Малометражки нічого зайвого, але ціна метра вражає
Зазвичай, розмірковуючи про нерухомість, журналісти люблять згадувати найбільші та найдорожчі об'єкти. Не дивно: 7-8-значні доларові ціни самі по собі зачаровують, а опис величезних метражів та шикарних інтер'єрів дозволяє перу жваво розбігтися. Але й на іншому полюсі – найменших квартир – також можна знайти багато цікавого. Наприклад – вони мають шалений попит, і квадратний метр «малолітражки» може дати фору якомусь бізнес-класу.
Будівельні нанотехнології Які квартири вважаються малогабаритними? Маленькі – зрозуміло, але як саме? Чи сформулюємо інакше – де проходить кордон, що відокремлює «малогабаритки» від звичайних невеликих квартир?
Інші фахівці, однак, із такою точкою зору не погодилися. «Однушка» в 30 кв. м - це практично нормальне типове житло, - вважає Ірина Котова, директор з маркетингу компанії ХІРШ. – Згадаймо, що 35 кв. м – це однокімнатна квартира в сучасному панельному будинку, який іноді навіть називають «покращеним плануванням». Я б сказала, що «малогабаритка», яка по праву носить таку назву – це квартира до 20 кв. м (однокімнатна). Для двокімнатних поріг, на мій погляд, метрів 24-25.
Алла Аксьонова, провідний експерт агентства нерухомості DOKI, повністю погоджуючись із тим, що загальна площа малогабаритної квартири не перевищує 20 кв. м, додає до типового портрета додаткові штрихи. Так, за її словами, кімната у такій квартирі не перевищує 12 кв. м (а якщо загальна площа всієї квартири 13-14 метрів, то кімната «скускується» до 8-9). Кухня найчастіше – не окреме приміщення, а невеликий закуток при кімнаті, або плита встановлена у передпокої. Санвузол - завжди суміщений, при цьому ванна буде абосидяча, або її зовсім не виявиться. Загалом, нічого зайвого.
Чому ж метр у квартирах готельного типу коштує так дорого – середня ціна на нормальне житло сьогодні, нагадаємо, близько $4000 за кв. м? Відповідей кілька. Насамперед люди купують не метри, а об'єкти цілком. «Малогабаритка» загалом дешева – отже, на ціни тут сильніший тиск платоспроможного попиту. При цьому квартира забезпечує мешканцю індивідуальне існування - багато хто, здається, погодиться з тим, що краще 13 «власних» метрів, ніж кімната в 20 кв. м, і велика кухня та санвузол - але в комуналці з сусідами або з улюбленою тещею. Нарешті, малогабаритних квартир на ринку просто мало - а будь-який дефіцитний продукт в ціні зростає.
…Щодо найдорожчих пропозицій, то, за даними агентства DOKI, це квартира в 14 кв. м за ціною $250 тисяч – кожен метр коштує таким чином по $17800, а це вже рівень цін навіть не бізнес-, а еліт-класу. Вартість пояснюється місцем розташування: за п'ять хвилин пішки від станції метро «Кольоровий бульвар». Дуже нетипове для «малогабариток» місце – квартира, швидше за все, з'явилася не внаслідок будівництва у 60-ті роки, а в ході перепланування якоїсь дореволюційної будівлі. Так чи інакше, житло, яке за термінологією Д.Родарі можна сміливо називати «будиночком кума Гарбуза», ставить цінові рекорди. Сьогодні за такі гроші можна купити нерухомість (причому не малогабаритну) не тільки в Москві, але і в Чехії, Чорногорії, Іспанії.
Хто і навіщо їх купує? Незважаючи на вищу міру спартанські умови для життя, малогабаритні квартири користуються величезним попитом. За оцінкою О. Аксенової, ні про який стабільний обсяг пропозиції на ринку говорити не доводиться: «малогабариток» мало, і вони «відлітають» за кілька днів. Попит бувстабільно високим навіть за умов стагнації, що панувала останні півтора року. Що вже казати про активніший ринок!
Купують «готельки», насамперед, люди, стиснуті в коштах – ті, хто просто не може придбати щось гідніше. А таких покупців на ринку завжди надміру. За оцінкою Вадима Мартиненка, директора департаменту вторинного ринку корпорації «Рескор», які до 70% купують – приїжджі: продавши житло у своєму регіоні і додавши якусь суму, вони можуть собі дозволити лише малогабаритну квартиру. Часто приїжджі розглядають це придбання як перший крок – років за два, накопичивши грошей, вони куплять щось «нормальне».
Крім цього, додає Олександр Петеньов, експерт агентства «Кутузовський проспект», невеликі та дешеві квартири завжди були «розмінною монетою» на ринку нерухомості. Їх можна використовувати і для розселення комунальних квартир, і як житло для молодої сім'ї або для людей похилого віку батьків. Ще один варіант - придбання площі як інвестування: для здавання в оренду, вкладення вільних коштів.
Нарешті – у світлі програми по зносу п'ятиповерхових будинків, що активно йде в Москві, – малогабаритну квартиру досить вигідно купувати саме з прицілом на розселення. Місто зобов'язане надати окрему квартиру, що відселяється - а сьогодні в нових будинках вони не бувають менше 35 кв. м. Виходить, що держава допомагає приватним інвесторам подвоїти, а то й потроїти вкладений капітал.
Перспективи: «малюки» нецікаві будівельникам Незважаючи на популярність «малогабариток», можна передбачити поступове в'янення цього ринку: старі квартири з ринку йдуть (знесення та реконструкція п'ятиповерхівок), нові ж не з'являються.
Московська влада не раз говорила, що хотіла б, щоб квартири невеликімайдани з'являлися. Голова столичного будкомплексу Володимир Ресін багаторазово заявляв про «доцільність будівництва будинків з малогабаритними квартирами» – щоб черговики отримували рівно стільки квадратних метрів, скільки за нормою. Проте реально у місті, зазначає В.Косенкова, збудовано лише один такий будинок – серії П-46ММ у Південному Бутові.
Будова, яка вже отримала в народі найменування «лужківки», визнання мешканців не отримала – і це не дивно. Набагато суттєвіше, що не сподобався проект і будівельникам. Тут все досить просто – вони звітують (перед міським керівництвом) у тисячах та мільйонах квадратних метрів збудованого житла. З маленькими квартирами більше метушні – і стін ставь більше, і шпалерами їх обклеюй, і сантехніку в кожній квартирі встановлюй… Куди як простіше гнати сучасні «аеродроми», де витрачають витрати на перерахунок на 1 кв. м помітно менше.
Загалом, кількість охочих купити малогабаритну квартиру найближчими роками навряд чи поменшає, а ось пропозиція скоротиться.
Приклади пропозицій малогабариток на ринку