Ключі раніше терміну – мрія чи реальність
Дивись у договір
«У договорі пайової участі зазначено дві дати – термін введення будинку в експлуатацію та термін передачі квартири пайовику, – пояснює Юлія Ружицька, регіональний директор з реалізації нерухомості «Групи ЛСР» на Північному Заході. – При цьому дата введення будинку в експлуатацію є плановою. Вона може переноситися як більш ранні терміни, і більш пізні. Тому пайовику потрібно орієнтуватися на дату передачі квартири».
«Дуже важливо розмежовувати поняття «введення об'єкта в експлуатацію» та «крайній термін передачі ключів», – додає Сергій Степанов, директор з продажу компанії «Будівельний трест». – Як правило, передача ключів починається за кілька місяців після отримання дозволу на введення об'єкта. У нашій компанії передача пайовикам квартир починається через 2-3 місяці після введення житлового комплексу в експлуатацію. У договорах пайової участі прописується крайній термін передачі ключів, що дорівнює 9 місяців з моменту планової здачі об'єкта. Це дозволяє забудовнику у спокійному режимі передати квартири пайовикам».
Технічний момент
Часто перенесення термінів введення будинку в експлуатацію на пізнішу дату – це суто технічний момент, не пов'язаний ні з репутацією забудовника, ні зі швидкістю будівництва конкретного житлового комплексу. запевним причин дозвільна документація може видаватися забудовнику на свідомо короткий термін, наприклад, на рік, за який будинок звести неможливо - середній цикл будівництва становить 2-3 роки. У такому разі компанія, само собою, в офіційному порядку з дозволу та під контролем відповідних органів вносить зміни до документації, щоб вона відповідала дійсності. При цьому ключі пайовики можуть отримати навіть раніше строку, зазначеного в договорі пайової участі.
Але бувають інші ситуації. «Покупцям слід виявляти особливу увагу та активно реагувати в ситуаціях, коли оголошується перенесення на дуже віддалений термін, а забудовник взагалі не може пояснити, чому це відбувається, – зазначає Максим Соболєв, директор з маркетингу та продажу компанії «ЮІТ Санкт-Петербург». – Якщо забудовник без якогось виразного пояснення причин іде на таке тривале перенесення терміну, то з великим ступенем ймовірності це пов'язано з проблемами фінансування. У цьому випадку проблеми із введенням об'єкта в строк можуть виявитися критичними, і, відповідно, виявиться порушений і ключовий для клієнта термін – термін передачі квартир».
Довгобудам – ні
«Незважаючи на складну економічну ситуацію, забудовники готові здавати об'єкти раніше заявленого терміну, – впевнена Анжеліка Альшаєва, яка управляє «КВС». Агенство нерухомості". – Як правило, це стає можливим завдяки тому, що спочатку терміни були заявлені «із запасом» для зниження ризиків невиконання зобов'язань перед пайовиками.
З-поміж інших чинників має місце грамотне управління процесами проектування та будівництва, ефективна взаємодія з державними інстанціями, необхідна кваліфікація технічного персоналу. ДК «КВС» має в портфоліо два зданідостроково об'єкт: «Крутий Берег» у Кіровську – з випередженням термінів на дев'ять місяців – та ЖК «Гусі-Лебеді» у Приморському районі міста – з випередженням терміну на чотири місяці».
З огляду на якість
«Дострокове введення житлового будинку в експлуатацію не впливає на якість будівництва, – додає Олексій Гусєв, комерційний директор «Главбуд-СПб». – Як правило, це означає, що забудовник уклався у плановий термін і не задіяв резерв часу». За словами Максима Соболєва, скорочення термінів будівництва вигідне забудовникам: це дозволяє зробити привабливішим фінансовий результат проекту – за рахунок зниження поточних витрат на його реалізацію. Адже чим менше часу вестиметься будівництво, тим менше доведеться платити підрядникам, меншими будуть експлуатаційні та інші витрати. «Але важливо, щоб прагнення достроково передати ключі від квартир не призвело до зниження якості підготовки квартири та її оздоблення, – каже він. – Ми приділяємо особливу увагу цьому етапу робіт: у нас майже 100% квартир приймається клієнтами з першого разу без зауважень».
У сухому залишку
Як відомо, панельні будинки будуються швидше, ніж цегляно-монолітні. А будівництво останніх займає менше часу, ніж зведення будинків із цегли. Звісно ж, забудовнику не вигідно здавати будинок раніше терміну, якщо залишилося ще багато непроданого житла. У вдалих проектах мас-маркет від надійних забудовників на момент здачі залишається, як правило, не більше 3-5% непроданого житла. Тому якщо будинок здається раніше на кілька місяців, це тільки в плюс економіці проекту. Але, звичайно, є окремі об'єкти, де девелопер зробив помилки - в ціноутворенні, в позиціонуванні, в управлінні продажами, у виборі ділянки під будівництво. Або неодноразовозатримував терміни. Або репутація забудовника не дозволила йому продати всі квартири в будинку. У такому разі і після здачі в експлуатацію у продажу у забудовника залишається багато квартир – до 30-40%. Але такі ситуації дуже рідкісні.
У середньому по ринку, за даними Консалтингового центру «Петербурзька Нерухомість», у зданих в експлуатацію будинках зараз залишається трохи більше 15% квартир. «Є проекти, які ще на півдорозі будівництва вже розпродані, – розповідає Михайло Духовний, директор департаменту корпоративних комунікацій Групи компаній «Еталон». – Є й ті, у яких існує набір готових квартир після здавання. І це дуже добре для покупця, бо має вибір. Або подешевше – на етапі будівництва, або купив, заїхав і живеш прямо зараз».