ОСББ та керуючі компанії як зробити вибір
Вас обрали головою ОСББ? Вітаємо! З сьогоднішнього дня на вас навалюється величезна відповідальність: відтепер вам доведеться стати юристом, економістом, психологом-переговорником та антикризовим менеджером в одній особі. Вам належить навчитися відрізняти фазу від нуля і різьблену муфту від гільзової, освоїти премудрості бухобліку та калькуляції, стати асом бюрократичного листування експертом з останніх змін у житловому законодавстві
І все це ви робитимете за вельми скромну зарплату (якщо, звичайно, ви не працюєте на громадських засадах) – будь-якої миті ризикуючи піддатися штрафу або ж познайомитися з Кримінальним кодексом як особа, яка несе матеріальну відповідальність.
Професія, якої не вчать
У таких умовах голова ОСББ має два виходи. Можна пливти за течією, пустивши справи на самоплив (сніг розтане сам, суботній потоп у підвалі «потерпить» до понеділка і т.д. і т.п.). А можна підійти до справи відповідально та зробити неможливе – стати фахівцем-самоуком у професії, до якої в Україні ніде не готують.
Справді, у нашій державі немає професії «керуючий домом». Тим більше дивно, що за роки існування ОСББ у нас з'явилися такі люди, які навчилися методом проб і помилок, здатні на чистому ентузіазмі вирішити практично будь-яку проблему свого будинку. Вони нелюдськими зусиллями вибивають для нього кредити на ремонт та участь у державних програмах. Вони економлять кожну копійку, особисто контролюючи роботу всіх найманих робітників та компаній у будь-який час дня та ночі. Можливо ви знаєте таких людей. Можливо, ви самі один із них, і в такому разі – низький вам уклін.
Однак робота не обов'язково повинна перетворюватися націлодобовий подвиг. Існують і більш цивілізовані шляхи вирішення проблеми - наприклад, укладання контракту з професійною керуючою компанією. У цьому рішенні присутня маса плюсів, але є і свої підводні камені, і їх ми зараз розглянемо
Як вибрати керуючу компанію
Головним критерієм вибору, звичайно, має бути співвідношення «ціна – якість». Якщо компанія бере за свої послуги втричі більше, ніж ваш колишній ЖЕК, а працює так само (чи ще гірше) – шукайте іншу. Якщо компанія не дає страхових гарантій і не бажає нести відповідальність за можливу фізичну чи матеріальну шкоду внаслідок неякісно виконаних робіт – це також привід забути про неї раз і назавжди. Не має сенсу платити гроші і при цьому продовжувати нести особисту відповідальність за результат послуг, якими управляє хтось інший.
Також не варто звертатися до компанії, у чиєму досвіді та професіоналізмі ви не впевнені. В Україні, на жаль, не так багато професіоналів у галузі обслуговування ОСББ: часом досвідчений голова ОСББ, який пройшов вогонь, воду та всі комунальні труби, розбирається в обслуговуванні багатоквартирних будинків краще, ніж «фахівець» із дипломом, якому без року тиждень.
Іноді може здатися, що вигідніше взагалі не зв'язуватися з керуючими компаніями, а продовжувати «по-старому» наймати окремих виконавців для різних послуг: окремо – сміттєзбиральну компанію, окремо – слюсаря-сантехніка, окремо – електрика, окремо – прибиральників тощо. Якщо голова ОСББ готовий (і, головне, має можливість) витрачати час, щоб підбирати максимально дешевих виконавців і при цьому постійно контролювати якість їхньої роботи, одночасно маючи альтернативні варіанти на випадок форс-мажору (а практика житлового господарювання зазвичай зфорс-мажорів і складається) – мешканці можуть отримати досить якісне обслуговування за невеликі гроші. Але на практиці цей варіант вимагає вкрай сприятливого збігу обставин, а від голови ОСББ – ще й того самого повсякденного трудового подвигу (зазвичай – за невідповідну із навантаженням зарплату), на який здатний не кожен.
Тим більше що, як не крути, керуючі компанії - особливо великі, - мають такі можливості, яких не має навіть самий самовідданий і працездатний голова ОСББ. Адже якщо вас обслуговує один-єдиний сантехнік – то у разі його відходу на лікарняний знайти йому термінову заміну буде важко (якщо взагалі можливо). А для компанії з великою кількістю персоналу це не проблема: сантехніки, електрики, зварювальники та прибиральники сміття будуть доступні завжди. Також компанії мають техніку, яку самому ОСББ утримувати нерентабельно, а орендувати в разовому порядку дорого, - наприклад, тими ж снігоприбиральними тракторами. Те саме стосується і витратних матеріалів: компанії мають можливість купувати їх у великих обсягах і безпосередньо від виробників, що виходить набагато дешевше.
Згадаймо, що нещасних випадків, пов'язаних зі станом будинку та прибудинкової території, буває більш ніж достатньо. У ожеледицю люди падають на сходах під'їзду та отримують травми. Висохле зсередини дерево падає і проламує дах автомобіля, що стоїть під ним. На дитячому майданчику раптово ламаються гойдалки, і в результаті калітиться дитина. Все це – втілений жах голови ОСББ, бо відповідальність падає саме на нього: не потурбувався про справність гойдалки, не встежив за зеленими насадженнями, не проконтролював роботу двірників…
Великі компанії, такі, як «Імпел Гріффін», беручи на себе обслуговування будинку та прилеглих територій, відповідаютьза результат своєї роботи самі – у тому числі перед законом. Тому і підхід до справи відрізняється набагато більшою відповідальністю: більш ніж п'ятитисячний персонал українського відділення «Імпел» дозволяє забезпечити обслуговуваний будинок працівниками та спеціалістами будь-якого профілю, щоб виконувати роботу на європейському рівні якості. 22000.
