Ловцова А
Наразі все частіше кредитним організаціям доводиться звертатися до судів для вирішення питання про стягнення заставного майна. А оскільки іпотека в нашій країні є одним із небагатьох шляхів вирішення житлової проблеми, то предметом застави найчастіше стають житлові приміщення. У зв'язку з цим величезна кількість проблем та невирішених питань виявляються у таких процесах. Як вилучити заставну квартиру, якщо там прописано неповнолітніх? Як позичальникам зупинити нарахування непомірних штрафів та пені у разі прострочення платежів за іпотекою, якщо банк навмисно не звертається до суду, затягуючи час? Як суд при продажу повинен оцінити майно, що вилучається? І це лише деякі питання, які потребують зараз вирішення.
У зв'язку з цим протиріччям не може скластися єдина судова практика з однотипних питань. В одних випадках судді стають на бік кредиторів, вилучаючи справді останнє для сім'ї житло, незважаючи на відсутність іншого. Але в інших випадках служителі Феміди відмовляються звертати стягнення на заставне майно, керуючись небажанням виселяти на вулицю дітей. Що уможливило ситуацію, коли недобросовісні позичальники відкрито користуються наявністю дітей як «щитом».
Яка ж справа, якщо в сім'ї, що підлягає виселенню, є дитина. Для того щоб у банку з'явилася можливість отримати закладене майно сім'ї необхідно пройти погодження з органами опіки та піклування з питання переселення дитини в інше житло, припустимо, надане муніципалітетом з маневреного фонду. Ще складніше буде, якщо дитина має свою частку в закладеній квартирі – у таких випадках суди можуть накласти обмеження на продаж частки дитини, таким чином квартира просто стане комунальною до повноліття однієї звласників.
Показовим прецедентом виявилася справа щодо звернення до суду Номос-Банку для стягнення закладеної квартири. Кредитору довелося дійти до Верховного Суду, жодна інстанція не заперечувала права банку на стягнення непогашеного кредиту, але при цьому було відмовлено у вилученні у боржника квартири. Що змусило Номос-Банк звернутися до Конституційного суду для визнання норми Цивільного процесуального кодексу, яка порушує права позичальників за іпотечними кредитами на повернення суми позики.
Конституційний суд фактично підтримав аргументи банкірів. Колегія суддів дійшла висновку про те, що своєрідний даний законом позичальникам імунітет на вилучення єдиного житла має забезпечувати боржнику та членам його сім'ї необхідні для нормального існування умови. Але цей імунітет ні розглядатися як обмеження прав банків. Таким чином, ця норма має збалансувати права та законні інтереси стягувачів та боржників, висновки КС є остаточними та обов'язковими до застосування всіма судами та іншими особами, хоча для розгляду скарги Номос-Банку не знайшли підстав у зв'язку з відсутністю протиріч.
Таким чином, все ж таки говоримо про те, що Конституційний суд став на бік банків, ніяк не захистивши позичальників. Якщо до цього часом несумлінним боржникам вдавалося уникати відповідальності, то тепер, захистивши інтереси кредитних організацій, вища судова інстанція фактично дозволила позбавляти даху над головою не тільки позичальників, а й дітей, не винних у нездатності батьків повернути борг.
Ще одне велике і важливе питання як для позичальників, так і для кредиторів стосується оцінки майна. Як суд, який звертає стягнення на закладене майно, має визначити початкову продажну вартість цього майна? Відповідно до п.3 ст. 350 ДК початкова продажна вартість закладеного майна, з якою починаються торги, визначається рішенням суду у разі звернення стягнення на закладене майно в судовому порядку чи угодою заставоутримувача із заставником в інших випадках.
У підп. 4 п. 2 ст. 54 Закону про іпотеку міститься така норма: суд, який розглядає справу про звернення стягнення на закладене майно, визначає початкову продажну ціну закладеного майна за його реалізації. Початкова продажна вартість майна на прилюдних торгах визначається з урахуванням угоди між заставником і заставоутримувачем, а разі спору – самим судом.
У судовій практиці ця норма одержала таке тлумачення: щодо продажної ціни суди керуються заставною вартістю предмета іпотеки, зазначеної у договорі іпотеки. Така вартість визнається продажною. У чому ж виникають суперечки, наприклад, в одній із справ, за вимоги скасування рішення про стягнення, сторона вказувала на відсутність укладеної угоди між позивачем та відповідачем щодо визначення продажної ціни майна, що нібито порушує ст. 54 Закону про іпотеку. Але в Законі про іпотеку відсутня вимога обов'язковості укладання додаткової угоди про продажну ціну закладеного майна між заставником та заставоутримувачем, оскільки істотною умовою договору іпотеки є заставна вартість предмета застави. Якщо предметом застави була будівля та земельна ділянка, на якій вона розташована, повинна бути визначена початкова продажна вартість і будівлі та земельної ділянки. При цьому суд зазначає загальну початкову продажну вартість майна, на яке звернено стягнення.
