Оплата ДДУ, що потрібно знати

Оформлення договорів пайової участі із забудовниками є досить поширеним варіантом купівлі житла. Відомо, що квартири у вже збудованих та зданих в експлуатацію будинках коштують на порядок дорожче. Простіше знайти забудовника, який збирається зводити багатоповерхову будівлю або вже знаходиться в процесі будівництва, і укласти з нею договір про пайову участь. Однак тут постає пікантне питання – як здійснюється оплата ДДУ? Нерідко будівельні компанії пропонують своїм клієнтам оплатити все під час укладання договору, але чи законно це? Як потім повернути свої гроші, якщо щось не піде?

Як має здійснюватись оплата за договором пайової участі?

Всі потенційні покупці, які бажають стати власниками квадратних метрів, чудово розуміють, що купівля житла у забудовника буде набагато вигідніша у фінансовому плані. Існує негласне правило, що чим раніше укласти договір пайової участі, тим дешевше коштуватиме квартира. Фактично на останніх етапах будівництва квадратні метри вже за вартістю трохи поступаються цінами, представленими на вторинному ринку житла. Тому в ідеалі найвигідніше купити житло можна в період, коли об'єкт будівництва ще знаходиться лише у проекті.

Отже, ви знайшли забудовника, вибрали квартиру з комфортним розташуванням, менеджери будівельної компанії вас активно вмовляють укласти договір. Як здійснюватиметься оплата за ним? У законодавстві чітко встановлено, що оплата за договором пайової участі має здійснюватися після реєстрації такого документа у Росреєстрі. Отже, спочатку має відбутися укладання договору, потім – його реєстрація, і лише потім – перерахування коштів.

Тут існує щеодин цікавий момент – з вами маємо укладати саме договір пайової участі. Слід розуміти, що в цьому випадку вам ще можуть запропонувати:

договір інвестування;
договір попередньої купівлі-продажу.

Кожна з вищезгаданих угод відрізняється своїми ризиками та можливостями. Проте жоден із таких договорів не захищається законом про участь у пайовому будівництві (№ 214-ФЗ). Відповідно, якщо щось піде не так (заморожування будівництва, банкрутство забудовника, зрив термінів здачі об'єкта), ви не будете захищені законодавством від завданих вам збитків. Однак це не стосується договору переуступки прав – після його укладання новий пайовик отримує ті ж права, що й попередній. Такі договори захищено ФЗ про забудовників.

Способи розрахунку із забудовником

Зазвичай покупців, які вирішили придбати житло за договором участі у пайовому будівництві, приваблює можливість розплатитися за квартиру частинами, періодично роблячи на рахунок забудовника внески. Розмір таких внесків та порядок оплати передбачаються укладеним договором. Проте розплатитися можна й одразу, якщо у пайовика є така можливість.

Основні способи розрахунку ДДУ можуть бути такими:

оформлення акредитивних рахунків;
переказ коштів на рахунок забудовника;
Готівковий розрахунок;
іпотечний кредит.

Ризики при розрахунку із забудовником

При оформленні акредитивного рахунку гарантом виступатиме сам банк. Клієнт (пайовик) заводить рахунок, поміщає туди необхідну суму коштів, призначену для будівельної компанії – девелопера. Останній зможе отримати кошти лише у тому випадку, якщо надасть банку оформлений та зареєстрований у Росреєстрі ДДУ. Негативниммоментом у разі є те, що до суми договору додається ще комісія банку.

Слід зазначити, що цього способу розрахунку часто вдаються у разі, якщо частина оплати вноситься під час укладання договору, до реєстрації документа. Тобто забудовник не зможе отримати кошти, якщо договір буде незареєстрованим, що захищає пайовика від можливого шахрайства.

Розрахунок безготівковими коштами здійснюється на рахунок компанії-девелопера, і всі ризики в даному випадку лягають на плечі пайовика. Згідно з нормами № 214-ФЗ, оплата за договором пайової участі повинна здійснюватися тільки після реєстрації документа в Росреєстрі.

Готівковий розрахунок із забудовником здійснювати зовсім не рекомендується. Це дуже ризикована процедура. По-перше, ви ризикуєте бути пограбованим, прямуючи з великою сумою грошей до офісу будівельної компанії, а по-друге, забудовник потім легко може заявити, що жодних грошей від вас не отримував. І довести протилежне буде дуже непросто. Тому в таких справах найкраще проводити угоди через офіційні структури через банки. Так ваша оплата буде зафіксована операційною системою, а підтвердженням реалізованої угоди буде відповідна квитанція та виписка за рахунком.

