Московська народна газета, ТОНКОСТІ ПРОВЕДЕННЯ ЗАГАЛЬНОЇ ЗБІРКИ ВЛАСНИКІВ У СИТУАЦІЇ ПРАВОВОГО
У понеділок, 8 травня, за повного аншлагу пройшов семінар на тему проведення загальних зборів власників багатоквартирних будинків, анонсований буквально за два дні до проведення. Незважаючи на вкрай стислі терміни підготовки, і той факт, що організація заходу проводилася силами самих громадян без будь-якої допомоги – можна з упевненістю сказати, що все вийшло. Це вкотре довело здатність громадянського суспільства до самоорганізації.
Організатори висловлюють подяку партії Яблуко за дане приміщення.
Підвищений інтерес до теми проведення загальних зборів власників будинку саме зараз зрозумілий і цілком зрозумілий – так звана «програма реновації» загрожує втратою майна мільйонам громадян, що базується на неправовому підході до приватної власності та тягне за собою перегляд наших конституційних прав у широкому розумінні цього слова.
Про деякі правові нюанси
Незважаючи на те, що саме загальні збори власників (ОСС) є органом управління будинком, повноваження загальних зборів обмежені нормами Житлового кодексу РФ.
Питання, які можна поставити на голосування, повинні перебувати у компетенції зборів та зазначені у статті 44 ЖК РФ. Перелік цих питань досить широкий, але все ж таки обмежений. Наприклад, навіть формулювання п. 5 ч. 2 ст. 44, яка передбачає «інші питання», все одно повертає нас у рамки Житлового кодексу, оскільки свідчить: «інші питання,віднесені цим Кодексомдо компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку» .
Тому що у багатоквартирному будинку є як індивідуальна приватнавласність (квартири, нежитлові приміщення), так і загальне майно власників приміщень (житлових та нежитлових). Загальні збори власників, як орган управління багатоквартирним будинком, приймає рішення щодо спільного майна будинку.
Щодо індивідуальної приватної власності громадян та юридичних осіб на житлові (квартири) та нежитлові приміщення у багатоквартирних будинках – розпорядитися своєю власністю законним чином може лише сам власник, оскільки право розпоряджатися майном належить виключно власнику цього майна (ч. 2 ст. 8, ст. 35 Конституції РФ, ст.209 Цивільного кодексу РФ).Жодним рішенням будь-яких зборів не можна позбавити власника його майна!
Саме тому, враховуючи, що спільне майно власників також є їхньою власністю, зменшення розміру спільного майна можливе лише за згодою всіх власників приміщень будинку, і лише шляхом реконструкції (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Тепер безпосередньо про реновацію
Програми реновації на сьогоднішній день немає.
Закон не прийнятий і яким він буде (у зв'язку з серйозною критикою та поправками, що вносяться) – ніхто не знає. (До того ж, навіть дещо «поліпшивши» законопроект до другого читання – також можна очікувати на його «погіршення» до третього читання або після прийняття – шляхом внесення нових поправок).
Але, незважаючи на це, з'явилися деякі «списки будинків, включених до програми реновації». На якій підставі? Питання риторичне.
2 травня з'являється Постанова Уряду Москви від 2 травня 2017 р. N 245-ПП «Про врахування думки населення щодо проекту реновації житлового фонду у місті Москві» (далі – ППМ-245). Зауважимо, що питання, порушені цією постановою, знаходяться у віданні федерального законодавства, таДержава Москви немає права їх регулювати якимось своїм способом.
Цією постановою пропонуються неправові методи і підходи до питань розпорядження приватною власністю громадян – у розрахунку на правову безграмотність і на переполох, що панує в суспільстві, у зв'язку з подіями, що стрімко розвиваються, в частині формування громадської думки про «програму реновації».
Що ще пропонує нам ППМ-245?
Вражає уяву ще те, що цією Постановою пропонується всіх, хто не проголосував, вважати згодними та проголосованими «ЗА».
Відразу обмовимося: провести загальні збори власників за такий короткий термін, дотриматися всієї процедури (включаючи повідомлення за 10 днів до початку зборів), та ще враховуючи літній період, відпустки і той факт, що багато хто вперше займатиметься цим – Вкрай складно і вимагає зусиль.
