Перевірка юридичної чистоти квартири
Обов'язковий етап купівлі нерухомості – перевірка її юридичної чистоти. Юрист, який виступає на стороні покупця квартири, (або сам покупець) повинен провестиекспертизу документів: переконатися в справжності та правильності оформлення правовстановлюючих документів, переконатися у наявності у продавця прав на продаж квартири, а також у відсутності осіб, які можуть пред'явити свої права даний об'єкт.Перевірка на юридичну чистоту, таким чином, стосується не тільки квартири, а й планованої угоди в цілому, вона виявляє можливі ризики при придбанні конкретного об'єкта нерухомості, які можуть стати підставою для оскарження законності угоди купівлі-продажу.
1) Перевіряємо особу продавця
Якщо власником квартири є людина похилого віку, громадянин, який перебуває на обліку в психоневрологічному диспансері, або алкогольно-залежна особистість, то продавець може бути визнаний судом недієздатним, обмежено дієздатним або нездатним у момент угоди розуміти значення своїх дій, а правочин - недійсний (нікчемний) . У подібних ситуаціях необхідно заручитись довідкою з психоневрологічного та наркологічного диспансеру щодо дієздатності власника нерухомості, таку довідку не можна отримати за довіреністю, її видають лише самому громадянину.
Документом, що засвідчує особу, може бути паспорт громадянина РФ, закордонний паспорт, посвідчення особи військовослужбовця, військовий квиток, свідоцтво про народження дитини, паспорт іноземного громадянина, віза, посвідка на проживання.
На що звернути увагу:
- документ не повинен бути простроченим, фотографія не повинна бути застарілою (наприклад, фотографія у паспорті підлягає заміні після досягнення 20 та 45 років);
- номери сторінок слідують по порядку, друку та штампи добре видно;
- відсутні виправлення та не передбачені законодавством записи (у паспорті допускаються позначки про реєстрацію, позначки про шлюб, відомості про дітей, позначки про військовий обов'язок, інформація про раніше видані паспорти, групу крові та резус-фактори - всі інші печатки та позначки роблять паспорт недійсним Як перевірити дійсність паспорта);
- якщо в паспорті є штамп про укладення шлюбу, необхідно звірити дати укладення шлюбу та виникнення права власності на квартиру -майно, придбане в період шлюбу, є спільною власністю подружжя, отже, буде потрібна згода чоловіка(и) на вчинення угоди.
Виняток:квартира отримана в процесі приватизації, при цьому другий чоловік не був на момент приватизації зареєстрований у квартирі. Також згода чоловіка не потрібна у разі наявності шлюбного договору, якщо з нього випливає, що другий чоловік не претендує на дану квартиру.
2) Перевіряємо наявність у продавця права на продаж даного об'єкта нерухомості
Слід переконатися, що продавець є власником запропонованої нерухомості або має відповідні повноваження на підставі чинної нотаріальної довіреності від власника. Довіреність пред'являється тільки в оригіналі, необхідно ретельно перевірити її дійсність та повноваження нотаріуса (таку інформацію можна отримати в Нотаріальній палаті та Державній реєстраційній службі). Слід врахувати, що довіритель може відкликати довіреність у будь-який момент (або його вже може не бути в живих), тоді правочин буде здійснено за недійсним документом, тому потрібно зробити запит підтвердженнянотаріуса, який видав довіреність.
Документом, що підтверджує право власності, є свідоцтво про реєстрацію права власності. Свідоцтво може бути видане на підставі договору купівлі-продажу, міни, дарування, передачі квартири у власність (приватизації), свідоцтва про право на спадщину (за законом чи за заповітом) тощо. Мало переконатися у правильному оформленні всіх документів на квартиру, важливо ще піддати їх ретельному аналізу на справжність: за допомогою сучасної техніки у підробці будь-якого документа чи друку немає нічого неможливого.