Цей момент дозволяє «Імпел Гріффін» нести відповідальність за стан пожежної безпеки – «головний біль» кожного другого ОСББ, оскільки системи ПБ не працюють практично в жодному будинку старше 15 років. Так само і ситуація з безпекою та якістю інженерних мереж: у більшості наших будинків вони перебувають у настільки жалюгідному стані, що займатися ними повинні тільки професіонали високого рівня.
Як заощадити разом з керуючою компанією
Як ми вже говорили, великий персонал, власна технічна база та прямі закупівлі матеріалів безпосередньо у виробників – все це дозволяє таким компаніям, як «Імпел Гріффін» надавати ОСББ більший пакет послуг за меншу ціну. Але є ще одна можливість заощадити за допомогою керуючої компанії – це використання програм енергоефективності.
За даними Мінрегіону, 90% житлових будинків в Україні потребують термомодернізації. При цьому ціни на опалення зростають не щодня, а щогодини. А тим часом грамотно проведене утеплення будинків, заміна обладнання та мереж теплоподачі, модернізація освітлення під'їздів та сходових кліток дозволяють знизити витрати на опалення до 50%, а на освітлення – у десятки разів. При необхідності керуюча компанія може провести індивідуальний енергоаудит вдома.залученням енергосервісних компаній (ЕСКО): це дозволить виявити «слабкі місця» будівлі, яку слід модернізувати насамперед, щоб уникнути зайвих витрат.
Кошти, на які проводиться модернізація, «Імпел Гріффін» або інвестує з власних ресурсів, або залучає додаткових інвесторів, або допомагає ОСББ вступити в одну з державних або міжнародних програм з впровадження енергоефективності, тим самим надаючи юридичний та технічний супровід. При цьому методики дозволяють провести модернізацію будинку без додаткових витрат для мешканців: ОСББ розраховується з компанією різницею в економії, продовжуючи платити за стандартними тарифами певний проміжок часу.
Для того, щоб ОСББ могло повністю контролювати виконання робіт і стежити за своїми платежами та витратами в режимі реального часу, компанія забезпечує електронний документообіг. Крім того, «Імпел Гріффін» надає цілодобову диспетчеризацію: аварійні роботи проводяться у будь-який час доби, тому будь-яка поломка в будинку усувається в найкоротший термін.
Таким чином, співпраця з професійною компанією, що управляє, позбавляє ОСББ багатьох проблем – починаючи від повсякденного обслуговування будинку і закінчуючи модернізацією застарілого житлового фонду. При цьому контроль над діями компанії повністю знаходиться в руках мешканців. За бажанням ОСББ може змінити обсяг послуг, що надають обслуговуюча компанія, замовити додаткові роботи або, навпаки, відмовитися від співпраці з компанією.
Як і всі європейські сервісні компанії, «Імпел Гріффін» цінує свою репутацію і вважає, що керуючий нерухомістю – це партнер ОСББ і водночас професіонал, завжди готовий надати кваліфіковану допомогу.
Віталій Опанасюк, генеральний директор сервісної компанії «Імпел Гріффін»:
З 1992 року українці отримали право приватизувати свої квартири. З 2000 року отримали право об'єднуватися в ОСББ та керувати своїм майном. Але чому ж ми так і не стали грамотними та ефективними управителями своєї ж власності?
Я думаю, що перше – низький рівень довіри. Один одному, сусіду, голові ОСББ та прийнятим ними рішенням. Низький рівень довіри до законів та тих, хто їх пише та приймає.
Друге – низький рівень знання та розуміння вже прийнятих законів. Самим почитати ніколи і нема чого, держава традиційно виконує свої функції умовно та декларативно.
Третє – те, що дісталося задарма (просто приватизував – і стало моє), як правило, не цінують. Звідси безвідповідальність та безкарність. Можна не платити за збирання двору. Можна не прибирати подвір'я. Можна навіть і не брати до штату двірника, а його зарплату просто привласнити.
Але то вже історія. Тепер власник повинен зважити: мати або не мати. Маєш нерухомість - значить, ти зобов'язаний за нею стежити, виконувати загальнодержавні, муніципальні та локальні вимоги.
Керуючі компанії, такі як «Імпел Гріффін», можуть допомогти вам стати ефективним власником, знизити свої витрати та уникнути зайвого клопоту, передавши турботи про утримання будинку керуючої компанії.
Директор з розвитку іноземних регіонів групи Імпел, Сільвія Копаніаж:
У рамках групи «Імпел» у Польщі ми керуємо та адмініструємо ОСББ за допомогою трьох компаній: IntegrumManagement, ZUH та Elkom. Загалом ми обслуговуємо близько 350 ОСББ – це близько 500 житлових будинків загальною площею, або 2 млн. квадратних метрів.
Серед послуг, які ми надаємо для ОСББ – управління ОСББ таадміністрування (у тому числі, бухгалтерія та облік даних із заборгованості), страховки, охорона та моніторинг, консервація, прибирання та озеленення, прибирання снігу, обслуговування оренди для індивідуальних клієнтів у рамках ОСББ.