Купівля нерухомості viager (віаж) - великий куш або розорення, українські VS Французи
Сьогодні я розповім моїм читачам про один типово французький і дуже екзотичний спосіб придбання нерухомості — «віажер», що по-французьки пишеться як viager і мають на увазі довічну ренту.
Що таке віажер?
За офіційним визначенням, viager — це продаж нерухомості за контрактом, згідно з яким продавець продає покупцеві своє нерухоме майно та плата за нього здійснюється у вигляді ренти, яку продавець перераховує довічно.
Відповідно до класичної ситуації, нерухомість, куплена за віажером, як правило, не може бути зайнята покупцем відразу, а лише після смерті продавця. Таким чином, укладений контракт може принести покупцеві або випадковий прибуток або випадкові збитки, залежно від тривалості життя продавця.
А тепер залишимо осторонь юридичні формулювання і я спробую вам все пояснити простою українською мовою
За контрактом віажер нерухомість у Франції купується у людей похилого віку, які не хочуть продавати свою квартирку або будиночок і йти в будинок для людей похилого віку, маючи солідний рахунок у банку. Або дідки не хочуть просто так залишати свою власність у спадок родичам. А чого вони хочуть? Та як і все, весело прожити решту життя, ні в чому собі не відмовляючи. Для цього існує віажер.
Покупець перераховує обумовлену суму, наприклад 20% від оцінної вартості житла, стареньку відразу, а потім виплачує йому щомісяця певну ренту, яка може змінюватись від кількох сотень до кількох тисяч євро. Все залежить від вартості нерухомості та віку власника: чим старший дідок, тим більше доведеться перераховувати щомісяця.
Що отримує в результаті угоди наш дідок?
Можливість вести свій звичний спосіб життя у своїй квартирі до кінця своїх днів, маючи крім офіційної пенсії ще й пристойний дохід на ікру енд шампанське подорожі та ортопедичні туфлі від Версаче.
У чому інтерес кожної із сторін?
Як би не прикро це було, але обоє чекають кінця. При цьому продавець усіма силами намагається відтягнути кінець своєї дольчевіти, яка оплачується покупцем, а покупець дивиться на годинник і чекає, коли ж продавець «того» і він уселиться в його квартиру або продасть її з гарним гешефтом.
Бувають випадки, попередньо обумовлені контрактом, коли продавець залишає своє житло і покупець вселяється в нього відразу після підписання контракту. Але й коштує таке віажер вже значно дорожче.
У практиці віажер траплялися і курйозні випадки, коли потираючий руки «молодий» шістдесятирічний покупець чекаючи на кончину дев'яностолітнього старичка сам уникав серцевого нападу, а старий випивав келих шампанського, діставав свою кулькову ручку, дихав, не дихаючи. бувало.
У контракту віаж існує маса застережень — Франція є Франція
✔Так, контракт не може бути підписаний, якщо продавець сильно хворий або перебуває «на межі». Також контракт віажер може бути анульований у разі, якщо продавець йде в інший світ протягом 20 днів після підписання контракту.
Ці застереження визнано захистити французьку державу. Так як у разі отримання спадщини йому належить добрий податок, а у разі фіктивного контракту віажер між дідками та спадкоємцями держава може залишитися з носом.
✔Продавець також повинен підтвердити свою платоспроможність, залишаючи гарантійну суму в банку або іпотекою. В разіневиплати покупцем ренти контракт може бути анульований і оревуар моя мрія.
✔ Крім того, французьке законодавство прописує необхідну вікову різницю між продавцем та покупцем, яка має становити не менше 20 років.
✔Сума завдатку та ренти визначається за згодою між продавцем та покупцем. Сума купівлі виплачується у вигляді «букета» - le bouquet - він же завдаток (яке чудове слово вирішили вжити лицемірні французькі стряпчі) та ренти. Чим вища сума букета, тим нижча потім сума щомісячної ренти.
Як я вже говорила вище, сума купівлі обчислюється зі звичайної вартості нерухомості у конкретному регіоні, яка потім проходить через складну формулу із згадкою віку, статі, стану здоров'я продавця, умов передачі нерухомості (звільняється квартира одразу чи потім), суми букета.
У якому разі покупець отримує вигоду при купівлі віажер?
Тільки в тому випадку, якщо продавець помер раніше середнього терміну тривалості життя в регіоні. Тоді придбана нерухомість обійдеться йому дешевше за ринкову вартість. У разі ж, якщо продавець переступає середній рубіж тривалості життя для свого регіону, покупець починає рвати волосся на голові і сам підштовхує себе до проблем із серцево-судинною та нервовою системою.
Випадок із життя
Мої знайомі в Ніцці підписали контракт віажер із однією премилою старенькою. Контракт передбачав швидке відбуття бабусі до будинку для людей похилого віку та звільнення житла. Знайомі внесли букет та почали справно платити за контрактом. Бабуся хоч і затягнула терміни, але все-таки до будинку для літніх людей з'їхала. Але. Заселитися одразу ж у квартиру бабусі їм не вдалося.
А справа ось у чому. Убабусі в квартирі залишилася надцінна, а подекуди навіть ще не до кінця поламана, мотлох. І щоб цей мотлох продати бабуся попросила свого племінника, якому і передала ключі від квартири, зайнятися даним питанням. Так як мотлох був рідкісний і супердорого купувати її ніхто не хотів, ну ніяк. Минали місяці, племінник все крутив і виляв, а законні покупці не могли оселитися в квартирі згідно з буквою контракту. При цьому платили за своє орендоване житло і вже за бабусину квартиру.
Нарешті терпець моїх знайомих урвався і вони вирішили дати справі судовий хід. Але після того, як з'ясувалося, скільки їм доведеться заплатити адвокатам і скільки це триватиме за часом, схопилися за голову. Рішення підказав вульгарний племінник (чи сам здогадався, чи бабуся надоумила, про це історія замовчує) і мої знайомі викупили у бабусі її меблі за три тисячі євро і в'їхали, фінальман, у квартиру.
Що вони зробили із купленим антикваріатом? Звісно викинули, бо навіть запрошений власник найближчої антикварної крамниці відмовився забрати це барахло безкоштовно.
Отак зовсім нехитрі ділки нажилися на моїх простодушних українських знайомих.
Мораль: у випадках віажер у контракті краще прописати навіть такий дріб'язок, як вивіз меблів та іншого рухомого майна, бо навіть на цьому можна втратити пристойні гроші.