Особливості укладання договорів оренди
Необхідно пам'ятати, що єдиної судової практики щодо розподілу доходів від такого нерухомого майна немає.
В даний час існує певне коло проблем, що виникають під час укладання договорів оренди/найму житлових приміщень, що належать двом і більше власникам.
Більша частина їх пов'язана безпосередньо з механізмом укладання таких договорів (що має однакове значення для власників приміщення та орендаря/наймача), а також з обчисленням податку на доходи фізичних осіб від здачі даного приміщення в оренду/найм (що важливіше для власників).
Так, потенційному орендарю/наймачеві, який має намір укласти договір оренди/найму з двома та більше власниками житлового приміщення, слід звернути увагу на таке:
1. Договір вважається укладеним із уповноваженою особою, якщо з боку орендодавця/наймодавця він підписаний усіма власниками (або їх представниками) – у разі пайової власності.
2. Якщо титульний власник один, але житлове приміщення перебуває у спільній власності подружжя і було придбано в період шлюбу (за винятком майна, отриманого одним із подружжя у дарунок, у порядку наслідування або за іншими безоплатними угодами), то відповідно до ст.34 -36 СК Україна потрібно впевнитися у злагоді іншого чоловіка на угоду (п.3 ст.35 СК РФ). Виняток становить той випадок, коли між подружжям укладено шлюбний договір, що змінює режим спільної власності подружжя на майно, придбане ними в період шлюбу.
Ще одна низка питань пов'язана з розподілом доходів від здачі в оренду/найм житлового приміщення,що перебуває у спільній власності, то тут необхідно враховувати кілька певних відмінностей між спільною спільною та спільною частковою власністю.
Відповідно до п.1 ст.247 ЦК України володіння та користування майном, що перебуває у частковій власності, здійснюються за згодою всіх її учасників, а за недосягнення згоди - у порядку, що встановлюється судом.
Плоди, продукція та доходи від використання майна, що перебуває в частковій власності, надходять до складу спільного майна і розподіляються між учасниками часткової власності пропорційно їх часткам, якщо інше не передбачено угодою між ними (ст.248 ЦК України).
Отже, за умовчанням (якщо інше не встановлено угодою сторін), кожен із пайових власників має право на отримання доходу від здачі житлового приміщення в оренду/найм пропорційно своїй частці, і несе обов'язки зі сплати податку з цих сум за своєю податковою ставкою.
Доходи від майна, що перебуває у спільній власності (і відповідно, сплата податків) розподіляються між учасниками за взаємною угодою. Наприклад, подружжя має право встановлювати подібний розподіл у шлюбному договорі (ст.42 СК РФ).
При цьому, виходячи із змісту ст. 19,23,29,44,45 НК РФ, податкові правничий та обов'язки є неотчуждаемыми і може бути передані третім особам. Отже, будь-які угоди, спрямовані на незаконне зменшення податкового навантаження одного із власників, є нікчемними.
Однак, слід звернути увагу, що в даний час відсутня єдина судова практика щодо розподілу доходів від нерухомого майна, що перебуває у спільній власності та здається в оренду/найм. Більше того, з цього питання не склалося також єдиногодумки серед податківців, хоча орендодавцем/наймодавцем за кожним четвертим договором оренди/найму виступає кілька власників. Тому перед укладанням подібних договорів рекомендується проконсультуватися зі спеціалістами - юристами, щоб уникнути надалі суперечок та непорозумінь (особливо з податковими органами).