Обережно маклер!
Сьогодні ми поговоримо про небезпеки, які чатують при зверненні громадян до приватних маклер. Розібратися в цій темі нам допомогли експерти:
Олена Недоспасова директор АН "Віват-Ріелті"; Ольга Привалова, менеджер відділу продажу АН «Альфа».
Маклер та агентство: відчуйте різницю
- Основна відмінність між маклерами та агенцією - різною мірою відповідальності. Агентство є юридичною особою та відповідає перед законом. Особливо потрібно відзначити компанії, які складаються в СРО Ніжегородської Гільдії Сертифікованих Ріелторів (НГСР). Вони діють у суворій відповідності до внутрішніх стандартів роботи. Крім того, у НДСР є спеціальна комісія зі спорів, так званий третейський суд, який розбирає складні ситуації. Таким чином, діяльність членів РГР проходить три ступені контролю: з боку чинного законодавства, комісії зі спорів та, звісно, держави.
А приватний маклер, як правило, ні перед ким нізащо не відповідає. Багато хто з них діє таким чином, що довести де-юре факт незаконного підприємництва чи навіть шахрайства практично неможливо.
- Приватними маклерами найчастіше стають люди, які отримали досвід роботи в агентстві нерухомості, а потім або не захотіли ділитися з компанією своїми комісійними, або не вжилися в колективі.
Дехто запитує: «Яка різниця, йти в агентство чи до приватного маклера?». Практика показує, що різниця є й більшою.
По-перше, при співпраці з агентством укладається договір, в якому прописані права та обов'язки сторін. Тому ви маєте право вимагати виконання ріелторської послуги в повному обсязі. Коли ж людина звертається до маклера, зазвичай вони лише усно обмовляютьсвої наміри. Через війну клієнт залишається безправним, оскільки нічого може довести з допомогою документів. Часто йому навіть нема з чим йти в суспільство із захисту прав споживачів. Як коли, про що саме домовилися, залишається для всіх за сімома печатками.
По-друге, коли ви приходите в агентство, з вами відразу починає працювати не один-єдиний фахівець, а ціла команда, яка включає юристів, менеджерів, іпотечних брокерів. І вони спільно можуть вирішити проблеми, які посереднику-одинаку просто не під силу.
По-третє, агенції працюють відкрито. Ви легко можете отримати будь-яку інформацію про компанію в цілому та про окремих співробітників: про досвід роботи, наявність атестатів та нагород, про відсутність кримінального минулого та неблагополучних угод. Нічого не варто знайти відгуки в Інтернеті про те чи інше агентство. А що ви знаєте про маклера, якого бачите вперше? У кращому випадку у вашому розпорядженні рекомендації знайомих, друзів чи родичів. Але ви напевно не зможете перевірити, чи він навчався на фахівця з нерухомості, чи чиста його ділова репутація.
По-четверте, маклер несе ніякої матеріальної відповідальності за результат угоди, тоді як відповідальність агентств застрахована на солідну суму. Так, наприклад, компанії, які перебувають в українській гільдії ріелторів, страхують свою відповідальність на мільйон доларів!
- Якщо ви вирішили звернутися до маклера, ймовірність зіткнутися із серйозними проблемами набагато зростає. По-перше, є ризик нарватися на шахраїв. Особливо небезпечно виписувати на маклера генеральну довіреність. Приклад, у якому маклер отримує за продаж квартири набагато більше грошей, ніж віддає довірителю, вже став хрестоматійним. По-друге, навіть чесні маклери часто роблять грубі помилки.Наприклад, під час продажу частки у квартирі не домагаються отримання відмови співвласників від переважного права купівлю, не аналізують, чи всі спадкоємці вступили у права спадщини тощо.
Ось типові ситуації:
1)Недоотримання грошей.
Ви планували отримати за продаж квартири два мільйони, а в результаті виручили лише мільйон сімсот тисяч. Про гідну альтернативу без доплати можна забути.
Після завершення угоди ви раптово дізнаєтеся, що колишній господар не платив за квартиру вже півроку (а то й довше). Тепер платити доведеться вам.
3)Збереження права користування квартирою з боку третіх осіб.
Ви тільки що весело відзначили новосілля, як раптом у вашу квартиру без запрошення є зовсім незнайома людина і заявляє, що житиме у вашій квартирі. На всі запитання він відповідає: «А я тут прописаний». І показує паспорт.
