Мільярдер-кооператор як «СУ-155» опинилася на межі банкрутства
Напередодні нового, 2014 року, мільярдер Михайло Балакін, основний власник компанії «СУ-155», зібрав кількох журналістів на неформальну зустріч у своєму офісі на Малій Ординці. "Це був найкращий рік за всю історію", - запевняв бізнесмен. Виторг перевищив 100 млрд рублів, модернізувалися заводи, купувалися майданчики; Балакін випромінював упевненість, говорив, що прискореними темпами гасить кредити та збирається брати участь у будівництві космодрому Східний.
Усього через два роки «СУ-155», одна з найбільших будівельних компаній країни, виявилася як ніколи близька до банкрутства. Офіс на Ординці виставлено на продаж. Балакін визнав, що не може самостійно добудувати всі розпочаті будинки і потребує допомоги, 27 000 осіб, які купили у «СУ-155» квартири в проектах, що будуються, опинилися перед перспективою залишитися без житла. Пайовики проводять мітинги, проблеми компанії обговорюють у кабінетах міністра будівництва Михайла Меня та першого віце-прем'єра Ігоря Шувалова. Банки та контрагенти засипають суди заявами про банкрутство «СУ-155». Як сталося, що бізнесмен, чий статок у 2008 році сягав $4 млрд (34-е місце у списку Forbes), зробив заручником своєї фінансової моделі населення невеликого міста, а компанія, яка подолала кілька криз, нинішній ризикує не пережити?
Необмежена відповідальність
Навколо стенду «СУ-155» на виставці нерухомості в ЦДХ дуже багато народу. Люди в однакових футболках і з червоними кульками, на яких написано «Нас надуло «СУ-155», гуляють навколо стенду та відлякують потенційних клієнтів — це представники ініціативної групи ЖБК «Чертаново-2», які чекають на свої квартири по сім-вісім років. Ділянка під їхніми будинками на той момент небуло оформлено, дозволу на будівництво немає, хоча зведено вже 12 поверхів. Активісти щільним натовпом обступають голову московського будкомплексу Марата Хуснулліна, він обіцяє зустрітися з представниками кожного будинку вже «у середу».
Депутат Олександр Хінштейн підрахував, що квартир від «СУ-155» у термін не отримали вже 27 000 осіб (загалом «СУ-155» має 36 000 пайовиків у 77 житлових комплексах по всій країні). Втім, у більшості цих людей не підходить визначення «пайовики», бо вони не укладали договори пайової участі (ДДУ) у будівництві, а вступали до житлово-будівельних кооперативів (ЖБК). За даними депутата Держдуми Антона Білякова, який із минулої кризи займається проблемами пайовиків, 80% квартир «СУ-155» у Московському регіоні продавалося з використанням цієї схеми.
Після набрання 2005 року чинності 214-ФЗ, який регламентував права покупців квартир у новобудовах та обов'язки забудовників, колишні схеми на кшталт договорів співінвестування, попередніх договорів купівлі-продажу опинилися поза законом. Щоб збирати гроші з пайовиків, забудовник тепер зобов'язаний мати дозвіл на будівництво, дотримуватися термінів, публікувати проектну декларацію і, щоб уникнути подвійного продажу, реєструвати в Росреєстрі кожен договір.
На початку 2015 року Михайла Балакіна викликали на нараду до віце-прем'єра Ігоря Шувалова, розповідає учасник наради. Чиновник обрушився на будівельника з критикою за те, що «СУ-155» продовжує тиражувати схему із ЖБК. Тоді Балакін нібито повернувся до голови Ощадбанку Германа Грефа, який сидів тут же, і запропонував стати на коліна, щоб той виділив йому кредити, розповідає один з учасників наради. «Надсилайте папери», — відповів Греф.
«Компанія була проти різкого введення ДДУ, оскільки цезалишало великих забудовників без оборотних коштів на стадії початкового будівництва, — каже заступник гендиректора «СУ-155» Федір Сарокваш. — Уявімо, що «СУ-155» може не вкластися у термін, наприклад, із введенням одночасно 30 багатоповерхових будинків (такі масштаби). Тоді сукупна сума штрафів перевищить розумні межі, тобто вб'є сенс бізнесу».
«Як правило, забудовники спочатку беруть гроші у банку, отримують дозволи, а потім уже залучають пайовиків, — пояснює партнер юридичної фірми Goltsblat BLP Віталій Можаровський. — Якщо немає можливості йти до банку, діють через ЖБК».
