Купуємо житло на вторинному ринку
Ви вирішили купити квартиру. До речі, це перший крок на шляху до угоди. А скільки їх всього? Пам'ятаєте дитячу гру-ходилку? Кидаєш кубик і рухаєш фішку. Потрапиш на щасливу клітку – можеш одразу перескочити на кілька кроків уперед. На нещасливу – доведеться відступати назад чи пропускати хід. Угода з нерухомістю схожа на таку гру. Тільки її результат багато в чому залежить від того, які рішення ми ухвалимо на самому початку.
Крок перший – рішення про купівлю (продаж).
Вам потрібно чесно відповісти собі на запитання: ви вирішили продати свою квартиру і купити іншу? Ви готові до того, що магазини будуть поряд інші, зупинка в іншому місці та з іншими автобусами, поліклініка та дільничний лікар зміняться, дитині потрібно буде звикати до нового дитячого садка (школи), з сусідами доведеться знайомитись та налагоджувати стосунки. І замість лоджії, наприклад, з'явиться балкон і скверу перед вікном не буде? Ви готові взяти іпотечний кредит і розплачуватись по ньому років п'ять-десять?
А) Ви чітко вирішили, яка квартира вас дійсно влаштує (розташування, поверх, планування, ціна). Але навіть якщо знайдений варіант не відповідає всім вимогам (балкон замість лоджії, поверх не 3-й, а 7-й) ви готові піти на компроміс.
Б) Ви готові. Так, дружина тисне: потрібна квартира більше; так, начебто треба роз'їхатися з батьками; так, онуки народилися, стало шумно, але… Але цілком можна ще потерпіти. А головне – це бажання дружини, батьків, дітей, а не ваше.
Другий – хто цим займатиметься?
а) Ви самі. Тоді вам потрібно особисто проштудувати весь цикл статей у «Корисній площі» на цю тему, заодно порадитись з інтернетом, про всяк випадок звернутися до юриста, а у разі іпотечної угоди – до банку (і, можливо, до іпотечного брокера). Як варіант -закінчити курси ріелторів.
Б) Професіонали. У разі продажу взагалі можна обійтися мінімумом нервових витрат. Досить укласти договір із агентством нерухомості і, якщо ріелтор викликає довіру, віддати йому ключі: нехай сам показує, сам торгується, сам оформляє документи та стоїть у чергах. Ваша справа – отримати в результаті обумовлену суму.
Якщо справа стосується покупки, то особисту участь у процесі скасувати неможливо: ви повинні подивитися на будинок, на під'їзд, на квартиру, на вигляд з вікна, на сусідів, відчути ауру житла, нарешті. Але підбір варіантів, оформлення документів та стояння у чергах – знов-таки прерогатива агента. До того ж професійний агент все одно триматиме вас у курсі справи, пояснюватиме, що і чому відбувається, щоб душа у вас була абсолютно спокійна.
Третій - як знайти того самого професіонала?
Якщо коротко – немає кращого джерела інформації, ніж сарафанне радіо. Коли в мене одна подруга за допомогою ріелтора Л. купила квартиру і хвалиться, інша з її допомогою купила квартиру і не натішиться, до кого я, швидше за все, звернуся? Правильно, до ріелтора Л. А знайома сімейна пара зверталася до агента М. Так вони досі гніваються. Тож агент М та її агентство на мої гроші можуть не розраховувати.
Зрозуміло, що людина, яка вперше зайнялася купівлею чи продажем квартири, не знає, до кого звертатися, що запитувати, які документи готувати для першого разу, чи потрібно буде платити за консультації і чи вистачить у нього грошей на оплату послуг ріелтора взагалі.
Насправді візит до ріелтора трохи відрізняється від візиту до лікаря, наприклад. А організація роботи будь-якого офісу будується приблизно за одним принципом.
- 1) Вперше необов'язково брати з собою всі документи і велику суму грошей. Виа прийшли озирнутися і проконсультуватися. За це гроші з потенційного клієнта не беруть.
- 2) Увійшовши до офісу, звертаємось до секретаря. Не знайшли його - до першого співробітника, який попався на очі. При цьому це покаже рівень загальної доброзичливості компанії.
- 3) Швидше за все, вас направлять до чергового агента або менеджера. Вони й дадуть вам попередню консультацію, заодно дадуть відповіді на всі запитання: скільки коштують їхні послуги, коли вони оплачуються, як будується робота, на що ми з нашими можливостями можемо розраховувати. Подібна консультація - це можливість агенту показати з кращого боку себе та компанію, завоювати прихильність клієнта. А клієнту – зробити власні висновки.