Що виходить?
При цьому потрібно пам'ятати, що проектом програми реновації передбачається оформлення переходу права на квартиру від власника - до Фонду сприяння реновації (що це таке - невідомо, тому що його ще не існує) або м.Москві.
При переході права на квартиру - до Фонду (або м. Москві) перейде і ваше право на спільне майно, так як це право виникає одночасно з правом на квартиру (або нежитлове приміщення) і слідує його долі. Відповідно до ч. 1 ст. 38 Житлового кодексу РФ, при придбанні у власність приміщення у багатоквартирному будинку до набувача переходить частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку, у тому числі і на земельну ділянку багатоквартирного будинку.
Тобто, коли ми говоримо про зменшення, знищення спільного майна – важливо розуміти: на момент його зменшення та знищення воно буде вже не вашим,тому що все це відбуватиметься після того, як ви своє право на квартиру – а отже, і на спільне майно – передаєте іншій особі.
Виходить, що загальні збори власників, які ми плануємо проводити, регулює питання спільного майна, право на яке виникає через закон при переході права на приміщення, але ці збори не мають права розпоряджатися квартирами.
За логікою, буквою та духом закону – для знесення будинку (а саме це є метою так званої «реновації») потрібна згода персонально кожного власника будинку! А по суті зносити неаварійні будинки зовсім злочинно.
Нам пропонується провести загальні збори власників (єдина законна процедура з усіх запропонованих ППМ-245) – з питання, яке по суті не перебуває у компетенції загальних зборів власників будинку.
У цій ситуації доводиться викручуватися та вишукувати варіанти.
Пропонуємо кілька (але це не означає, що їх не можна доопрацювати відповідно до своєї індивідуальної ситуації — можна і потрібно). Але для початку треба запросити реєстр власників у ГУ ІС. Приклад заяви в ГУ ІС тут. Враховуючи різне ставлення у різних районах, постарайтеся домовитись про те, щоб реєстр вам дали одразу. Інакше ви ризикуєте не встигнути провести збори – адже вам потрібно буде з цим реєстром попрацювати, потім повідомити власників, і лише через 10 днів після повідомлення – розпочинати власне збори. Проводити його краще у очно-заочній формі. Якщо ГУ ІС саботує – виявите наполегливість, вимагайте від управи впливу на ситуацію з посиланням на ваші права, напишіть скаргу на Тверську, 13 з вимогою не включати вдома, поки ви не проведете передбачені законом збори, ну, і так далі.
Отже, у ППМ-245 наголошується, щонеобхідно провести загальні збори «відповідно до Житлового кодексу України», але з питання, яке у ЖК Україна не позначено.
Це важливий момент, оскільки ви маєте чітко висловити свою позицію – незгоду з включенням до «програми реновації», зберегти для себе можливість судових дій, у тому числі – в міжнародних судах, та дотриматись поваги до приватної власності.
Також останній запропонований порядок денний зборів передбачає обрання Ради багатоквартирного будинку з одночасним наділенням його повноваженнями щодо захисту будинку та прав власників. Термін повноважень Ради будинку по ЖК-Україна – 2 роки, але зборами можна встановити інший термін – наприклад, обрати Раду будинку терміном на 5 років.
Обрання Ради будинку на порядку денному зборів можна замінити на обрання уповноважених осіб, яким у цих же зборах надати зазначені на порядку денному повноваження щодо захисту будинку та прав власників. Бланк рішення для цього варіанту (обираємо не Раду будинку, а просто осіб для захисту будинку) та решту матеріалів без обрання Ради будинку – тут.
Необхідно відзначити, що наділення зазначеними повноваженнями обраних осіб не позбавляє будь-якого власника приміщення в даному багатоквартирному будинку можливості діяти самостійно, а для представлення інтересів у судах у будь-якому випадку потрібна нотаріальна довіреність.
Для впевненості у правильності вибору та у спілкуванні з сусідами бажано вивчити як ці статті, так і інші наведені тут норми федерального законодавства – Житлового кодексу, Цивільного кодексу України та Конституції РФ.
