Оренда житла як зняти або здати квартиру під час кризи
"Власники в багатьох випадках вже знизили ставки в попередні місяці, що сприяло здачі в оренду квартир, що порожніли", - зазначає керівник департаменту оренди компанії "НДВ-Нерухомість" Юлія Лукіна. Це сприяло скороченню розриву між обсягом пропозиції та попитом на недорогі квартири у Москві.
Голова ради директорів компанії "Бест-Новобуд" Ірина Доброхотова підтверджує, що зараз у масовому сегменті на ринку оренди спостерігається повне замішання. "Обидві сторони впевнені, що ринок саме на їхньому боці, - розповідає експерт. - Орендарі апелюють до відсутності зростання доходів та підвищення інфляції. Орендодавці прагнуть підвищити ставку, іноді намагаються перевести розрахунок у долари. Об'єктивно кажучи, сили рівні, але розумніше сьогодні було б залишити наявні домовленості між орендарем та орендодавцем у силі".
Однак у сегменті елітної нерухомості, де багато об'єктів унікальних, з ексклюзивними характеристиками, які здебільшого здавались в оренду за валюту, керівник блоку з реалізації елітної нерухомості "БЕСТ-Новобуд" Оксана Дівєєва радить орендарям переглянути умови договору. "Старих контрактів, де встановлювався фіксований курс, дуже мало. Зараз навантаження на орендарів такої нерухомості (за винятком тих, хто отримує доходи у валюті) через курсову різницю сильно зросло", - пояснює фахівець. Обом сторонам, за її словами, є сенс домовитися про одноразову оплату оренди одразу за півроку, за рік. Для орендодавця цеотримання гарантовано одноразового доходу, який може вкласти у справу. Для орендаря – виключення курсових ризиків.
Рекомендації ріелторів
Наталія Сівко, керуючий директор компанії "МІЕЛЬ-Оренда"
У договорі обов'язково мають бути прописані вартість орендної плати та можливість її зміни, а також порядок внесення орендних платежів. Щоб гарантовано отримати повну орендну плату вчасно – вказуйте у договорі всю суму. Деякі власники прописують лише частину суми, щоб скоротити податок з доходу, що загрожує наслідками.
Власники квартир, які офіційно здають квартири, зазвичай йдуть назустріч іногороднім орендарям і реєструють їх у квартирі. Іноді – безкоштовно, іноді – до суми, на яку підвищується квартплата.
Ірина Доброхотова, голова ради директорів компанії "БЕСТ-Новобуд"
У сегменті оренди економ-класу апеляція орендодавця до падіння курсу рубля виглядає спекулятивною. Виняток може бути одне: якщо квартира, що здається, є іпотечною і іпотечна позика була валютною. Однак і в цьому випадку зростання орендної ставки одразу на 30-40% змусить орендаря до пошуку інших варіантів.
Орендодавцям, які раніше не практикували стягнення страхового депозиту,переукладення договору варто це зробити. Можна назвати цей внесок інакше: наприклад, плата за останній місяць проживання. І водночас укласти договір страхування квартири від збитків. Це допоможе вберегтися від раптового з'їзду орендарів та псування майна.
Юлія Лукіна, керівник департаменту оренди компанії "НДВ-Нерухомість"
Потрібно об'єктивно оцінювати місце розташування, стан та особливості квартири, що здається, наявність конкурентних пропозицій у тій же локації.
У торгівлі можна зважати і на додаткові чинники. Наприклад, якщо орендарю потрібна певна вулиця та інші конкретні параметри, а інших оптимальних пропозицій немає, то цю ситуацію можна використати на свою користь.
Якщо орендаря важливі низькі ставки, слід звернути увагу до спальні райони Москви, насичені такими пропозиціями. У разі конкуренції власники охоче йдуть поступки. Більше того, багато орендодавців спочатку закладають у вартість оренди дельту для торгу. Також останнім часом вони готові поступитися ціною, якщо орендар готовий внести передоплату або платити за оренду поквартально.
Галина Кисельова, директор департаменту оренди квартир "ІНКОМ-Нерухомість"
Орендодавцю треба врахувати, що пропозицій зараз на ринку оренди багато, і вони перевищують попит. У наймачів є можливість для порівняння та вибору. Однак якщо у власника ліквідний варіант - квартира в хорошому місці, з ремонтом та ціною, що відповідає ринковій, то її можна дуже швидко здати іншому квартиронаймачу.
Є сенс укладати договір із фіксованою ставкою не так на тривалий термін, але в 3-6 місяців. Тоді можна буде переглядати розмір орендної плати після певного часу.
Загальні поради
З підвищеною обережністю ставтеся до дешевих пропозицій. Ретельно перевіряйте документи – оригінали свідоцтва на право власності та паспорти орендодавця. Запитуйте довіреність від інших власників житлоплощі (якщо потенційному орендодавцю належить лише її частка) чи письмову згоду від зареєстрованих на ній громадян.
Якщо наймодавець одружений, то потрібно поцікавитися - до його укладення або після квартири було оформлено у власність. Якщо це сталося у шлюбі, то потрібна згода чоловіка/дружини на здачу квартири.
Розпитайте про репутацію господаря квартири у сусідів, дізнайтесь у них про можливі негативні деталі (поряд проходить галаслива дорога, розташоване підприємство, де ведуться нічні роботи, або ресторан з гучними компаніями).
Пам'ятайте, що договір про інформаційне співробітництво, який пропонують укладати в деяких ріелторських агентствах,передбачає лише обмежений доступ до бази даних агентства. Відомості у багатьох випадках виявляються застарілими.
При готівковому розрахунку необхідно щоразу брати розписку, що потрібно прописати у договорі. Оформіть письмово порядок оплати ЖКП.
В'їжджаючи в квартиру з меблюванням, краще зробити опис майна.