Недоступний «квадрат», або Чому ціни на житло залишаються високими?
В одній із минулих статей аналітичної служби kn.kz, присвячений темі доступності житла в Казахстані Житло в Казахстані залишається недоступним, ми оцінили доступність житла для населення шляхом взаємозв'язку доходів населення з цінами на житло. У цьому матеріалі ми продовжимо тему доступності та забезпеченості населення житлом та спробуємо пояснити, чому у нас у країні високі ціни на нерухомість та за яких умов вони можуть стати адекватними для наших громадян із середніми доходами.
Якою є доступність житла для населення?
Як показує практика, у більшості розвинених країн сім'я може нагромадити на квартиру економ-класу протягом 3,5-4,5 років. Тому такі значення коефіцієнта доступності (35-45 року) вважаються нормальними. При цьому нормативна забезпеченість за чинним казахстанським стандартом становить 18 кв.м на особу (54 кв.м на сім'ю з трьох осіб).
За формулою доступності житла Кд = (СМ х Sкв) / ((ДСД - ПМ) х N)), де
СМ - вартість 1 кв.м житла, тг;
S — площа квартири, кв.м (виходячи із середньої забезпеченості 18 кв. м на людину з урахуванням розміру домогосподарства з 3 осіб приймається рівним 54 кв.м);
ДСД - середньодушовий грошовий дохід, тг на рік;
ПМ - величина прожиткового мінімуму, тг на рік;
N - Число членів домогосподарства, чол. (відповідно до округленого середньостатистичного розміру розмір приймається рівним 3).
Отримаємо, що середній коефіцієнт доступності житла при заданих параметрах становитиме – 9,8-11,4 року або в середньому – 10,6 року (таблиця 2). У межах нормативної доступності (тобто за 3,5-4,5 роки) наша сім'я може розраховувати у сумі 35-45 тис. доларів.
Утакому діапазоні в базі даних про продаж квартир у будинках, що будуються на порталі kn.kz, пропонуються лише однокімнатні квартири, площею 34-36 кв.м у ЖК «Жети-Жол» (район Сариарка), і 1-кімнатні квартири площею 27-31 кв.м у ЖК «Саламат», ЖК по вул. Толебаєва (район Алмати) здебільшого з термінами здачі в I-II кварталах 2015 року. За таких площ на члена сім'ї припадатиме 9-12 кв.м замість 18 кв.м. За даними аналітичної служби kn.kz, частка квартир в Астані з діапазоном цін 35-45 тис доларів становить близько 4%.
Таблиця 1. Вихідні дані для розрахунків
Заробітна плата чоловіка, тг
Заробітна плата дружини, тг
Разом сукупний дохід, тг
продукти харчування (25000 тг*3 чоловік)
проїзд (70тг*360 днів*2)
Середня площа квартири
Середня ціна, у.о./кв.м
Середня ціна за квартиру, у.о.
Алмати/ покращена панель
Саріарка/ покращена панель
Чому зростають ціни?
Головними причинами того, що в нашій країні високі ринкові ціни є дисбаланс попиту та пропозиції.
Якщо в розвинених країнах на ринку існує безліч альтернативних інструментів вкладення (цінні папери, пайові фонди), то саме нерухомість залишається основним засобом заощадження капіталу. Не секрет, що величезний відсоток капіталу в нашій країні перебуває в тіні.
Про дефіцит житла свідчать середні показники житлового фонду та забезпеченість населення житлом. На сьогоднішній день, за даними Агентства зі статистики, чисельність населення нашої країни становить 17,160 млн. осіб, обсяг житлового фонду (з урахуванням введеного в 2013 році, 6,844 млн. кв.м) у 2014 році склав близько 319,3 млн. квадратних метрів. Таким чином, на кожного жителя припадає близько 18,6квадратних метрів загальної площі житла.
За прогнозами колишнього віце-міністра регіонального розвитку Серіка Нокіна, в Казахстані черга на житло за програмою «Доступне житло – 2020» найближчим часом удесятеро перевищить обсяги його будівництва. Задамося питанням: за яких же обсягів будівництва в нашій країні можливе підвищення рівня забезпеченості житлом і настання насичення ринку, а отже, і певна стабілізація цін?
Будувати, будувати та будувати…
З початку 2006 року в нашій країні щорічно вводиться не більше 0,4 квадратних метрів житла на душу населення, тобто показник забезпеченості щороку збільшується лише на десяті частки відсотка. Для досягнення нашою країною нормального рівня забезпеченості 30 кв.м на особу наш житловий фонд має збільшитися на 84%, а точніше — в країні має бути введено ще 262,344 млн кв.м. Розрахунки показали, що за збереження поточних обсягів введення житла — 0,4 кв.м на людину та темпів зростання чисельності населення, досягти забезпеченості у 30 кв.м ми зможемо до 2076 року, тобто через 62 роки.
2076 - час, коли в Казахстані можна досягти норми забезпеченості житлом при збереженні поточних темпів будівництва
Досвід зарубіжних країн показує, що для кардинального покращення житлової забезпеченості у прийнятні терміни (протягом життєвого циклу одного покоління) будівельна активність має становити близько 1 кв.м/ос. на рік. Наприклад, у період інтенсивного вирішення житлової проблеми в Японії щороку будувалося 0,9-1 кв.м житла на людину, у США – 0,7-0,8 кв.м, у Франції та Німеччині – близько 0,7 кв.м. . Якщо припустити, що будівельна активність уже у 2015 році у нас збільшиться з 0,4 до 1 кв.м, то ми зможемо досягти нормальної забезпеченості через 17 років.
Уумовах стійкого зростання населення Казахстану, забезпеченість житлом та темпи будівництва нерухомості залишаються дуже низькими. Таким чином, в умовах конкурентного ринку, що нормально розвивається, стабілізація цін у довгостроковій перспективі можлива тільки при зростанні обсягів будівництва нового житла.