До оформлення документів загальних зборів пред'являються певні вимоги.
Ретельно перевірте, щоб формулювання порядку денного зборів було абсолютно однаковим увсіх документах зборів – у повідомленні (повідомленні) про проведення зборів, бланку рішення власника, протокол. Слово-в-слово, буква-в-літеру має збігатися!
Тут можна завантажити форми документів загальних зборів, які є обов'язковими додатками до протоколу зборів незалежно від порядку денного – реєстр власників, реєстр вручення повідомлень та бланків, список власників (учасників очного голосування). Якщо за власників голосуватимуть представники за дорученням – то одним із додатків мають бути копії довіреностей. Протокол оформляється відповідно до вимог Наказу Мінбуду України № 937. Обов'язкові додатки до протоколу та вимоги до них – див. п. 19 Наказу. Ознайомитись з Наказом можна за посиланням.
На семінарі одне з питань було про те, як розрахувати частки у праві на спільне майно кожного власника для підрахунку підсумків голосування?
Для цього потрібно розділити площу квартири, що належить власнику, на суму всіх площ приміщень, що знаходяться у власності. Площі приміщень загального користування (спільного майна) у розрахунку не беруть участь.
Наприклад, у вашому будинку 5 квартир, кожна по 30 кв. І два нежитлові приміщення, що знаходяться у власності магазину, та ще якоїсь особи чи іншої організації, площа цих приміщень 50 кв.метрів (№1) та 40 кв.метрів (№2).
Усього площа приміщень, що знаходяться у власності, становить (30 х 5) + (50 + 40) = 240 кв.
Частка власника квартири становитиме 30/240=0,125
Частка нежитлового приміщення № 1 становитиме 50/240=0,208
Частка нежитлового приміщення № 2 буде 40/240 = 0,167
Перевіримо додаванням (має вийти одиниця):
5 квартир х 0.125 = 0,625
Нежитлове № 1 танежитлове № 2 у сумі: 0,208 + 0,167 = 0,375
Складаємо частки квартир та нежитлових приміщень: 0,625 + 0,375 = 1
Ця одиниця відповідає 100% голосів.
Для переведення частки у відсотки просто помножте на 100. Можете це зробити наприкінці підрахунку голосів можете відразу.
Квартири: 0,125 5 = 0.625 х 100 = 62,5%
Нежитлове №1: 0,208 х 100 = 20,8%
Нежитлове №2: 0,167 х 100 = 16,7%
Перевіримо суму – вона має бути 100%: 62,5% + 20,8% + 16,7% = 100%
Для розрахунку частки у праві на спільне майно кожного власника будинку є пояснення за посиланням.
У ВАС ВСЕ ВИЙДЕ! УСПІХІВ!
Про голоси. Найкраще за голос приймати метраж квартири, а не її частку. Так як за округленнях можна багато голосів втратити і не вийти на одиницю. А так сума метражів, поділена на загальну площу у власності, дасть точний відсоток.
Щодо форми зборів. На мою думку, краще проводити очне, а потім (через 15 хвилин після його закінчення) почати заочне. А не очно-заочне. Бо при помилці у проведенні очних зборів ніхто їх не заперечуватиме. Воно ж не відбулося! А ось при проведенні очно-заочного можна оспорювати обидві його частини. А навіщо це нам?
Що робити із неадекватами? Глухі бабусі 90 років, вічно п'яні алкоголіки, інваліди, які роками не виходять з дому, абсолютно не в курсі всього, що відбувається, без інтернету, що читали тільки газетні агітки, відсутні господарі квартир, що здаються (майже півбудинку)? А з голосуючим єдиним голосом за всіх муніципалів проти всіх власників «Житловика», звісно, «за»?
І знову двадцять п'ять. Начебто й цілі добрі, розповісти, як проводити загальні збори. Але до чого пхати скрізь ці залякуючі слова «відібрати громадськість», «вилучення» тощо? ПО проекту замістьстарої, старезної квартири в кострубатій хрущовці ви отримуєте у власність у новому будинку нове житло, по метраж навіть перевершує початкове!
Чудовий матеріал. Дякую. Всім потрібно прочитати та подивитися.