зарплати у регіоні;
- якого сегменту належить об'єкт нерухомості – комерційному, виробничому, житловому;
- розташування об'єкта нерухомості, його віддаленість відцентри населеного пункту, залізничної станції, метро;
- індивідуальні характеристики об'єкта нерухомості, рік його побудови, площа об'єкта, будівельний матеріал, поверх, вид з вікна та стан квартири.
Сукупність зазначених даних впливає підсумковий результат оцінки.
У разі незгоди із встановленою кадастровою вартістю власники нерухомого майна можуть її оскаржити як у судовому, так і в досудовому порядку. Мета такого оскарження полягає, перш за все, у зниженні бази оподаткування об'єкта нерухомості.
Розглянемо обидва порядки врегулювання суперечок за результатами кадастрової оцінки.
Досудовий порядок
Можливість оскарження результатів визначення кадастрової вартості в комісіях передбачена статтею 24.19 Закону про оціночну діяльність та порядок створення та роботи комісії з розгляду спорів про результати визначення кадастрової вартості, затвердженого наказом Мінекономрозвитку України від 4 БЕРЕЗНЯ 2012 р. № 263.
Такі комісії створюються органом, який здійснює функції з державної кадастрової оцінки, на території відповідного суб'єкта України. Дізнатися інформацію про те, де будуть створені такі комісії можна на офіційному сайті Росреєстру (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_cadastral_estimation/cc_ib_consideration_disputes_cadastral_cost). Інформація про створення комісії також розміщується на інформаційних стендах територіального органу уповноваженого федерального органу суб'єкта України, в якому створено комісію.
Стаття 24.19 Закону про оціночну діяльність передбачає дві підстави для перегляду результатів кадастрової оцінки:
1. Недостовірність відомостей про об'єкт нерухомості, використаних щодо йогокадастрової вартості. 2. Встановлення щодо об'єкта нерухомості його ринкової вартості на дату, станом на яку було встановлено його кадастрову вартість.