Новобудови Москви та Підмосков’я у червні-липні 2017 року попит зіпсували погода та надії на дешеву
Максимальні знижки перевищують 30%
«Активна зацікавленість покупців на початку першого літнього місяця знизилася до його кінця: багато хто через некомфортні погодні умови залишив Москву і вирушив у відпустку, хтось вирішив відкласти квартирне питання в очікуванні подальшого зменшення ставок по іпотеці», - розповідає директор департаменту новобудов компанії « ІНКОМ-Нерухомість» Юліан Гутман.
Звичайно, найбільше ріелторів радує зростання продажів у річному вираженні. «Збільшення попиту на московські новобудови, яке ми спостерігаємо з початку року, на мій погляд, пов'язане зі стабілізацією економічного становища країни, початком відновлення ВВП, а також збереженням щодо доступного рівня цін та вартості іпотечних кредитів», - каже керуючий партнер «Метріум Груп» Марія Літинецька.
Ще одна і, можливо, головна причина – зростання обсягу пропозиції новобудов та, на цьому фоні, суттєве зниження порога входу на ринок «старої» Москви. За даними «ІРН-Консалтинг», у II кварталі 2017 р. лише між Третім транспортним кільцем та МКАД у продажу з'явилося 39 нових будинків, тоді як у II кварталі 2016 р. – лише 24. Загальна кількість корпусів за рік збільшилася з 260 до 352 , тобто в 1,4 рази (див. "Новобудови Москви у II кварталі 2017 року: пропозиція зростає, а ціни знижуються").
Таким чином, попит збільшується за рахунок збільшення вибору та доступності новобудов (зниження цін та іпотечних ставок), але за темпами зростання пропозиції, як і раніше, не встигає. Як наслідок, у розрізі окремих проектів продажі можуть падати, незважаючи на зростання купівельної активності на ринку в середньому. Наприклад, згідно з фінансовою звітністю групи ЛСР, одного з найбільших забудовників та лідерів продажів у Москві, у I півріччікомпанія реалізувала на 52% менше квадратних метрів та отримала за них на 49% менше грошей, ніж за аналогічний період минулого року (див. «За рік у Москві купили майже 1 млн кв. м новобудов»).
Загалом, згідно з підрахунками компанії Est-a-Tet, за існуючих темпів реалізації та відсутності нової пропозиції на продаж 3,3 млн кв. м житла, що експонується у старих межах столиці, потрібно чотири роки.
Однак хоча баланс попиту та пропозиції в Москві далекий від ідеалу, за МКАД становище набагато гірше. Наприклад, кількість звернень від потенційних покупців щодо проектів Prisma Group (Підмосков'я) впала на 34,2% у річному вираженні. "Це відбувається через перерозподіл і перефокусування попиту з Московської області до Москви", - зазначає директор з продажу Prisma Group Кирило Кузьмін.
«Ринок побоювався закінчення програми державного субсидування, проте на сьогодні умови щодо іпотеки не менш привабливі. Варто зазначити, що в рамках базових програм ставки нижчі, ніж були в рамках програми «Іпотека з держпідтримкою», – зазначає Тетяна Гусєва, директор іпотечного центру компанії «МІЕЛЬ-Новобудови».
Друга, не менш важлива причина збільшення ваги іпотеки у структурі угод в останній рік – зниження платоспроможності потенційних покупців, тобто обсягу грошової маси на руках, додає Кирило Кузьмін.
Структура угод у компанії Prisma Group
Знижки залишаються неодмінною складовою процесу продажу житла у Москві та Підмосков'ї. За даними компанії "Інком", дисконти в даний час пропонуються в 90% новобудов московського регіону.
«З 292 проектів (всіх класів та форматів житла), що реалізуються в межах старої Москви, знижок немає лише у 34, тобто часткапроектів, де забудовники стимулюють покупця різними акціями та бонусами, сьогодні сягає 88%, або 258 проектів», - каже Ірина Доброхотова, голова ради директорів «БЕСТ-Новобуд».
При цьому величина дисконту за конкретним об'єктом далеко не завжди афішується заздалегідь. «У покупців уже склалося уявлення про те, що при купівлі квартири забудовник чи продавець має надати знижку. Таким чином, найчастіше, девелоперу вигідніше не знижувати вартість всіх квартир в рамках акцій, а вибрати кілька для формування дешевої пропозиції для привернення уваги, а по решті квартир всі обговорення про можливу знижку залишити на більш просунуту стадію переговорів, коли потенційний покупець вже відвідав об'єкт і готовий перейти до етапу купівлі», - додає Володимир Каширцев, генеральний директор компанії «Абетка Житла».
Середній розмір знижок на ринку московського регіону, за оцінками ріелторів, не зазнав істотних змін в останні місяці і становить приблизно 5-6-7%. Проте максимальна знижка влітку 2017 року вперше перевищила рівень 30%, зазначає Юліан Гутман.