4)Неможливість набути права власності.
Ви підписали договір купівлі-продажу, повністю розрахувалися та здали документи на реєстрацію. А в встановлений термін замість свідоцтва отримали відмову у реєстрації, т.к. квартира опинилася у заставі чи під арештом.
5)Неможливість отримати право користування.
Ви підписали договір купівлі-продажу та зареєстрували право власності, але вселитись у квартиру не можете. Колишні господарі що неспроможні виїхати, т.к. Маклер не підібрав колишнім господарям, квартиру в яку вони мають переїхати.
6)Втрата права власності.
Ви вже давно переїхали та вважаєте себе повноправними господарями. А суд визнає вашу угоду недійсною, і ви втрачаєте право власності. Це найсумніший і, на щастя, менш поширенийваріант. Але його виключати не можна.
- Якщо я скажу, що до маклера звертатись ризиковано, навряд чи це прозвучить нове. Всі ми чули про їхню нечесність або елементарну недбалість. Проте потрапити у неприємну ситуацію можна з двох причин. Перша – злий намір посередника, друга – його неписьменність. Як би там не було, наслідки можуть бути дуже неприємними.
Приклад із життя
Лариса Іванівна завжди була ощадливою господаркою. Коли довелося вирішувати питання з квартирою, звернулася до приватного маклера, «щоб не переплачувати будь-яким агентствам». Посередником виявилася мила жінка середнього віку. Думка про те, щоб укласти офіційний договір у Лариси навіть не виникла – навіщо все й так добре. А незабаром знайшовся і слушний варіант: світла однокімнатна квартира неподалік зупинки. Лариса зраділа і віддала аванс прямо маклер в руки. Зрозуміло, жодної розписки не вимагала, свідків не запросила – боялася образити «чесну людину» своєю недовірою. А той самий «чесна людина» наступного дня змінив сім-карту і канув у лету, прихопивши не мало не мало 100 тис. рублів.
Це випадок відвертого шахрайства. Але, як говорилося, так буває не завжди. Є й щодо «безневинні» прийоми.
Приклад із життя
Ліна та Антон хотіли продати квартиру, яка дісталася у спадок від дідуся, та купити більш просторе житло в новобудові. Сусід порадив звернутися до маклера: мовляв, так вийде дешевше. За кілька днів вони вже обговорювали деталі майбутньої угоди з енергійним юнаком. Олена випадково сказала, що їм доводиться багато працювати і ніколи «займатися паперами». Так і не треба! – радісно вигукнув маклер – Я все зроблю сам. Ви тільки дасте мені оригінали документів наквартиру». І перерахував, що саме принести. Подружжя так і зробило. Те, що це була пастка, вони зрозуміли вже згодом. Робота маклера їх не влаштовувала (пропонував погані варіанти, запізнювався на зустрічі тощо). Але втекти від нього вони не могли: оригінали документів вони вже віддали! Зрештою, Антон вимагає повернути документи, на що маклер нахабно заявив: «Тільки після того, як ви оплатите мої послуги». Хоча, якщо відверто, платити не було за що.
До наведеного прикладу залишається додати, що у агентствах майже будь-коли просять віддати оригінали документів (тільки іноді і за обов'язковому оформленні доручення). А у маклерів це – звичайна справа.
Ще один поширений випадок – коли посередник-одинак, отримавши комісійні, не доводить клієнтів до завершення угоди. Потрібно донести документ для реєстрації права власності, а він не доносить; необхідно домогтися зняття колишніх господарів із реєстраційного обліку, а він не домагається. Та й навіщо? Адже гроші йому вже заплатили! Тому при здійсненні спільного правочину, в якому інтереси іншої сторони представляє приватний маклер, ми відразу готуємося до того, що нам доведеться виконувати частину його роботи.
Хтось заперечить: «Серед маклерів є чесні люди!». Звичайно є, але чимало неприємностей виникає через їхню банальну некомпетентність. Адже самотній посередник «вариться у своєму соку», не отримуючи найсвіжішої інформації про ринок нерухомості та зміни в законодавстві. На відміну від співробітника агентства, він позбавлений можливості звернутися за допомогою до менеджерів та юристів. А розплачуватись за його помилки доводиться клієнтам.