Вирішення цього питання має принципове значення з тієї причини, що при реалізації заставленого майнапозичальник зацікавлений у цьому, що вартість майна була занижена, а кредитор, своєю чергою, не хоче втрачати зайві гроші. Вартість є обов'язковою для судового пристава, який безпосередньо займатиметься реалізацією предмета застави. Так судовий пристав немає права запрошувати спеціаліста-оцінювача визначення початкової продажної вартості предмета застави. І якщо суд у своєму рішенні не вкаже продажну вартість предмета застави, таке рішення підлягає скасуванню.
А що робити позичальнику, який втратив можливість погашення своїх кредитних зобов'язань та, усвідомлюючи це, готовий реалізувати добровільно закладене майно, що забезпечить розрахунок за зобов'язанням. А банк, у свою чергу, не поспішає звертатися до суду, вичікуючи час, що тягне за собою збільшення штрафних санкцій. Є цікаві приклади судової практики. Заставник сам звернувся до суду з вимогою про розірвання кредитного договору та звернення стягнення на своє майно, оскільки банк навмисне не звертався з відповідним позовом, розраховуючи на збільшення відсотків за прострочення платежів.
З цієї нагоди касаційна інстанція погодилася з рішенням суду першої інстанції та відмовила у задоволенні позову. Оцінивши докази, що є у матеріалах справи, суд дійшов висновку про те, що підстави, передбачені ч. 2 ст. 451 ЦК України, відсутні. Одним із пунктів договору було передбачено розірвання договору у разі відмови від отримання кредиту до укладання договору купівлі-продажу квартири.
Суд з'ясував, що сторони кредитного договору не досягли угоди про зміну чи розірвання договору. При цьому відповідно до ст. 310 ЦК України одностороння відмова від виконання договору або одностороння зміна його умов не допускаються. За данимиобставин районний суд зробив висновок про відсутність підстав для розірвання кредитного договору. А факт зміни сімейного та матеріального становища позивача, на якому він ґрунтувався не міг служити підставою для його розірвання.
Відповідно до п. 2 ст. 451 ЦК України для розірвання договору потрібна наявність наступних умов:
1) у момент укладання договору сторони виходили з того, що такої зміни обставин не станеться;
2) зміна обставин викликана причинами, які зацікавлена сторона не могла подолати після їх виникнення при тій мірі дбайливості та обачності, яка від неї вимагалася за характером договору та умовами обороту;
3) виконання договору без зміни його умов настільки порушило б відповідне договору співвідношення майнових інтересів сторін і спричинило б для зацікавленої сторони таку шкоду, що вона значною мірою втратила б те, на що мала право розраховувати під час укладання договору.
Названі позивачем обставини не представляли сукупності умов, необхідні розірвання договору. У матеріалах справи факту суттєвої зміни обставин підтвердження не знайшов.
У таких ситуаціях можливим є досудовий порядок врегулювання. За умови, що заставник і заставоутримувач дійдуть згоди щодо реалізації заставного майна, має бути підписано угоду. Але що робити боржнику, якщо такої домовленості не вдасться досягти. Знову ж таки, це питання законодавчо не врегульоване, що допомогло б значною мірою полегшити життя громадянам, які потрапили в таку ситуацію, і вимушеним подавати до суду на себе.
Отже, можемо зробити такі висновки. Для вирішення колізійної проблеми вилучення заставногоКонституційний суд зробив спробу врегулювання спору між нормами права. Правда для позичальників, які не впоралися з виплатами з іпотеки через різні причини, перспективи не райдужні. Оскільки втративши предмет застави багато хто їх просто залишиться на вулиці. Для вирішення такої проблеми необхідний комплекс заходів, на що має звернути увагу законодавець, бо це може задіяти органи виконавчої влади на місцях. Крім того, це допомогло б багатьом позичальникам при реалізації майна вирішення питань, пов'язаних із оцінкою вартості житла. Ну і нарешті має бути вирішене питання про реалізацію заставного майна з ініціативи самого боржника. Прийняття якоїсь закріпленої процедури врегулювання можливих суперечок між банком і громадянином під час продажу житла значно полегшило б становище боржників, змушених опинятися віч-на-віч до кредитора і залежати від його вирішення.