Б) Агент не запрошує в офіс (ще зустрічаються фірми-одноденки, які не мають свого приміщення або зняли невелику комірчину на час прийняття авансу), відповіді цедить крізь зуби, сипле незнайомими термінами, не дає вивчити договір.
Вибрали свого агента і підписали з ним договір – тоді «клітини» 4 та 5 у цій грі ви можете перестрибнути, а на решті ваші зусилля будуть мінімальні: подивитися, схвалити, підписати, заплатити, в'їхати. Вирішили все взяти в свої руки – тоді вся ваша гра!
Четвертий - збирання та перевірка документів на квартиру
Отримання повного комплекту необхідних документів може тривати багато часу. Крім того, різні документи мають різні терміни дії (наприклад, пакет документів, що отримується в ЖЕК, є дійсним тільки протягом одного місяця).
Кожен продавець має надати ОРИГІНАЛИ наступних документів:
- 1) документ, що підтверджує право власності на квартиру.
- 2) Паспорти власника, а також його чоловіка/дружини, якщо він одружений. При цьомуобов'язково наявність нотаріально завіреної згоди другої половини власника на продаж квартири. Якщо шлюб було розірвано – свідчення про розірвання шлюбу (про смерть чоловіка/дружини).
- 3) Довідка для відчуження, видана БТИ.
- 4) Якщо серед власників є неповнолітні, потрібно пред'явити свідоцтва про їхнє народження. А також дозвіл органів опіки на відчуження житла.
- 5) Оригінал довідки із ЖЕКу про прописані у квартирі мешканці. Довідка про відсутність заборгованості з комунальних платежів.
- 6) Документи, що підтверджують, що квартира не перебуває у заставі або під будь-якою іншою забороною на відчуження. Особливо це важливо, якщо ви купуєте житло, що знаходиться під заставою в банку.
- 7) Якщо у квартирі було зроблено перепланування, необхідні документи, що підтверджують її законність.
Весь пакет документів на обраний об'єкт нерухомості необхідно перевірити на комплектність, правильність заповнення, на відповідність вимогам до оформлення документів на території Нижегородської області.
В обох випадках стануть у нагоді бази даних в інтернеті та в спеціалізованих виданнях. І, звичайно, грамотна опис квартири. Молоді люди відреагують на близькість до відомих розважальних центрів, сім'ї – на парки та школи поряд з будинком, пенсіонери – на тишу та крокову доступність магазинів.
Тут важливо все: яка дорога до будинку, як виглядає під'їзд, скільки кімнат, чи влаштовує планування, чи є балкон або лоджія, чи замінені вікна на склопакети та ін. Зверніть увагу, чи підтікає кран, чи в робочому стані вентилі, засувки тощо .д. Дивіться, чіпайте, відкривайте-закривайте - не соромтеся, вам тут доведеться жити.
І ще врахуйте, що швидше за все спілкуватися ви будете не з самимпродавцем (покупцем), а з його представником – професійним ріелтором, чиє завдання – захищати грошові інтереси свого клієнта. Тож підготуйтеся до торгу.
Сьомий - оформлення (складання) та підписання договору купівлі-продажу
Це один із найбільш відповідальних кроків. Після того, як договір підписано, відбувається передача частини грошей (закладення грошей до банківського осередку), що є гарантією отримання оплати для продавця нерухомості.
Восьмий - реєстрація договору угоди
Угода з нерухомості, а відповідно і договір, що підкріплює цю угоду, вважаються недійсними доти, доки вони не зареєстровані державою. Тільки після цієї реєстрації правочин отримує юридичну силу.
Дев'ятий - акт приймання-передачі об'єкта
Після того, як усі попередні етапи пройдені, залишається останній крок - безпосередня передача об'єкта від продавця покупцю. Коли угоду справді закрито? Коли дотримані такі умови:
- 1) квартиру звільнено від речей колишніх власників,
- 2) новим господарям передано комплект ключів,
- 3) підписано акт приймання-передачі нерухомості,
- 4) зібрані документи, що підтверджують відсутність заборгованості у комунальних службах тощо,
- 5) особові рахунки колишніх господарів закриті,
- 6) колишні власники знято з реєстраційного обліку.
Все: фініш! До речі, у хороших агентствах нерухомості ріелтор отримує винагороду лише після досягнення цього етапу.