Орендний житловий Фонд в Україні
Така квартира фактично «дарується» громадянам нашого, ще не дуже багатого суспільства, і, можливо, сьогодні в ній вже зареєстрована досить багата людина, якій це житло потрібно тільки для того, щоб здавати його в оренду, часто – «сіру» оренду, що практично не регулюється нормами законодавства.
Вирішення житлових проблем у зарубіжних країнах (Україна не самотня в цій біді!) базується, як правило, на створенні, розвитку та стимулюванні інституту орендного житла. У загальному обсязі житлових фондів частка такого житла значна і сягає 45% у Нідерландах, до 33% у США. Ці дані, як і способи вирішення житлової проблеми в багатьох країнах, вже давно наводяться в українських публікаціях – оглядах житлової політики у різних країнах, але інститут орендного житла все ще практично не регулюється українським законодавством.
В.В. Путін: «Ми маємо реально історичний шанс вперше, можливо, за 100 років кардинально змінити ситуацію в житловій сфері, вирішити цю гостру проблему». Звичайно, рішення поставлених Президентом України завдань вимагатиме підготовки в рамках спеціального «комплексу заходів» (див. вище) проектів пропозицій для внесення до законодавства (Житлового кодексу РФ, Цивільного кодексу РФ, Податкового кодексу РФ, інших законів) доповнень та змін, що забезпечують формування інституту орендного житлового фонду та можливість створення таких фондів приватними компаніями.
При цьому орендар має право укладати договори найму (глава 35 Цивільного кодексу) лише з фізичними особами. Ця конструкція норм закону і покладена в основу пропонованої схеми організації пілотного проекту щодо створення орендного житлового фонду, що субсидується (див. малюнок). У цій схемі ключову роль може відігравати консорціум, якийслід формувати з участю уповноваженого регіонального органу виконавчої, консультантів, майбутнього власника створюваних житлових фондів, банків, страхових компаній.
Особливо важливою є участь у консорціумі Агентства іпотечного житлового кредитування (АІЖК), де вже розроблена програма стимулювання житлового будівництва, в рамках якої стало можливим іпотечне кредитування юридичних осіб (на додаток до відомої іпотеки для фізичних осіб).
Одержувачем іпотечного кредиту на умовах АІЖК (орієнтовно, під 10% річних на строк до 20 років) може стати майбутній власник об'єкта житлового будівництва, який спочатку укладає договір із забудовником (відібраним за конкурсом), а потім, сплативши будівельні роботи та прийнявши збудований об'єкт на свій баланс, укладає договір з орендарем, функцією якого стане управління об'єктом житлового будівництва та надання житлових приміщень за договорами найму домогосподарствам, що потребують.
Розмір субсидій повинен визначатися окремо для кожного домогосподарства та може змінюватися від 0 до 100% орендної плати в залежності від доходів наймачів та інших факторів, наприклад, від розміру сім'ї, кількості дітей чи захворювань у сім'ї.
Зрозуміло, всім учасникам проекту формування орендного житлового фонду мають бути надані преференції, які знижують витрати на будівництво та експлуатацію орендного житла. Деякі можливі преференції вказані на схемі, їх склад, у випадку, може бути розширений. Адже кожне таке зниження спричинить зниження орендної плати і, отже, зниження загального обсягу бюджетних субсидій.
Звичайно, при формуванні інституту орендного житла в цілому по країні будуть потрібні і кошти федерального бюджету, але в рамкахпілотного проекту, де обсяг такого житла буде не дуже великий, практично в будь-якому суб'єкті України необхідні для субсидій кошти можуть бути знайдені задля отримання потрібного досвіду вирішення житлової проблеми, задля прискорення переселення громадян зі старого та аварійного житла.
Попередні розрахунки показують, що якщо середня вартість будівництва житла не перевищить 26 тис. руб/м2 (це цілком можливо при кредиті АІЖК та повному наборі преференцій для всіх учасників проекту ДПП), то повна орендна плата буде не більше 19 тис. руб/міс ( для середньої квартири 54 м2). якщо вважати, що середня величина всіх бюджетних субсидій становитиме не більше 50% повної вартості оренди (єдина ставка платежу за договором найму не встановлюється, для конкретного домогосподарства субсидія може змінюватися від 0 до 100%), то при обсязі пілотного проекту, наприклад, дорівнює 54 тис.м2 (1000 квартир) знадобиться на субсидування трохи більше 97 млн.руб/год.
Ефект проекту ДПП для бюджету очевидний - якби цей же обсяг житла був побудований тільки за рахунок коштів бюджетної системи (для виконання зобов'язань публічної влади щодо переселення з старого та аварійного житла протягом 5 років), то потрібно було б витрачати на будівництво не менше 2, 8 млрд.руб щорічно. У складі орендних житлових фондів слід передбачати не лише будівництво нових багатоквартирних та житлових будинків, а й реалізацію проектів енергоефективної реконструкції будівель із надбудовою одного чи кількох поверхів (наприклад, мансард). такі проекти вже відомі, новація при їх реалізації в рамках створення орендних житлових фондів повинна полягати тільки в тому, що додаткові житлові площі в будинках, що реконструюються, не повинні продаватися - їх слід використовувати тільки для найму нужденними домогосподарствами.також до складу орендних житлових фондів слід включати і малоповерхову забудову – тут ціни нижчі, а строки будівництва коротші.
Об'єднуючи зазначені проекти ДПП, публічна влада може домагатися комплексної забудови територій, тим самим досить швидко та переконливо відповідаючи на запити електорату.
Організація одного або кількох пілотних проектів ДПП із формування субсидованих орендних житлових фондів вимагатиме, звичайно, підготовки низки нормативних правових актів та залучення консультантів на всіх етапах цих проектів.
член Правління ТПП РФ,
голова Комітету ТПП України з підприємництва у сфері житлового та комунального господарства,
доктор юридичних наук