На що звернути увагу:
Якщоквартира була придбана за відплатним договором(наприклад, купівлі-продажу), у договорі має бути чітко відображено факт отримання продавцем грошей за квартиру. Якщо таке формулювання відсутнє, необхідно додаткове підтвердження виконання покупцем зобов'язань за договором (розписка про отримання грошей, акт приймання-передачі квартири з відповідним формулюванням).
Квартиру отримано у спадок -можливі ситуації, коли оголошується спадкоємець, який не мав можливості дізнатися про відкриття спадщини, крім того, серед спадкоємців є групи осіб, які мають отримати свою частку в будь-якому випадку, навіть якщо квартира була заповідана кому іншому (докладніше у статті Спадкування за заповітом і за законом).
Якщоквартира булаотриманаза договором дарування, особливо якщо цей договір був укладений не між близькими родичами, слід дуже уважно поставитися до встановлення причин цього подарунка. Якщо мав місце продаж квартири, оформлена за допомогою договору дарування, то угода є удаваною та недійсною (докладніше у статті Дарування нерухомості: правові наслідки танюанси)
Квартира була придбана на підставі договору рентиз довічним проживанням колишнього власника. У цьому випадку обов'язковим документом є свідоцтво про смерть колишнього власника, оскільки продати квартиру власник може і за його життя, але за колишнім власником зберігається право користування житлом.
Квартира перейшла у власність в результаті приватизації– якщо у приватизації квартири не брав участі неповнолітній, прописаний на той момент у квартирі, або дитину виписали протягом року до приватизації квартири – можуть бути пред'явлені претензії щодо утисків прав дитини.
Якщосеред власників квартири, що продається, є неповнолітні діти, то до угоди купівлі-продажу продавець повинен отримати дозвіл органів опіки та піклування, отримання такого дозволу можливе лише в тому випадку, якщо в результаті угоди не ущемляються майнові інтереси неповнолітніх.
3) Перевіряємо відсутність осіб, які можуть пред'явити свої права на даний об'єкт нерухомості
Для перевірки юридичної чистоти квартири потрібновитяг з Єдиного Державного Реєстру Прав на нерухоме майно (ЄДРП)та витяг з будинкової книги. З розширеного витягу з ЄДРП можна дізнатися історію всіх угод, вчинених щодо конкретної квартири. Отримати таку інформацію по об'єкту нерухомості має право будь-яка фізична або юридична особа, яка подала відповідну заяву до УФРС та сплатила реєстраційний збір. У свою чергу, власник нерухомості може отримати інформацію про те, хто запитував відомості про належне йому майно – всі запити зберігаються. ,які проживають та проживали в даній квартирі. До того ж з цієї довідки можна дізнатися про наявність чи відсутність арешту на квартиру. Слід зазначити, що у більшості інстанцій для отримання інформації про квартиру потрібна присутність продавця.
Що має насторожити:
- квартира змінила кілька господарів протягом короткого проміжку часу – необхідно ретельно перевірити причини перепродажу;
- в історії квартири є громадяни, зняті з реєстрації в одному місці, але не зареєстровані в іншому;
- якщо мешканця було тимчасово виписано з квартири (служба в армії, робота за кордоном, перебування у місцях позбавлення волі), то він зберігає право на приватизацію та/або проживання і може його зажадати;
- житлоплощу продають або продавали раніше за довіреністю: самостійно перевірити справжність цього документа досить важко, при здійсненні подібних угод істотно зростає можливість шахрайства та підробки документів.
Є ще багато інших нюансів, врахувати які нефахівцю дуже складно. Якщо юрист вбачає в історії переходів права на нерухомість ризик для покупця, то зазвичай рекомендує відмовитися від придбання такої нерухомості. Проте навіть найретельніша перевірка юридичної чистоти квартири дозволяє максимально знизити ризики, але не виключити їх повністю, від повної чи часткової втрати прав власності може вберегти лише титульне страхування.