Методи оцінки вартості будівництва та порядок розробки кошторисної документації в українській
При визначенні цін на будівельну продукцію має здійснюватись розрахунок кошторисної вартості будівництва, на підставі якої інвестор (замовник) та підрядник можуть встановлювати, у тому числі за результатами проведення конкурсів, вільні (договірні) ціни.
Кошторисна вартість будівництва є загальною сумою коштів, необхідні його здійснення відповідно до проектними матеріалами.
Підставою для визначення кошторисної вартості будівництва є:
- проект та робоча документація (РД), у тому числі креслення, відомості обсягів будівельних та монтажних робіт, специфікації та відомості на обладнання, основні рішення щодо організації та черговості будівництва, прийняті у проекті організації будівництва, а також пояснювальні записки до проектних матеріалів.
- кошторисні нормативи, відпускні ціни на обладнання, меблі та інвентар.
У процесі визначення кошторисної вартості може бути використана інформація про поточну зміну цін на ресурси, що використовуються в будівництві, що надається на договірній основі регіональними центрами з ціноутворення в будівництві та (або) органами державної статистики.
В даний час функціонують такі методи визначення вартості будівництва:
та використання банку даних про вартість раніше збудованих або запроектованих об'єктів-аналогів.
Ресурсний метод визначення вартості будівництва є калькулюванням у поточних (прогнозованих) цінах і тарифах елементів витрат ресурсів, необхідних для реалізації проекту.
Калькулюваннясобівартості (майбутніх витрат виробництва) ведеться на основі виражених у натуральних вимірниках потреби в матеріалах, виробах та конструкціях, даних про відстані та способи їх доставки на майданчик будівництва, витрати енергоносіїв на технологічні цілі, часу експлуатації будівельних машин та їх складу, витрат праці робітників.
При визначенні кошторисної вартості будівництва об'єктів, що проектуються, їх частин і видів робіт складається кошторисна документація, що складається з локальних кошторисів, локальних кошторисних розрахунків, зведених кошторисних розрахунків вартості будівництва і т. д*
Кошторисна документація складається у певній послідовності, з поступовим переходом від дрібних до більших елементів будівництва, що є видом робіт (витрат) — об'єкт — пусковий комплекс — черга будівництва — будівництво (будівництво) в цілому.
Первинними кошторисними нормативами є елементні кошторисні норми (ЕСН) на будівельні роботи та конструкції. Вони встановлені нормативні показники витрат праці робочих, потреби у будівельних машинах, матеріалах, виробах і конструкціях, розрахованих одиницю певного виду конструкцій і работ.
Потреба в ресурсах, що входять до складу ЕСТ, визначається:
- за витратами праці робітників - на основі чинних норм на будівельно-монтажні роботи;
- з експлуатації будівельних машин – на основі виробничих норм виходячи з технічної продуктивності машин;
- за матеріалами – на основі загальних виробничих норм витрати матеріалів;
- за конструкціями - на основі специфікацій до робочих креслень. Поодинокі розцінки в базисному рівні ґрунтуються на:
- елементних кошторисних норм на види робіт;
- кошторисних нормах та розцінках наексплуатацію будівельних машин;
- кошторисних цінах на будівельні матеріали, вироби та конструкції; Елементні (ресурсні) кошторисні норми на монтаж обладнання призначені для визначення кошторисної вартості робіт з монтажу обладнання у поточних або прогнозних цінах, а розцінки на монтаж обладнання – на базисному рівні цін.
33. Практика та методи визначення кошторисної вартості будівництва у зарубіжних країнах.
Окремі складові елементи вартості будівництва включають:
- витрати на земельну ділянку - покупну ціну землі та витрати, пов'язані з підготовкою ділянки під забудову;
- вартість проектування - оплату послуг архітекторів, фахівців з визначення обсягів робіт та проектних фірм;
- будівельні витрати - витрати на загальнобудівельні та спеціалізовані роботи, а також інші витрати (спеціальні підстави, інженерне обладнання будівель);
- додаткові витрати - управлінські витрати та витрати, пов'язані з реалізацією будівельної продукції, а також фінансові витрати.