Працювати через створення житлово-будівельних кооперативів донедавна будівельнику справді було набагато зручніше, порівняно з ДДУ, — руки розв'язані. По-перше, сам забудовник у відносинах із покупцями квартир фактично не вступав, вони укладали договори з кооперативом. По-друге, ЖБК не зобов'язаний витрачати отримані від пайовиків гроші цільовим чином — їх можна перекидати з об'єкта на об'єкт. По-третє, починати приймати до кооперативу нових членів, тобто, по суті, продавати непобудовані квартири, можна було ще не маючи на руках дозволу на будівництво та інших документів. По-четверте, договір не передбачав санкцій у разі, якщо забудовник не укладається у строки, або якщо не вистачило фінансування.
«Фактично, за недобросовісного забудовника ЖБК — це та ж піраміда, адже можна почати будівництво або зібрати гроші на нього, не маючи ні достатньої кількості активів, ні узгоджених планів щодо земельних ділянок», — каже Антон Беляков.
Якщо ЖБК такі зручні, то чому конкуренти «СУ-155» у масі таки перейшли на договори пайової участі? Їх до цього активно схиляли регіональні та муніципальні влади,наприклад, пов'язуючи видачу дозволів на будівництво з роботою по 214-ФЗ. Великі девелопери ЛСР, Мортон і ПІК відмовилися обговорювати таку модель. «Інші також використали такий механізм, але потім відійшли», — розповідає Михайло Мень. "У Балакіна донедавна це спрацьовувало, а в інших немає", - пояснює Герман Єлянюшкін. Віталій Можаровський каже, що донедавна Михайло Балакін мав серйозний адміністративний ресурс, який дозволяв ігнорувати думку місцевої влади. Деякі учасники ринку вважають "адміністративним ресурсом" Балакіна Володимира Ресіна, колишнього голову московського будкомплексу, у якого власник "СУ-155" п'ять років працював заступником. Проте документальних підтверджень цьому немає.
На висотній будівлі неподалік центру Довгопрудного місцевий інтернет-провайдер встановив веб-камери. З їхньою допомогою покупці квартир у корпусах 9, 10 та 11 четвертої черги мікрорайону «Центральний» могли б спостерігати за будівництвом своїх будинків онлайн.
Мешканка Довгопрудного Наталія Строганова купила однокімнатну квартиру у четвертій черзі «Центрального» у 2014 році, на старті продажів квадратний метр коштував від 64 000 рублів, а квартира цілком – від 3 млн. Чи розуміла вона, що йде на ризик? «Так, але «СУ-155» — велика компанія, яка побудувала, хоч і із затримкою, багато корпусів тут у нас, — каже Строганова. — ЖБК — це легальна схема. Думали, що пронесе».
Декілька десятків пайовиків зустрілися на одному з довгопрудненських інтернет-форумів і зрозуміли, що нічого вдіяти не можуть. Заявлений термін закінчення будівництва — IV квартал 2015 року, але деякі сумлінні менеджери попереджали, щоби не чекали раніше 2016-го. Штрафні санкції за зрив строків у договорі не передбачено. Натомість є пункт, щоякщо пайовик вимагатиме повернути йому гроші, йому їх повернуть за вирахуванням 10%. Теоретично можна відкликати довіреності, видані співробітникам «СУ-155» на представлення інтересів пайовиків у ЖБК, і провести перевибори правління, взяти владу до рук. Але в ЖБК «Західний» кілька тисяч учасників, цей кооператив продає квартири не лише у Довгопрудному, а й в Одинцово, наприклад, а на найжвавішому форумі спілкуються лише близько 80 майбутніх сусідів – кворум не зібрати.
«Я не відповідатиму на це питання, — вибухнув будівельник. - Чому? По качану. Він образливий».
Бетонна стіна
«СУ-155» опиняється у передбанкрутному стані вже не вперше. З 2008 року і раніше арбітражні суди засипано позовами до компаній групи від контрагентів, підрядників, постачальників. «Це манера поведінки Балакіна з 2008 року, — розповідав Forbes його знайомий будівельник. — Поки контрагент не банкрутує компанію, не платитиму». Не шкодуючи часу юристів на суди, бізнесмен зволікав з розрахунками до останнього, але якщо ситуація ставала серйозною, розраховувався.
Сьогодні ситуація інша, каже давній знайомий Балакіна міністр будівництва Михайло Мень, який у 2002–2005 роках працював разом із ним в уряді Москви. «У 2009 році, знайшовши можливість завантаження потужностей, «СУ-155» продовжувало працювати, а зараз стали зупинятися виробничі потужності та забудови. Уткнулися в бетонну стіну», — нарікає чиновник.
«До складу групи «СУ-155» входить понад 100 компаній. Зобов'язання одних юридичних осіб переплітаються із зобов'язаннями інших, — розповідає Герман Єлянюшкін. — Якщо все порахувати, вартість активів перевищить суму зобов'язань. Але це не впливає на її стійкість — надто багато боргів та великі касові розриви».
