Оцінка квартири з обтяженням
Повсюдний іпотечний бум останнім часом породжує безліч різноманітних угод, у яких бере участь майно з накладеним обтяженням, чи то іпотека з закону чи заставу з договору.
Як правило, до такого майна належить різноманітна житлова нерухомість - квартири, котеджі, таунхауси, приватні будинки.
При цьому, як правило, угоди з таким майном здійснюються також із залученням кредитних ресурсів. І це своє чергу визначає особливостіоцінки нерухомості з обтяженням, оскільки у вартості об'єкта обов'язково має бути закладено вплив правового статусу.
Але це питання не є насправді однозначним, оскільки вплив обтяження на вартість не завжди виражається якоюсь чисельною величиною. Іноді він просто присутній на папері як факт.
Саме тому при оцінці квартир з обтяженням необхідно чітко зіставляти що розуміється під ринковою вартістю того чи іншого об'єкта і що є угодою щодо його реалізації (коли об'єкт звільняється від обтяження).
По суті, якщо розглядати квартиру, закладену в банк, то її реалізація до погашення всього кредиту буде процедурою, в рамках якої покупець сплачуватиме звичайну ціну, характерну для порівнянних об'єктів нерухомості, з тією лише відмінністю, що частина вартості квартири, а саме , сума непогашеного боргу нинішнього власника має бути сплачена банку як заставоутримувачу, а решта суми призначатиметься для поточного власника майна.
У таких умовах визначенняринкової вартості як різниці між ринковою вартістю необтяженого об'єкта і величиною боргу, що залишився, некоректно.
Спираючись на визначенняринкової вартості,наведене у ФСТ можна сказати, що об'єкт може бути куплений будь-яким охочим на ринку за такою «залишковою вартістю». Але таких офертів на ринку немає.
Саме тому при оцінці квартир з обтяженням необхідно по-перше чітко визначитися з датою оцінки; а саме визначити, в який момент часу щодо потенційної угоди проводиться оцінка; Показовою у разі може бути ситуація, коли власник ще повною мірою виплатив кредит, даний під заставу нерухомості, але момент закінчення виплат дуже близький. Водночас він готується одразу після виплати поточного кредиту взяти новий, під ту саму заставу. Але, як це належить, усі документи готуються заздалегідь. Це означає, що номінально обтяження права є, але скоро буде знято.
Але навіть у разі, якщо обтяження фактично є, зовсім не факт, що він має вплив на вартість об'єкта. Це другий важливий момент, який також не можна забувати. Справа в тому, що, по суті, застава означає відсутність можливості продавати об'єкт заставнику без згоди заставоутримувача.
А якщо, припустимо, згоду заставоутримувачем надано, встановлено термін реалізації, поточний власник виставляє об'єкт на продаж і далі вся угода проводиться за аналогією з типовими об'єктами, то в таких умовах говорити про наявність впливу обтяження на вартість не має сенсу.
Безсумнівно, наведені ситуації є лише окремими випадками численних обставин угод, що здійснюються із закладеним майном. Але навіть виходячи з них видно, що в обов'язковому порядку при визначенні вартості таких об'єктів важливо провести якісь логічні міркування, щоб зрозуміти яку роль відіграє обтяження врамках планованої угоди.