Одним із найбільш оптимальних варіантів розрахунку із забудовником є оформлення іпотеки. Як показує практика, зазвичай банки виплачують до 85% від суми вартості квартири, решту 15% повинен виплатити сам пайовик. Така угода захищена, оскільки банки видають іпотеку лише після реєстрації договору у Росреєстрі.

Чому покупці платять до реєстрації ДДУ?

Незважаючи на чітку позицію законодавства щодо термінів та порядку оплати житла за договором пайової участі, багато хтопайовики все ж таки йдуть на ризик, і вносять частину коштів по ДДУ до реєстрації документа. Найпоширеніша причина – бажання «перехопити» вигідну квартиру. Не секрет, що спочатку в новобудовах розбираються найліквідніші варіанти (сонячний бік, гарний вигляд, потрібний поверх, розташування), і багато покупців просто не хочуть упустити вигідну пропозицію.

Ще одна причина – низька вартість. Коли забудовник пропонує хороший варіант житлоплощі за порівняно низькою ціною, покупці переважно свідомо йдуть на порушення, частково оплачуючи житло до реєстрації. До того ж, менеджери будівельних компаній грамотно подають усі вигоди такої угоди, вимагаючи «символічну» передоплату. Зазвичай, вона становить 15%. Також досить часто забудовники залучають клієнтів знижками та бонусами, а при купівлі нерухомості навіть знижка 1-5% є відчутною у фінансовому еквіваленті.

Якщо ви не впевнені у репутації та порядності обраного вами забудовника, зверніться за допомогою до кваліфікованих юристів. Зокрема, наші фахівці завжди готові допомогти з юридичним супроводом під час укладання угод з будівельними компаніями.

Оподаткування ДДУ

Усі фінансові кошти, внесені пайовиками, залучаються як інвестиційні вкладення в об'єкт, що будується. Далі, у бухгалтерському обліку, вони розподіляються коштом, витрачені зведення будівлі, і кошти, які класифікуються як винагороду послуги забудовника у договорі пайової участі. Відповідно до норм Податкового кодексу, кошти пайовиків не можуть оподатковуватись на прибуток або ПДВ. Однак кошти, які призначені як винагорода забудовнику, обов'язково оподатковуються ПДВ.

Після завершення будівництва об'єктупроводиться бухгалтерський аналіз з витрат та отриманих коштів. Відповідно, від загальної суми віднімається розмір витрат, у результаті виходить отриманий прибуток, оподатковуваний.

Пайовик, у процесі реєстрації договору участі в пайовому будівництві в Росреєстрі, зобов'язаний сплатити держмито. Вона встановлена в наступному розмірі:

під час реєстрації ДДУ: 350 рублів;
під час реєстрації додаткових угод до договору: 350 рублів.

Що робити, якщо оплату було здійснено до реєстрації договору?

Юристи настійно не рекомендують ризикувати фінансовими коштами та не оплачувати нічого до реєстрації ДДУ. Однак, що робити, якщо часткову передоплату було внесено після укладення договору, але до його реєстрації?

В даному випадку можливо 2 варіанти розвитку подій: у першому випадку забудовник зареєструє договір пайової участі в будівництві в Росреєстрі, і всі питання про ризик відпадуть самі. Однак може бути таке, що Росреєстр просто відмовить у здійсненні реєстраційних заходів. Таке, зокрема, може статися, якщо з боку забудовника зафіксовано будь-які порушення (подвійний продаж житла, арешт об'єкту та інше). У такому разі виникне проблема із поверненням сплачених коштів, до того ж, пайовик так і не отримає жодних юридичних прав на квартиру.

У цій ситуації ошуканому пайовику знадобиться допомога кваліфікованих юристів. Ви можете звернутися за захистом своїх інтересів до Товариства захисту прав пайовиків. Ми є некомерційною організацією. Напрямом нашої основної діяльності є захист прав та інтересів постраждалих учасників ДДУ. Завдяки тому, що наша діяльність має некомерційну основу, юридичні послуги надаються лише зчастковою передоплатою, а деякі з них опиняються на безоплатній основі.

Звертайтесь, ми знаємо, як захистити ваші права відповідно до Федерального Закону «Про участь у пайовому будівництві»! Щоб зв'язатися з нами, зайдіть у розділ «Контакти» або заповніть форму зворотнього зв'язку праворуч.