У зарубіжній практиці розрізняють кошторисну (розрахункову) та фактичну вартість. Кошторисна вартість визначається на стадії підготовки капіталовкладень, фактична - під час будівництва та реалізації будівельних об'єктів.
Методи визначення базової кошторисної ціни у зарубіжній практиці:
Методи, засновані на використанні прейскурантних (розрахункових) цін з урахуванням регіональних особливостей, типових каталогів одиничних розцінок, а також спеціальних видів розцінок.
- метод розрахунку за питомими нормами на основні елементи витрат;
- спосіб визначення витрат за устаткування з наступним обчисленням у відсотках до ннм інших елементів витрат за будинкам і спорудам;
- Визначеннявартість будівництва підприємства залежно від вартості технологічного обладнання за допомогою перехідного емпіричного коефіцієнта (метод Ланга);
- Визначення вартості будівництва підприємств залежно від вартості основного технологічного обладнання за допомогою емпіричних коефіцієнтів, диференційованих за видами обладнання (метод Хенда);
- метод логарифмічної залежності вартості будівництва підприємств від їх виробничої потужності;
- метод розрахунку вартості будівництва через питомі капіталовкладення (середні капітальні витрати на одиницю річної виробничої потужності);
- метод розрахунку вартості через укрупнені структурні групи (модулі) капітальних витрат.
Спільним більшість методів є декомпозиція вартості будівництва промислових об'єктів і комплексів на укрупнені складові (підсистеми) з допомогою спеціальних методологічних прийомів їх обчислення.
Основні поняття управління роботами за проектом.
Робота окреслюється сукупність взаємозалежних дій, вкладених у досягнення бажаного результату за намічений (заданий) інтервал часу (до певного терміну). Робота успадковує основні риси проекту-терміни, обсяг, бюджет, ресурси, ризик і т. д. - і є його складовою. У цьому сенсі проект може бути представлений як сукупність взаємозалежних робіт.
Запланована вартість робіт у випадку визначається виходячи з планованої потреби у ресурсах, необхідні її виконання, і вартості одиниці ресурсу. Можливі ситуації, коли недоцільно чи важко оцінювати потреба у конкретних ресурсах працювати (адміністративні роботи, послуги тощо. буд.). У цьому випадку запланована вартість визначається або занормативам на ці види робіт, або на підставі укладених договорів, або в результаті експертних оцінок та попереднього досвіду.
Тривалість роботи, плановані потреба у ресурсах і ціна є взаємозалежними показниками: зміна однієї з них призведе до зміни інших показників.
Визначення робіт включає ідентифікацію та документальне оформлення дій, які повинні бути здійснені для досягнення цілей проекту.
Цілеспрямованість є найважливішою та невід'ємною характеристикою проекту.
Визначення цілей проекту передує розробка його місії (стратегії). Вже на основі сформульованої місії визначаються цілі та встановлюються конкретні завдання проекту.
» Контроль над зміною змісту.
Ініціювання є процесом виявлення необхідності реалізації нового проекту чи того факту, що проект має перейти у нову фазу. Результатами ініціювання є:
комплект документів (контрактів, наказів, постанов тощо), які формально підтверджують існування проекту.
Він повинен включати безпосередньо або у вигляді посилань на інші документи:
• опис мети, задоволення якої було зроблено проект;
• опис продукту проекту;
• визначення/призначення керівника (менеджера) проекту;
» обмеження за термінами реалізації проекту, його фінансування і т. д. При здійсненні проекту за контрактом обмеження зазвичай є умови контракту;
припущення як елементи, що виникають в результаті прогнозування тих чи інших факторів у проекті. У випадку, припущення несуть у собі певну міру ризику.