Чому нинішнійкриза може занапастити будівельного гіганта?
«СУ-155» з 2008 року – зомбі, вони так і не змогли оговтатися від минулої кризи», – вважає один із конкурентів на ринку Московської області. «Змінилася психологія покупців, – висуває свою версію Єлянюшкін. — Раніше всі готові були терпіти зрив термінів та неякісне оздоблення. А зараз споживачі висувають підвищені вимоги».
Колишній чиновник уряду Московської області каже, що насамперед «СУ-155» допомогли великі замовлення Міноборони, а зараз таке рятувальне коло ніхто не покинув. У 2009-2011 роках будівельник отримав від військових підряди на будівництво житла на 25 млрд рублів. Це дозволило завантажити потужності та налагодити фінансові надходження, у 2011–2012 роках понад 70% обороту компанії припадало на бюджетні забудови. Коли міністром оборони став Сергій Шойгу, він скасував програму будівництва житла для військових, воліючи виплачувати їм гроші на покупку.
«Наприкінці 2014 року у нас було багато площ у об'єктах, що будуються, на початковій стадії, — каже Федір Сарокваша. — А попит повністю переорієнтувався на готові проекти. У результаті сукупність факторів: падіння попиту в житлі, що будується, скорочення фінансування держзамовлень, неможливість залучити прийнятні кредити і дефіцит оборотних коштів внаслідок надоб'ємних вкладень у розвиток промислових підприємств — практично повністю зупинила роботу компанії».
Розпродаж
За розповідями знайомих, у Михайла Балакіна немає звичок олігарха. Він любить ходити в байдаркові походи, носить светри, не має нерухомості за кордоном і досі підтримує стосунки з однокласниками із рідного Серпухова. Два з них, серпухівські бізнесмени Борис Токаєв та Андрій Конкін, володіють невеликими пакетами у «СУ-155». До групивходить більше сотні юридичних осіб, структура володіння дуже заплутана, проте всі фірми належать українським фізичним особам, найчастіше колишнім та нинішнім співробітникам компанії.
«Ми бачимо: Балакін займається справами компанії з раннього ранку і до пізнього вечора, він дуже занурений у це, — визнає Герман Єлянюшкін. — Ситуація тяжка, але він шукає вихід і не ховається». «Три тижні тому він сам прийшов до мене і сказав, що самостійно не впорається із кризовою ситуацією, — розповідає Михайло Мень. — Я взявся допомагати, тому що, по-перше, не можна кинути тисячі людей [пайовиків], а по-друге, Балакін справляє враження виробничника, що дбає за свою справу».
У «СУ-155» працює 20 000 осіб, до групи входить понад 130 компаній, які працюють у 50 містах України, 45 з них — промислові підприємства, наприклад, сім машинобудівних заводів та шість кар'єрів. У 2012-2014 роках компанія вклала в модернізацію промислового блоку 7,6 млрд рублів - зараз Балакін визнає, що це було помилкою. "Його фінансово-економічна модель була розрахована лише на постійне зростання", - говорить Мень.
Однак це не дає можливості добудувати 51 розпочатий житловий будинок. Минулої кризи вилітали в трубу компанії-піраміди на кшталт «Соціальної ініціативи» Миколи Карасьова, їхні об'єкти роздавали іншим забудовникам в обмін на пільги при отриманні майданчиків. Але «СУ-155» у багато разів більше, просто збанкрутувати її не можна, тому що кількість постраждалих пайовиків та членів їхніх сімей наближається до 100 000 (дані оргкомітету мітингу пайовиків).
За словами Єлянюшкіна, черги за майданчиками Балакіна не вишиковуються — надто багато обтяжень у вигляді зобов'язань перед пайовиками. Угоди з продажу непрофільних активів готуються щонайменше вісім місяців, каже ФедірСарокваша; покупців на офісний особняк "СУ-155" досі не знайшлося. Щербинським ліфтобудівним заводом цікавилися китайські інвестори, каже джерело, близьке до Балакіна, але детальних переговорів поки що не було. За словами Сарокваші, пропозиції купити компанію цілком або частинами надходять, але імен він не називає.
Тому Балакін, Мень, чиновники Москви та області вперше в українській історії опрацьовують план санації будівельної компанії. Наради проходять щотижня і тривають до глибокої ночі. Чіткого економічного механізму санації поки немає, проте бюджетні кошти не виділятимуться, каже Мень. Передбачається, що братиме участь будівельна компанія з першої десятки та великий банк. Один із кандидатів — «Інтеко» Микаїла Шишханова, проте ще нічого не вирішено, запевняє міністр.