Податки при угодах міни та як їх зменшити
Про угоди міни, коли одна нерухомість обмінюється на іншу, ми вже писали. Сьогодні ми поговоримо про податок на доходи, що виникають при мене нерухомості. Адже за договором міни майно з одного боку продається, а з іншого — купується, і це обов'язково потрібно враховувати при розрахунку податку. Часто цей розрахунок викликає питання — ми їх і вирішили прояснити за допомогою нотаріуса Нотаріальної палати Санкт-Петербурга Олексія Комарова.
До чи після змін ПК?
Якщо квартира, що відчужується, мінщиком придбана вже в 2016 році, то для визначення мінімального граничного (пільгового) терміну володіння нерухомим майном, після якого не сплачується податок і не подається декларація, вже змінений Податковий кодекс розрізняє підстави придбання нерухомості, що продається або обмінюється. Якщо мінщик отримав нерухомість, що обмінюється, внаслідок успадкування або за договором дарування від члена сім'ї або близького родича, за договором ренти — довічного утримання з утриманням або в порядку приватизації, то діє старий пільговий термін — три роки, після якого при продажу об'єкта за будь-яку вартість податок не сплачується.
Як розрахувати податкову базу
Наприклад, якщо за договором міни вартість об'єкта становить 2 млн. рублів, а кадастрова вартість 4 млн., то отриманий дохід розраховується наступним чином: 4 млн. необхідно помножити на поправочний коефіцієнт 0,7, виходить 2,8 млн. рублів. Таким чином, кадастрова вартість з урахуванням коефіцієнта складе 2,8 млн рублів, ця сума більша за суму договору, тому дохід буде розраховуватися саме від цієї суми, а не від вартості, зазначеної в договорі міни. Якщо за договором вартість об'єкта становить 3 млн. рублів, а кадастрова вартість, помножена на 0,7,становить 1,5 млн рублів, то за отриманий дохід потрібно брати 3 млн рублів.
Два способи зменшити податок
Однак мінщик, у якого виник дохід, що підлягає оподаткуванню, має право зменшити податкову базу, але лише за однією із двох схем:
1) «дохід мінус відрахування» або
2) "дохід мінус витрата".
За схемою «дохід мінус відрахування» можна зменшити дохід на майновий податковий відрахування у розмірі 1 млн. рублів. Наприклад, якщо один власник змінює будинок і землю і не звільняється від оподаткування за пільговим терміном володіння нерухомістю (див. вище), а вартість будинку, допустимо, дорівнює 3 млн рублів, землі - 1 млн рублів, то податок на дохід розраховується так : ((3 млн + 1 млн) - 1 млн відрахування) * 13% = 390 тис. рублів. Використовуючи відрахування в 1 млн., пам'ятайте, що він застосовується один раз за податковий період, тобто за рік.
За схемою «дохід мінус витрата» можна зменшити дохід, віднімаючи з нього витрати на нерухомість, що обмінюється. Використовуємо той самий приклад із домом та землею. Можна зменшити податкову базу, скажімо, на вартість купівлі будинку 2 млн рублів, вартість купівлі землі 500 тис. рублів. Залишилося тільки порахувати податок: ((3 млн + 1 млн) - 2 млн. вартість купівлі будинку - 500 тис. вартість купівлі землі) * 13% = 195 тис. рублів.
Але не всі витрати можуть бути враховані.
Наприклад, якщо будинок було куплено без зазначення у договорі відсутності оздоблення, то зменшити доходи на розмір оздоблення не вийде.
Цікаво, що, згідно з Листом ФНП, витрати на придбання санітарно-технічного обладнання, а саме: ванни, сантехніки, газової плити, лічильників води та електроенергії — до вищезгаданого переліку витрат не включено. Звичайно, якщо є можливість підтвердити витрати, то найчастіше вигідніше застосовувати самесхему "дохід мінус витрата".
Змінюючи нерухомість за договором міни, кожна зі сторін договору також і набуває житла. Відповідно, крім однієї із зазначених вище схем платник податків може пустити в хід і майновий відрахування при придбанні в 2 млн рублів, якщо, звичайно, раніше сума не була вичерпана, тому що надається вона всього один раз у житті. І тоді розрахунок податку в прикладі з будинком і землею в призмі схеми «дохід мінус відрахування» виглядатиме таким чином: ((3 млн +1 млн) - 1 млн відрахування при продажі - 2 млн відрахування при придбанні) * 13% = 130 тис рублів.
Застосувавши всі легальні можливості зменшення податкової бази, можна істотно скоротити суму податку.
«Я хотів би наголосити на важливості роз'яснювальних листів Міністерства фінансів, податкової інспекції щодо правил застосування того чи іншого відрахування, — додає нотаріус Олексій Комаров. — Не зайвою буде й консультація у нотаріуса чи у спеціаліста, який займається оподаткуванням, для правильного структурування договору міни, який ви збираєтеся укласти, а для вирішення спірних питань до укладення угоди міни варто надіслати офіційний запит до податкової інспекції за місцем подання декларації зі сплати податку».