Планування змісту проекту включає декомпозицію цілей проекту надрібніші та керовані компоненти для того, щоб:
» визначити оцінки щодо вартості, часу та ресурсів проекту;
» створити базис (основу) для вимірювання та контролю ходу виконання проекту;
розподілити права та обов'язки за проектом, визначити ступінь відповідальності.
Результатом планування змісту є структура розбиття робіт проекту, на основі якої, як розширення, складається список робіт проекту. Він повинен містити опис кожної роботи для того, щоб їх виконавці розуміли, що від них вимагається і яким чином виконувати свої функції.
Обсяг є однією з найважливіших характеристик проекту (окремо взятої роботи) та визначається після розробки СРР на основі нормативів, експертних оцінок або наявного досвіду. Поняття "обсяг" може використовуватися для опису величини трудомісткості, тривалості, вартості і т.д.
Тривалість проекту та складових його робіт обмежується фіксованою/бажаною датою його завершення, встановленою або контрактом із замовником, або іншими зовнішніми умовами (наприклад, виходом конкретного продукту на ринок). З іншого боку, тривалість роботи може бути визначена з її обсягу та продуктивності ресурсів, потрібних для її виконання.
Вартість роботи залежить від кількості ресурсів, призначених для її виконання. Зважаючи на те, що найбільш значущим та непоправним елементом проекту є час його виконання, то саме за рахунок ефективного планування ресурсів та витрат проекту можна досягти оптимального терміну його завершення.
Тому на етапах ініціації та розробки графіка проекту необхідно врахувати таке:
» чи можна забезпечити завершення робіт та проекту в цілому за більш короткі терміни за наявностідодаткових ресурсів та фінансування?
Чи варто застосовувати нові технології при виконанні робіт і як це позначиться на часі реалізації проекту та його витратах?
Чи правильно розрахована потреба в обмежених ресурсах і чи оптимально вони розподілені між роботами проекту?
Загальні витрати проекту кожного періоду визначаються як сума прямих і непрямих витрат (накладних витрат).
Прямі витрати пов'язані з витратою коштів на оплату праці робітників, закупівлю матеріалів, обладнання, зобов'язаннями за субдоговорами. Вони можуть бути призначені на пакети робіт та окремі роботи.
В ідеальному випадку тривалість роботи планується таким чином, щоб прямі витрати на її виконання були мінімальними. Але щойно виникають обмеження, виникає необхідність скорочення тривалості.
У результаті крива загальних витрат за проектом має точку, в якій для реалізації проекту потрібний мінімальний бюджет.
Таким чином, дані щодо розкладу (тривалість), ресурси та витрати як основні елементи управління проектами є взаємозалежними — зміни в одному призводять до змін в інших.
» роботи для виконання;
» потреба у ресурсах та вартість робіт.
Як правило, використовуються такі методи:
» нормальне - робота планується на пізніший термін за рахунок резерву часу до появи необхідної кількості ресурсу;
» Розбиття - робота розбивається на кілька частин, для виконання кожної з яких необхідна кількість ресурсу;
» Розтягнення - зменшення інтенсивності використання ресурсу за рахунок збільшення тривалості роботи;
» стиск - у разі надлишку ресурсу - зменшення тривалості виконання роботиз допомогою збільшення інтенсивності використання ресурсу.
Під структурою роботи маються на увазі наступні параметри роботи:
» ідентифікатор - унікальний код, що однозначно визначає роботу в проекті;
» Опис - коротка характеристика, яка використовується в мережній діаграмі (графіці) проекту. Зазвичай визначає суть роботи;
» Вихідну тривалість (тривалість). Оцінка часу (у годинах, днях, тижнях,
місяцях, роках), необхідного для виконання роботи з урахуванням її характеру та необхідних ресурсів. На оцінку тривалості робіт впливають обмеження за часом, припущення потреби у трудових ресурсах, їх кваліфікація та досвід виконання попередніх проектів (фрагменти проектів).